房地产行业第29周周报(7月13日-7月19日)：本周新房二手房成交同环比均改善；三中全会强调防范风险、完善新政、改革制度，地产高质量发展仍有空间

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 7 月 23 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房房价下行压力较大——房地产行业 2024 年 5 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/06/18） 《房地产 2024 年 5 月统计局数据点评：多项需求端政策落地带动 5 月销售降幅边际改善，开工与投资降幅仍在扩大》（2024/06/17） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比创下九年多来最大跌幅；刚需产品房价下行压力较大》（2024/05/19） 《房地产 2024 年 4 月统计局数据点评：销售投资降幅扩大，开竣工降幅收窄但仍承压》（2024/05/19） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 29 周周报（7月 13 日-7 月 19 日） 本周新房二手房成交同环比均改善；三中全会强调防范风险、完善新政、改革制度，地产高质量发展仍有空间 本周新房成交面积同环比降幅均收窄；二手房成交面积环比由负转正，同比增速提升；新房库存面积环比由负转正，同比降幅扩大，去化周期同环比均上升。 核心观点  新房成交面积同环比降幅均收窄。40 个城市新房成交面积为194.9 万平方米，环比下降2.9%，同比下降17.4%，同比降幅较上周收窄1.4 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为1.2%、-0.4%、-12.3%，同比增速分别为-14.0%、-15.0%、-27.5%，一线城市同比降幅较上周扩大0.2 个百分点，二、三四线城市同比降幅分别较上周收窄3.3、0.3 个百分点。  二手房成交面积环比由负转正，同比增速提升。18 个城市成交面积为177.3 万平方米，环比上升0.7%，同比上升12.4%，同比增速较上周提升了6.1 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为2.4%、0.4%、-0.7%，同比增速分别为56.5%、-7.1%、-5.3%，一线城市同比持续为正，同比较上周下降了5.2 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大1.0 个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄25.6 个百分点。  新房库存面积环比由负转正，同比降幅扩大，去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为9741 万平方米，环比增速为 0.1%，同比增速为-3.3%；去化周期为 17.9 个月，同环比分别提升 3.5、0.3 个月。一、二、三四线城市去化周期分别为18.8、14.8、61.4 个月，同比分别上升3.7、2.5、27.6 个月，环比分别提升0.4、0.1、0.9 个月。  土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建筑面积为1136.0 万平方米，环比上升6.4%，同比下降61.7%；成交土地总价为224.0 亿元，环比上升2.4%，同比下跌71.1%；楼面均价为1972 元/平，环比下降3.7%，同比下降24.5%；土地溢价率为6.5%，同环比分别上升2.3、3.2 个百分点。  本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。国内债券总发行量为 175.4 亿元，环比增长 57.3%，同比下降32.9%（前值：-58.7% ）。总偿还量为119.0 亿元，环比增长6.3%，同比增长90.6%（前值：-48.6%） ；净融资额为56.4 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.7%，较上周下降1.8pct，房地产行业相对收益为-2.6%，较上周下降2.5pct。房地产板块 PE 为 14.07X，较上周上升 0.02X。北上资金对非银金融、建筑材料、电子等加仓金额较大，分别为6、4.91、3.29 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.03%（上周为-0.67%），净买入-7.46 亿元（上周净买入1.07 亿元）。  本周统计局公布房地产数据，销售降幅持续改善，开工与投资仍然低迷。5、6 月销售同比降幅连续两个月收窄，主要是因为半年度冲业绩期+“517”地产新政的支持下，房地产市场活跃度边际改善，短期部分核心城市市场出现好转，从而对全国市场形成支撑；但销售绝对量仍处于2013 年以来历史同期最低水平，需求信心仍然不足。在土地成交下滑、房企经营承压下，6 月房地产开发投资虽然单月降幅收窄，但从绝对值来看，仍处于2016 年以来同期的最低水平，尚未出现明显好转迹象。 政策  本周，三中全会召开，一方面，公报中涉及房地产的内容是从“防风险”的托底角度出发的；另一方面，政策仍有空间。在解读会议精神发布会上，涉及房地产的内容包括：1）提及“坚持稳中求进、先立后破”。从表述来看，我们认为是要“先调整后清算”，解决当下的问题是主要工作。2）提及“用改革的办法解决前进中的问题”、“进一步落实和完善房地产新政策”、“建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等制度”。我们认为房地产政策仍有空间，但从时间点来看，7、8 月是传统淡季，出台强政策的概率不高，9 月初或 930 是重要节点。3）提及“消化存量和优化增量相结合”、“切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源”、“加快构建房地产发展新模式”、“建设适应人民群众新期待的好房子”等，我们预计整体行业政策方向仍将以稳市场、去库存为主，房地产高质量发展空间大，未来大面积产品或将增加。  此外，《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》中：1）提及“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。各地政策仍有调整空间，目前仅天津、海南、一线城市仍有限购政策；普宅和非普宅的差异主要集中在增值税上，若取消，有利于降低购房的税费成本，促进置换。2）提及“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。一方面，行业融资问题仍要突破，或推出创新型融资方式。另一方面，长期方向上预售制度或逐渐调整，预售节点或更加严格，有力有序推进现房销售。3）提及“完善房地产税收制度”。房地产税制度完善是正常的国家税法的完善。但要分两面看：短期要求地方政府降低对房地产财税的依赖，以及对购房人相关税收的优惠，远期还是会继续推进房产税制度。4）提及“多渠道增加居民财产性收入”，多次提及完善收入分配和就业制度。国内居民财产中房产是大头，此表态至少不否定持有房产的必要性，并且强调稳定房价预期的重要性。此