房地产开发行业周报2024W32：本周新房成交同比-11.9%，新房二手房均季节性走弱

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2024 年 08 月 11 日 房地产开发 2024W32：本周新房成交同比-11.9%，新房二手房均季节性走弱 上海时隔 8 年刷新全国楼面价记录，全国土地市场仍有较大下行压力。8 月7 日，上海“沪九条”出台后的第二批宅地出让，从上一批出让开始，上海取消了土拍溢价率 10%封顶原则，同时也没有房地联动价的相关规定。本轮出让土地中，位于徐汇滨江的“徐汇区斜土街道 xh128D-07 地块”由绿城摇号获得，成交金额为 48.048 亿元，成交楼面价 131045 元/㎡，时隔 8 年刷新全国楼面价纪录。该地块没有设置房地联动价，因此也给与市场更多的想象空间。需要指出的是，现阶段核心城市核心区域土地尚存热度，在各地逐步取消限价后少数地块拍出高溢价率土地，但这不能代表全国范围土地市场的转暖，今年以来全国土地出让规模继续大幅收缩。我们认为，在新房市场持续低迷的环境下，房企以销定投的策略意味着拿地规模的继续降低，“销售-拿地”链条的畅通仍需政策继续加码带动新房销售的企稳。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为 3.3%，领先沪深 300 指数4.82 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 1 名。 新房：本周 30个城市新房成交面积为 150.1万平方米，环比下降 33.8%，同比下降 11.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为 51.8 万方，环比-17.4%，同比 31.0%；样本二线城市为 62.7 万方，环比-39.4%，同比-32.7%；样本三线城市为 35.6 万方，环比-41.2%，同比-5.9%。 二手房：本周 13 个样本城市二手房成交面积合计 101.8 万方，环比下降12.0%，同比下降 0.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为35.4 万方，环比-12.0%；样本二线城市为 45.3 万方，环比-12.8%；样本三线城市为 21.0 万方，环比-10.1%。 信用债：本周（8.5-8.11）共发行房企信用债 17 只，环比增加 10 只；发行规模共计 149.05 亿元，环比增加 110.05 亿元，总偿还量 38.5 亿元，环比减少 8.69 亿元，净融资额为 110.55 亿元，环比增加 118.74 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（85.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（40.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以 0-1 年（56.4%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A 股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 夏陶 执业证书编号：S0680524070006 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W31：如何理解 5 年时间推动城镇化率接近 70%？》2024-08-04 2、《房地产开发：7 月百强房企月度销售报告：7 月淡季表现弱势，百强销售额同比下滑两成》2024-08-01 3、《房地产开发：2024W30：本周新房成交同比-26.1%，三中全会辅导材料谈房地产发展新模式》2024-07-28 -48%-32%-16%0%16%2023-082023-122024-042024-08房地产开发沪深300 2024 年 08 月 11 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.上海时隔 8 年刷新全国楼面价记录，全国土地市场仍有较大下行压力...................................................................... 3 2.行情回顾 ............................................................................................................................................................ 4 3.重点城市新房二手房成交跟踪 .............................................................................................................................. 7 3.1 新房成交（商品住宅口径） ........................................................................................................................ 7 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ..................................................................................................................... 9 4.重点公司境内信用债情况 .................................................................................................................................... 11 5.本周政策回顾 ........................................................................................