业绩与经营性现金流短期承压；销售稳居行业第一

房地产 | 证券研究报告 — 业绩评论 2024 年 8 月 27 日 600048.SH 买入 原评级：买入 市场价格:人民币 8.02 板块评级:强于大市 股价表现 (%) 今年至今 1 个月 3 个月 12 个月 绝对 (15.0) (10.1) (24.5) (42.6) 相对上证综指 (11.3) (8.9) (16.9) (35.8) 发行股数 (百万) 11,970.44 11,970.44 11,970.44 11,970.44 11,970.44 11,970.44 流通股 (百万) 11,970.44 11,970.44 11,970.44 11,970.44 11,970.44 11,970.44 总市值 (人民币 百万) 96,002.96 95,763.55 96,242.37 116,951.23 113,360.10 176,564.04 3 个月日均交易额 (人民币 百万) 920.88 1,045.97 1,051.01 1,025.77 1,043.14 980.87 主要股东 保利南方集团有限公司 37.69 37.69 37.69 37.69 37.69 37.69 资料来源：公司公告，Wind，中银证券 以 2024 年 8 月 26 日收市价为标准 相关研究报告 《保利发展：营收增长利润承压；经营性现金流大幅改善》20240425 《保利发展：销售稳居行业第一，融资渠道畅通》20240315 《保利发展：业绩与利润率短期承压，融资与资金优势显著——2022 年年报点评》20230401 《保利发展：业绩与利润率短期承压，融资与拿地优势凸显——2022 年三季报点评》20221030 《保利发展：央企龙头具备穿越周期的战略定力，多重优势奠定未来发展基石》20220208 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产：房地产开发 证券分析师：夏亦丰 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 保利发展 业绩与经营性现金流短期承压；销售稳居行业第一 摘要：保利发展公布 2024 年中报，公司实现营业总收入 1392.5 亿元，同比增长 1.6%；归母净利润 74.2 亿元，同比下降 39.3%。  营收平稳增长，受权益比下降影响业绩同比下滑。2024 年上半年公司营收同比增长 1.7%，得益于项目竣工交楼结转收入增加，营收规模平稳增长；归母净利润同比下降 39.3%，主要是受到结算权益比下降的影响。1）上半年公司毛利率、净利率、归母净利率分别为 16.0%、7.7%、5.3%，同比分别下降 5.2、3.3、3.6 个百分点，年化后的 ROE 也因利润率下行同比下降了 4.9 个百分点至 7.4%。其中上半年毛利率与 2023 年全年相比基本持平。在行业利润率普遍下行的情况下，公司通过引入优质供方、稳住产品品质和供应链、达到综合成本最优；适配产品系需求，扩大集采范围，实现规模化降本增效，上半年公司除地价外直投成本较计划降低 0.69%。同时，公司持续加强各项费用管控，管理费用率较去年同期下降0.15 个百分点，部分对冲了利润率下行的影响。2）上半年公司少数股东损益 32.8 亿元，同比增长 15.2%，占净利润的比重为 30.6%，同比大幅提升了 11.8 个百分点。公司未来业绩仍有保障，2024 年 6 月末公司预收账款 3583 亿元，同比虽然下降 19.1%，但预收账款/上年营收达 1.03X。  资产负债结构持续优化，融资通道畅通，筹划定向可转债。截至 2024 年 6 月末，公司有息负债规模 3735 亿元，同比增长 4.8%，融资成本 3.31%，同比下降 25BP，债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比 19.8%，较年初下降 1.0 个百分点，三年期以上到期的有息负债占比 33.1%，较年初提升 1.5 个百分点，公司直接融资占比 17.8%，较年初提升 1.5 个百分点。公司融资渠道畅通，2024 年上半年公司新增融资 938 亿元，融资成本 2.93%，较 2023 年下降 21BP， 同时公司发挥信用优势，加大直接融资比重，新增融资中直接融资 199 亿元，占比 21%。截至 2024 年 6 月末，公司剔除预收账款后的资产负债率为 66.7%，同比持平；净负债率 66.2%，同比提升 3.1 个百分点；现金短债比 1.98X，同比下降 0.26X，始终处于绿档房企行列。截至 6 月末，公司上半年已获批注册 100 亿元公司债券、推出 95 亿元向特定对象发行可转债的方案。根据预案，公司拟发行不超过 95 亿元可转债，期限 6 年，发行对象为包括保利集团在内的不超过 35 名特定对象，其中保利集团拟以现金方式认购 10 亿元。资金将用于北京、上海、佛山、大连等城市 15 个房地产项目的开发建设及补充流动资金，多位于核心一二线城市，具备相对较好的市场前景，有助于提升所在城市市占率水平。此外，财务表现方面，为进一步优化债务结构打下基础，若债券持有人完成转股，公司的净资产将有所增加，资产负债率将有所下降，公司的资本实力将进一步提升，偿债风险也随之降低。  公司经营性现金流短期承压。截至 2024 年上半年末，公司持有现金 1464 亿元，同比下降 1.5%。2024 年上半年公司经营活动现金流净流出 171 亿元（去年同期净流入 71 亿元），一方面是因为公司销售回款收缩，上半年公司销售商品、提供劳务收到的现金为 1239 亿元，同比大幅下降 32.1%；另一方面，主要因公司购买商品、接受劳务支付现金 1062 亿元，其中用于支付 2023 年拓展项目的土地款 366 亿元，同比增长 160 亿元。预计随着以往年份地价支付完毕，公司经营活动现金流将得到改善。  销售稳居行业第一，市占率进一步提升。2024 年 1-7 月公司实现销售金额 1986.5 亿元，同比下降 25.8%，稳居行业第一；实现销售面积 1099.2 万平，同比下降 29.6%；销售均价 1.81 万元/平，同比提升 5.4%。公司上半年销售权益比 77%，较去年提升 9 个百分点。公司积极调整销售策略，把握二季度以来政策频出、客户来访热情提升的市场窗口，二季度推货1254 亿元，环比一季度增长 181%，二季度三个主要节假日（清明节、劳动节、端午节）日均认购近 20 亿元，同比提升23%。二季度共实现销售金额 1104 亿元，环比一季度增长 75%，环比增速较百强房企高出约 40 个百分点。上半年，公司市场占有率较 2023 年提升 0.06 个百分点至 3.68%，其中 38 个核心城市市场占有率提升 0.3 个百分点至 7.1%，38 个核心城市销售贡献同比提升 2 个百分点至 89%。上半年 38 个核心城市中，32 个城市市占率排名前五，11 个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、