【债券分析】2024上半年土地市场表现如何？

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 债券分析 2024 年 08 月 13 日 【债券分析】 2024 上半年土地市场表现如何？ ❖ 2024 年上半年，房地产市场尚未见明显好转，土地市场继续低温运行，全国土地成交额为 10887 亿元，同比下降 29%，城投拿地占比 38%，同比提升 8.24个百分点，溢价率为 5.44%，同比下降 1.21 个百分点。 ❖ 2020 年，土地成交额为 80282 亿元，城投拿地占比为 22%；2021 年“三道红线”监管政策开始实施，房企普遍资金紧张，土地市场开始遇冷，全年土地成交额同比下降 5%；随着房企拿地积极性下降，城投进场托底拿地趋势呈现，占比提升至 30%；2022 年，民营房企暴雷现象持续发酵，房企拿地意愿继续降低，土地市场进入“严冬”，全年土地成交额同比下降 29%，城投拿地占比提升至 48%；2023 年，房地产市场仍处于低景气区间，土地市场持续低温运行，全年土地成交额同比下降 16%，但整体较 2022 年下行幅度有所放缓，城投拿地占比小幅降至 44%。土地成交溢价率方面，2020 年以来逐步下降，2024年上半年约为 5.44%。 ❖ 2024 年上半年各省份及各地市土地成交现状分析： 1、23 省土地成交额同比下降，12 省溢价率同比提升。金额上，浙江位居第一，为 1681 亿元，其次为江苏、山东、北京，成交额均超 800 亿元，而青海、宁夏、黑龙江成交额均不足 50 亿元，区域两极分化持续；增速上，23 省土地成交额同比下降，天津、广东、宁夏、江苏均同比下降 50%以上，而低基数下海南增速为 44%；溢价率上，安徽、江西、四川、甘肃等 13 个区域溢价率超5%，安徽、甘肃、宁夏等 12 个区域溢价率同比提升。 2、近三分之二地市土地成交额同比下降，扬州溢价率明显提升。金额上，杭州、西安、广州等 19 个地市超 100 亿元，其中杭州为 759 亿元，而发生土地成交的 321 个地市中 19 个成交金额不足 1 亿元，主要集中于黑龙江、青海、甘肃、云南等地；增速上，208 个地市土地成交额同比下降，成交额前 30 的地市中，苏州、温州、南京、无锡、佛山、台州、广州同比降幅超 50%；溢价率上，79 个地市土地成交加权平均溢价率超 5%，其中 51 个地市超 10%，主要集中在安徽、四川、江西、山东等地，成交额前 30 的地市中，扬州为 64.91%，同比提升 57.35 个百分点。 ❖ 2024 年上半年各省份及各地市城投拿地现状分析： 1、20 省城投拿地金额同比下降，9 省城投拿地占比同比下降。金额上，江苏、浙江、山东、湖北、河北 5 省超 200 亿元，而青海、黑龙江、宁夏、甘肃、新疆、海南不足 20 亿元；增速上，20 省城投拿地金额同比下降，其中黑龙江、天津、广西同比降幅超 50%；拿地占比上，江西、重庆、湖北、江苏城投拿地金额占总成交金额的比重超 50%，9 省城投拿地占比有所下降，其中吉林、广西下降 10 个百分点以上。 2、城投拿地金额位居前 30 的地市主要分布在江苏、浙江、山东、福建等地，武汉、杭州、石家庄、济南城投拿地金额超 100 亿元，低基数下佛山同比增速排名第一；占比上，城投拿地金额位居前 30 的地市中，16 个城投拿地占比超50%，其中景德镇、镇江、盐城、扬州均超 80%，而广州、杭州、西安均低于20%，此三地多为房企拿地。 ❖ 风险提示：土地明细数据统计有偏差；城投公司口径统计有偏差；房地产市场及土地市场复苏不及预期。 ❖ 证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com 执业编号：S0360517090002 证券分析师：张晶晶 电话：010-66500984 邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com 执业编号：S0360521070001 相关研究报告 《【华创固收】备案额度使用较快时，存单行情如何？——8 月流动性月报》 2024-08-02 《【华创固收】美联储降息信心增强，美国大选变数不断——6 月海外月度观察》 2024-07-27 《【华创固收】民企违约率上升，房地产下行衍生影响持续——2024 年二季度信用观察季报》 2024-07-26 《【华创固收】2024H1 信用债复盘：票息挖掘极致演绎》 2024-07-17 《【华创固收】2024H1 利率债复盘：从快牛行情到窄幅盘整》 2024-07-17 华创证券研究所 债券分析 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、 2024 年上半年全国土地成交情况有何变化？ .............................................................. 4 二、 2024 年上半年各省份及各地市土地成交现状分析 ...................................................... 4 （一） 各省情况：23 省土地成交额同比下降，12 省溢价率同比提升 ...................... 4 （二） 各地市情况：近三分之二地市土地成交额同比下降，扬州溢价率明显提升 5 三、 2024 年上半年各省份及各地市城投拿地现状分析 ...................................................... 6 （一） 各省情况：20 省城投拿地金额同比下降，9 省城投拿地占比同比下降 ........ 6 （二） 城投拿地金额位居前 30 的地市分布情况 ......................................................... 7 （三） 拿地金额位居前 30 的城投主体情况 ................................................................. 8 四、 风险提示 ......................................................................................................................... 10 债券分析 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表目录 图表 1 2024H1 全国土地成交额同比下降 29%，城投拿地占比为 38% ........................... 4 图表 2 2024H1 各省土地成交情况 ....................................................................................... 5 图表 3 2024H1 土地成交额位居前 30 的地市情况 .......