房地产行业2024年9月投资策略：量价持续承压，市场继续磨底

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年08月29日优于大市房地产行业 2024 年 9 月投资策略量价持续承压，市场继续磨底核心观点行业研究·行业投资策略房地产优于大市·维持证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《房屋养老金制度解读-以新补旧》 ——2024-08-26《房地产行业周报（2024 年第 33 周）-新房成交量依然低迷，二手房成交量逐渐回落》 ——2024-08-20《统计局 2024 年 1-7 月房地产数据点评-基本面尚未复苏，市场艰难磨底》 ——2024-08-17《房地产行业周报（2024 年第 31 周）-高频销售数据回落，淡季市场艰难磨底》 ——2024-08-06《房地产行业专题-二手好于新房背后的楼市趋势》 ——2024-07-30行业：量价持续承压。1）商品房相对销售规模仍处于低位，累计同比降幅收窄但单月降幅扩大：2024 年 1-7 月，商品房销售额 53330 亿元，同比-24.3%，降幅较 1-6 月收窄了 0.7 个百分点；7 月单月，商品房销售额同比-18.5%，降幅较 6 月扩大了 4.2 个百分点。2024 年 1-7 月，商品房销售面积 54149 万㎡，同比-18.6%，降幅较 1-6 月收窄了 0.4 个百分点；7 月单月，商品房销售面积同比-15.4%，降幅较 6 月扩大了 0.9 个百分点。销售累计同比降幅收窄有基数降低的原因，从销售规模看，Q2地产利好政策带来的脉冲在 7 月基本收尾。相对历史同期，7 月单月的商品房销售额和销售面积仅分别相当于 2019 年同期的 50%和 48%，仍在走低。2）新房价格降幅扩大，相对二手房持续承压：2024 年 1-7 月，全国商品房销售均价为 9849 元/㎡，同比-7.0%；7 月单月，商品房销售均价 9942 元/㎡，单价重新回落至 1 万以内，同比-3.7%，较 6 月扩大了 3.9 个百分点。从城市维度看，2024 年 7 月，70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-5.3%，降幅较 6 月扩大了 0.4 个百分点；70 个大中城市二手住宅销售价格同比-8.2%，降幅较 6 月扩大了 0.3 个百分点；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024 年新房价格仍面临较大压力。板块：本月跑输沪深 300 指数 2.2 个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌 5.7%，跑输沪深 300 指数 2.2 个百分点，在 31 个行业中排 23名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2024 年动态 PE 为 12.9 倍，比 2021 年的底部估值水平（10.0 倍动态 PE）高 29.6%。投资策略：从基本面端看，当前统计局数据及高频地产销售数据基本已经证伪了复苏的判断，且我们最应当关注的价格指标，特别是二手房价，尚未看到真实企稳。从政策端看，5 月一线城市需求端放松所带来的脉冲已经结束，当前处于政策真空期，如无超预期政策出台，市场将继续磨底。个股端，建议关注拥有多航道业务，经营性现金流强的企业，9 月推荐华润置地、龙湖集团。风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。重点公司盈利预测及投资评级公司公司投资昨收盘总市值EPSPE代码名称评级（元）（亿元）2024E2025E2024E2025E9979龙湖集团优于大市10.165691.741.784.44.31109华润置地优于大市23.4514654.364.694.44.1资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录行业：量价持续承压..........................................................................................................................4商品房相对销售规模仍处于低位，累计同比降幅收窄但单月降幅扩大......................................................4新房价格降幅扩大，相对二手房持续承压......................................................................................................5板块：本月跑输沪深 300 指数 2.2 个百分点..................................................................................6投资策略..............................................................................................................................................7风险提示..............................................................................................................................................7请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图表目录图1： 商品房销售额累计同比...................................................................................................................................4图2： 商品房销售额单月同比...................................................................................................................................4图3： 商品房销售面积累计同比...............................................................................................................................4图4： 商品房销售面积单月同比...................................................