宏观事件点评：“转按揭”的海外经验

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 宏观事件点评 “转按揭”的海外经验 2024 年 09 月 04 日 [Table_Author] 分析师：陶川 分析师：吴彬 执业证号：S0100524060005 执业证号：S0100523120005 邮箱：taochuan@mszq.com 邮箱：wubin@mszq.com 海外经验来看，“转按揭”是政府提振经济的政策选项之一。以美国、日本为例，当地产景气度低、居民收入压力较大的阶段，政府通过出台相关政策置换存量房贷，缓解地产相关风险，降低居民支出压力，进而稳定经济。 但值得注意的是，海外转按揭政策实施过程中不仅依靠居民和银行，更依赖政府参与和主导。由于转按揭涉及到银行、居民等多个部门，海外在实施转按揭政策时，政府会先设立一个特定目的主体，用于收购存量房贷，再由该主体给居民提供新的贷款，这样既保证了商业银行的资产负债表的健康，也保证了按揭政策实施的范围和效果。 ➢ 美国的经验：历史上两度推出转按揭政策，均由政府主导 第一段是 1930s 美国经济大萧条期间。罗斯福政府推出了《1933 房主再融资法案》（Home Owners' Loan Act of 1933），政府成立了房主贷款公司（HOLC）旨在向房主提供“更优惠、更长期”的按揭再融资。 “政府出钱”是主要手段。房主贷款公司在联邦贷款银行（联邦住房金融局的前身）的基础上成立，其初始资本为财政部提供的 2 亿美元。同时房主贷款公司获准发行不超过 20 美元的自有债券，用于现金销售或者交换住房抵押贷款，债券最长期限为 18 年，由美国政府担保。 转按揭项目最终以“小幅盈利”退出。在最初的三年里，房主贷款公司向 100 多万个家庭提供了近 35 亿美元的转按揭。到 1950 年，公司已经收回了 95%以上的贷款，并通过贷款收益支付了自身的管理费用，美国政府当时预计，当房主贷款公司完全清算时，财政部将全额偿还其资本预付款，外加数百万美元的盈余。 第二段是 2008 年金融危机前后，美国房地产市场面临严重压力，美国政府再度推出了转按揭相关的政策 2008 年 7 月美国推出《住房和经济复苏法案》（Housing and Economic Recovery Act of 2008），其中联邦住房管理局会提供新贷款来置换困境家庭的住房按揭贷款。 这项转按揭方案公布之初计划实行 3 年，承保高达 3,000 亿美元的抵押贷款，预计将为约 40 万房主提供服务，但实际效果不佳。截至 2009 年 2 月，联邦住房管理局仅收到 451 份申请，批准了 25 笔贷款。一方面是因为政策落地较慢，错过了还贷困难家庭最需要的时间；另一方面是因为高费用、高利率，以及需要分给政府一半的未来房产增值收益，导致许多家庭选择直接断供。 2009 年 2 月奥巴马政府签署了《美国复苏与再投资法案》（American Recovery and Reinvestment Act of 2009），由联邦住房管理局进一步推出了住房可负担再融资计划（HARP），向房产“资不抵债”的房主放宽再融资条件。 计划实施初期，由于“抵押贷款保险”的限制，许多房主在向原贷款人进行再融资时遇到了困难，不过随着计划每年由国会更新，按揭再融资的阻碍逐渐打通，并在金融危机后逐渐增加规模，2009 年直至 2018 年该计划终止期间，近 350 相关研究 1.新质生产力系列：高校入学的“新质”成色-2024/09/02 2.本周经济热点：政策等风来还要多久？-2024/09/01 3.2024 年 8 月 PMI 数据点评：8 月 PMI 的不寻常-2024/08/31 4.人民币汇率点评：股债未动，汇率先行？-2024/08/30 5.2024 年 7 月工业企业利润点评：利润答卷中的“新质”含量-2024/08/27 宏观事件点评 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 万户家庭利用 HARP 再融资来降低利率或降低抵押贷款的负担。 由于 HARP 较好的政策效果，美国至今依然有存续的类 HARP 的再融资政策。截至 2022 年第四季度，美国有 120 万笔抵押贷款处于负资产状态，他们可通过“两房”各自的救济政策进行再融资，但申请资格较 HARP 有所收紧。 ➢ 日本经验：转按揭政策成本较高，主要依靠合同条款创新 1950 年后日本财政部注资的日本住房贷款公司（GHLC）向大量日本居民提供了房屋及按揭贷款。1990s 日本地产泡沫破灭后，日本央行大幅下调政策利率。但由于许多日本家庭与住房贷款公司签订了固定利率按揭合同，且政府缺乏如上述美国较好的转按揭措施，按揭早偿现象居高不下。 2007 年日本住房金融厅（JHF）取代了亏损的住房贷款公司，继续向家庭提供长期、固定利率的按揭贷款，但优化创新了合同条款，例如“Flat 35”，旨在帮助居民更从容地应对利率变动或偿债困难。 日本家庭也可与商业银行、信用合作社签订浮动利率按揭合同，同时理论上可以在不同银行之间转按揭，寻求节省利息、调整期限。但由于产权转让、估价、以及按揭保险产生的费用，日本住房转按揭的成本较高，因此在现实中的实践较少。 ➢ 风险提示：海外环境与国内不同，政策可能不可比；历史经验不代表未来。 宏观事件点评 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 图1：1937 年美国房主贷款公司通过评估不同房主信用发放不同的转按揭 图2：1933 年美国转按揭的主要条款 资料来源：HOLC，民生证券研究院 资料来源：NBER，民生证券研究院 图3：美国房主贷款公司发放转按揭的基本运作方式 资料来源：NBER，民生证券研究院 项目条款申请条件贷款额不得超过房产估价的80%，另外房主贷款公司通过信用(图1)做出分级转按揭的利率、期限新按揭利率不得超过贷款余额的5%，按揭偿还期可以分摊最多至15年，可以后续延期，并允许在前3年不偿还贷款宽限期在房主断供的两年内，可以申请恢复还贷并重获房屋所有权再融资为没有按揭余额的房产提供现金贷款，最高可达房产估价的50%1933年美国房主贷款公司提供转按揭条款美国房主贷款公司（HOLC）联邦贷款银行初始注资2亿美元投资者HOLC发行的债券家庭购买存量按揭贷款偿还“更优惠、更长期”的新按揭用收回的贷款，和利息收入偿还给投资者、财政部宏观事件点评 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 图4：2009 年美国住房可负担再融资计划中的主要条款 图5：由于初版计划申请和操作较为复杂，美国按揭断供案例较高 资料来源：FDIC，民生证券研究院 注：原图标题为“知晓身边按揭违约家庭的比例” 资料来源：Luigi Guiso（2011）：《The Determinants of Attitudes towards Strategic Default on Mortgages》，民生证券研