房地产行业地产开发24年中报综述：亏损加剧，负债收缩

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 09 月 02 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:住建部明晰改 革 重 点， 房屋 养 老金 试 点启 动 》 2024-08-25 2 《房地产-行业投资策略:房地产行业2024 中期策略： 破困局，谋 变局》 2024-08-18 3 《房地产-行业研究周报:销售季节性 回落，按揭贷修复较慢》 2024-08-18 行业走势图 亏损加剧，负债收缩——地产开发 24 年中报综述 行业追踪（2024.8.24-2024.8.30） 24H1 样本房企（样本选取 113 家 A 股上市房企，其中 7 家大型、28 家中型，78 家小型房企）财报主要指标表现如下： 营业收入：24H1 样本房企实现 8800 亿元，同比-20.62%，分梯度来看，大型、中型、小型房企同比增速分别为-13.3%、-24.10%、-25.85%。归母净利润：24H1 样本房企归母净利润亏损 352 亿元，同比下降 291.72%，分梯度来看，大型、中型房企同比增速分别为-98.96%、-78.94%、小型房企亏损扩大 60.61%。我们认为，行业营收盈利双降主要或因销售整体疲弱，叠加房价走弱，造成结转利润及存货净值下行。短期来看，房企业绩压力或仍将持续一段时间。 毛利率：24H1 样本房企毛利率为 14.78%，较去年同期下行 2.75 个百分点。分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为 12.87%、17.08%、14.59%，和去年同期相比，分别-7.05、0.10、-0.41 个百分点。24H1 行业毛利率下行趋势持续，行业利润率拐点仍需时间。净利率：24H1 房企归母净利率为-4.00%，较去年同期下行 5.65 个百分点。分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为 0.08%、1.11%、-17.75%，和去年同期相比，分别-6.39、-2.89、-9.55 个百分点。加权 ROE：24H1 样本房企加权 ROE为-2.28%，分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为 5.50%、0.37%、-32.85%。我们认为，大型房企毛利率下滑较多，或主要因其为维持市场份额，采取“以价换量”方式，影响结转利润率，同时此前 22 年前地价较高或同样仍有拖累。 经营活动现金流净额：24H1 样本房企经营活动现金流净额为-535 亿元，较 23 年同期减少 1885 亿元，分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为-198、-60、-278 亿元，较 23 年同期分别减少 546、783、556 亿元。筹资活动现金流净额：24H1 样本房企筹资活动现金流净额为-374 亿元，较 23 年同期增加 990 亿元，分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为-30、-102、-242 亿元，较 23 年同期分别增加 594、272、124 亿元。24 年上半年样本房企现经营性现金流净额首次转负，反映行业客观面临较大的销售回款压力。样本房企筹资活动现金流净额较 23 年同期有所改善，或反映房企一定程度得益于融资政策支持，通过增量借款对冲经营性现金流快速收缩的压力，其中大型房企筹资净额增加规模最多，或反映其融资端受益空间更大。 有息负债：24H1 样本房企有息负债同比下降 2.34%，分梯度来看，大型、中型、小型房企同比增速分别为 3.81%、-3.59%、-5.97%。行业整体有息负债规模继续收缩，大型房企具备相对逆周期加杠杆能力，我们认为缩债和去库存短期或是多数房企主要策略，故未来整体债务端仍具下行空间。 8 月新房、二手房同比增速回落 新房市场本周成交 234 万平，月度同比-33.85%，相较上月下降 14.88pct；累计库存11973 万平，一线去化加速，二线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交 151 万平，月度同比+6.74%，相较上月下降 21.90pct。8 月 19 日-8 月 25 日，土地市场本周成交建面 2136 万平，滚动 12 周同比-12.79%；成交总额 231 亿元，滚动 12 周同比-47.51%；全国平均溢价率 4.13%，滚动 12 周同比-1.03pct。 本周申万房地产指数+2.55%，较上周提升 6.33pct，涨幅排名 12/31，领先沪深 300指数 2.72pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+4.10%，较上周提升 5.65pct，涨幅排序 1/11，领先恒生指数 1.96pct；克而瑞内房股领先指数为 6.11%，较上周提升9.40pct。 投资建议：近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科 A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -41%-35%-29%-23%-17%-11%-5%1%2023-092024-012024-05房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：亏损加剧，负债收缩——地产开发 24 年中报综述 ............................................. 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 7 2. 成交概览 .................................................................................................................................................. 8 2.1