销售保持领先，负债结构稳定

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年08月21日优于大市-保利发展（600048.SH）销售保持领先，负债结构稳定核心观点公司研究·财报点评房地产·房地产开发证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级优于大市(维持)合理估值收盘价8.04 元总市值/流通市值96242/96242 百万元52 周最高价/最低价14.89/7.74 元近 3 个月日均成交额995.00 百万元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《保利发展（600048.SH）-业绩短期承压，土储持续优化》 ——2024-04-25《保利发展（600048.SH）-业绩承压，分红比例提升》 ——2024-01-23《保利发展（600048.SH）-业绩稳健，投资聚焦》——2023-10-30《保利发展（600048.SH）-业绩回升，经营稳健》——2023-08-31《保利发展（600048.SH）-业绩表现承压，经营保持稳健》 ——2023-03-31归母净利下降 39%。2024 上半年，公司实现营业收入 1392 亿元，同比增长1.7%；实现归母净利润 74 亿元，同比下降 39.3%，与此前发布的业绩快报基本一致。公司增收不增利的主要原因是项目结转毛利率下降 5.2pct 至16.0%，以及受结算权益比例下降 11.7pct 至 69.4%。销售保持领先，持续优化土储。2024 上半年，公司实现销售面积 954 万平方米，同比下降 31.0%；实现销售金额 1733 亿元，同比下降 26.8%，继续稳居行业第一，市占率持续提升至 3.68%。公司在核心 38 城销售贡献提升 2pct至 89%，其中 32 个城市市占率排名前五，11 个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等 8 个城市占有率突破 15%。公司共拓展项目 12 个，均位于 38 个核心城市，总计容面积 116 万平方米，权益地价 109亿元，总地价 126 亿元，其中新增货值住宅业态占比达 96%。截至 2024 上半年末，公司总土储 7140 万平方米，较年初下降 8%，核心 38 城面积储备占比约 7 成，已开工未售的存量住宅面积较年初下降 16%。负债结构保持稳定。截至 2024 上半年末，公司债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比 19.82%，较年初下降 0.99 个 pct；三年以上到期的有息负债占比 33.12%，较年初提升 1.52pct。上半年公司累计实现回笼金额 1466亿元，回笼率 84.6%，公司现金余额 1464 亿元，占总资产 10%以上，并表口径已售待回笼资金 1033 亿元，整体现金流合理充裕。投资建议：公司上半年业绩承压，由于公司毛利率仍在筑底阶段，且房价下行带来的资产减值压力仍未完全消除，我们下调此前的盈利预测（下调幅度与公司结算权益比例下降一致），预计公司 24-25 年归母净利润分别为111/123 亿元（原值为 124/146 亿元），对应 EPS 分别为 0.92/1.02 元，对应最新股价 PE 分别为 8.7/7.8X，维持“优于大市”评级。风险提示：房价下跌幅度超预期，公司毛利率不及预期，政策放松实际效果不及预期，销售复苏进度不及预期，公司财务风险超预期。盈利预测和财务指标202220232024E2025E2026E营业收入(百万元)281,108346,894352,444361,255365,951(+/-%)-1.4%23.4%1.6%2.5%1.3%净利润(百万元)1834712067110601226314525(+/-%)-33.0%-34.2%-8.3%10.9%18.5%每股收益（元）1.531.010.921.021.21EBITMargin12.5%9.0%6.8%6.8%7.0%净资产收益率（ROE）9.3%6.1%5.4%5.8%6.6%市盈率（PE）5.28.08.77.86.6EV/EBITDA33.836.458.658.155.3市净率（PB）0.490.480.470.450.43资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2归母净利下降 39%。2024 上半年，公司实现营业收入 1392 亿元，同比增长 1.7%；实现归母净利润 74 亿元，同比下降 39.3%，与此前发布的业绩快报基本一致。公司增收不增利的主要原因是项目结转毛利率下降 5.2pct 至 16.0%，以及受结算权益比例下降 11.7pct 至 69.4%。图1：公司营业收入及增速图2：公司归母净利润及增速资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理销售保持领先，持续优化土储。2024 上半年，公司实现销售面积 954 万平方米，同比下降 31.0%；实现销售金额 1733 亿元，同比下降 26.8%，继续稳居行业第一，市占率持续提升至 3.68%。公司在核心 38 城销售贡献提升 2pct 至 89%，其中 32 个城市市占率排名前五，11 个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8 个城市占有率突破 15%。公司共拓展项目 12 个，均位于 38 个核心城市，总计容面积116 万平方米，权益地价 109 亿元，总地价 126 亿元，其中新增货值住宅业态占比达96%。截至 2024 上半年末，公司总土储 7140 万平方米，较年初下降 8%，核心 38 城面积储备占比约 7 成，已开工未售的存量住宅面积较年初下降 16%。图3：公司销售面积及同比图4：公司销售金额及同比资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理负债结构保持稳定。截至 2024 上半年末，公司债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比 19.82%，较年初下降 0.99 个 pct；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升 1.52pct。上半年公司累计实现回笼金额 1466 亿元，回笼率84.6%，公司现金余额 1464 亿元，占总资产 10%以上，并表口径已售待回笼资金1033 亿元，整体现金流合理充裕。投资建议：公司上半年业绩承压，由于公司毛利率仍在筑底阶段，且房价下行带请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3来的资产减值压力仍未完全消除，我们下调此前的盈利预测（下调幅度与公司结算权益比例下降一致），预计公司 24-25 年归母净利润分别为 111/123 亿元（原值为 124/146 亿元），对应 EPS 分别为 0.92/1.02 元，对应最新股价 PE 分别为8.7/7.8X，维