房地产：10余城发布征集公告，国企收储去库存进展如何？

1 中指研究院 中国房地产指数系统 7.30 政治局会议再次提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，“去库存”已成为近期房地产政策的重心之一。据中指监测，目前已有 10 余城发布征集商品房用作保障性住房的公告。本文重点梳理国企收储政策的进展与影响，以期为市场参与者相关决策提供信息参考。整体来看，若接下来去库存政策能够尽快推动落实，将有助于缓解房企经营压力、稳定市场预期。 一、本轮去库存的政策思路 （一）本轮去库存政策脉络 图：本轮去库存相关政策 资料来源：中指研究院综合整理 商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量…。商品住宅去化周期在18个月-36个月之间的城市，…根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。4月30日中央政治局会议6月12日 央行保障性住房再贷款工作推进会5月17日全国切实做好保交房工作视频会议国务院政策例行吹风会6月21日 住建部收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议4月29日 自然资源部《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》6月7日国常会6月24日 自然资源部妥善处置闲置存量土地有关工作视频培训要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。何立峰：深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。住建部：一是打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。三是推动消化存量商品住房。四是妥善处置盘活存量土地。央行：设立3000亿元保障性住房再贷款。…，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。自然资源部：妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施一是允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求；二是促进市场流通转让，发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发；三是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。按照“政府指导、市场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。加强制度保障和内外部监督，坚持自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险。推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。研究出台了三个方面18条政策措施。在“规范收购收回”方面，强调了应依法收回的情形，协商收回的可采取等价置换等方式，收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。7月30日中央政治局会议要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。10 余城发布征集公告，国企收储去库存进展如何？ 2 中指研究院 中国房地产指数系统 4.30 中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为本轮去库存政策定调。5.17 中央出台一系列政策，确定了去库存的具体执行思路，包括：设立 3000 亿元保障性住房再贷款；允许土地调规，支持收回、收购已出让闲置存量住宅用地，帮助资金困难房企解困等。6.7 国常会再提“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。7.30 中央政治局会议提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。 （二）与上一轮政策思路的差异 本轮需求端政策思路与上一轮市场调整周期中的政策思路基本相似。上一轮 2014 年市场下行周期中，政府同样出台了一系列政策托底市场，需求端政策主要包括放松限购、限贷等。本轮需求端政策思路与上一轮类似，而且部分政策放松程度已经超过上一轮。 但本轮供给端去库存政策思路与上一轮有所不同。上一轮去库存的政策措施主要是棚改货币化安置，通过拆除老旧房屋，释放增量住房需求，同时通过提供货币化安置，引导住房需求进入市场，消化市场存量，实现去库存；而本轮去库存的政策措施主要包括国企收储未售新房、以旧换新、非住改住等，其中“国企收储未售新房”是目前政策主力推动、去库存效果最为直接的一项措施。 政策思路转变的主要原因是，我国房地产市场所面临的供求关系已发生明显改变：城镇化方面，2023年我国城镇化率达到 66.2%，较 2015 年提升了 8.9 个百分点，城镇化率已经处于较高水平，居民基本住房需求已经得到满足，仍待拆除的棚户区规模已经明显降低；居民杠杆率方面，2022 年住户部门杠杆率达到 71.8%，较 2016 年提升了 19.6 个百分点，居民进一步加杠杆入市的难度在加大。所以，本轮去库存主要是由政府出手。 二、国企收储的最新进展 “国企收储未售新房”是由地方国企出手，直接收购开发企业已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。5 月 17 日，央行宣布设立 3000 亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 5.17 新政以来，多地已出台政策鼓励国企收储已建成未售新房，据中指监测，10 余城已发布征集商品房用作保障性住房的公告，明确房源征集范围、条件和价格。征集范围方面，多数城市要求是行政区域内已建成未出售的商品房项目，部分城市要求在中心区域。房源要求方面，主要要求包括：已取得竣工验收备案证明；单套建筑面积要求多在 120 平方米及以下，部分城市要求在 70 平方米及以下；房源权属清晰且可交易；周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。收购价格方面，多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限（土地划拨成本和建安成本加不超过 5%的利润），对于收储转作保租房的可以以收益法进行测算。 3 中指研究院 中国房地产指数系统 表：部分城市支持“国企收储未售新房”的相关政策 分类 城市 时间 相关政策 发布征集公告 重庆 5.9 重庆嘉寓面向全市征集市场化批量收购商品房用于租赁住房房源。 房源位于市中心城区轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、医院院区周边一公里内； 整幢、整单元商品房；单套建筑面积不超过 90 ㎡为主；房源须为现售商品房，权属清晰且可交易，能满足金融机构发放贷款的要求。 房源价格采用收益法进行测算，由测算基础价和市场价的加权平均值（分别为 60%和 40%）两部分构成。 昆明 5