房地产行业最新观点及1-6月数据深度解读：销售数据边际改善，关注“去库存”等相关举措落地情况

敬请阅读末页的重要说明 2024 年 07 月 15 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 1-6 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 6 月单月销售面积基期调整同比增速-14.5%（较上月增加 6.2pct），6 月环比+52.6%（过去五年平均+48.8%），1-6 月基期调整累计同比-19.0%，单月负同比收窄及环比优于历史均值反应出“517”新政落地后对销售市场的提振作用；往后看，据房管局高频数据，7 月 1-11 日累计销量同比负增速较 6 月单月收窄 12pct 至-10%，可关注“517”新政对市场提振作用的持续性，重视“消化存量房产”等相关举措落地后对下半年销售数据的带动； ❑ 6 月单月竣工面积基期调整同比增速为-29.6%（较上月减少 11.2pct），1-6月基期调整累计同比-21.8%，根据销售及新开工的领先作用，判断竣工逐步进入回落周期，后续竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价； 6 月单月新开工面积基期调整同比增速为-21.7%（较上月增加 1.0pct），1-6月累计同比-23.7%，短期单月新开工同比的向上走势或阶段性滞后反映 24年初房企较强的拿地行为，存在 1-2 个月的改善也比较合理，中期角度，判断新开工或仍受限于高能级城市土地供给及房企现金流约束，仍有下行压力； 6 月单月投资金额基期调整同比增速为-10.1%（较上月增加 0.9pct），1-6月基期调整累计同比-10.1%，单月投资同比逐步滞后反映过去两年行业规模的收缩，可积极关注“三大工程”等对投资新的拉动； ❑ 6 月单月到位资金基期调整同比增速-15.2%（较上月增加 6.6pct），1-6 月基期调整累计同比-22.6%，结构上国内贷款同比回落，与新开工同比的剪刀差缩小或映射项目“白名单”贷款的分批次逐步落地；自筹资金同比走势同步于新开工略有回升；销售类到位资金同比走势同步于销售金额边际改善； 6 月末房地产行业资金链指数仍趋势下行（106%），处于历史较低水平，往后看，在供需两端政策逐步落地背景下，可观察行业及部分企业资金面改善的可能性； 6 月 70 城中仍有超九成城市房价下跌，结构上一二三线城市房价均下跌。6月 70 城新房房价环比-0.67%；结构上，一线新房房价环比-0.50%，二线环比-0.70%，三线环比-0.60%；数量上，新房房价环比下跌城市数量 64 个（较上月减少 4 个）； ❑ 投资建议：（1）当前供求关系发生重大变化，结合新房较高的无效库存以及“去库存”政策等，判断新房供需关系或较二手房更早出现改善，将有助于提振房地产行业整体估值；（2）供需关系发生重大变化背景下，“去库存” 政策落地情况或是信用及估值修复的焦点，目前观察到部分地区政策开始出现积极迭代；（3）若去库存政策顺利迭代，布局在核心城市的房企无论是全国性房企还是区域型房企均有望享受“去库存+城市市场政策”带来的股权风险溢价修复行情； 房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【金地集团】等的差异化机会，及【滨江集团】【越秀地产】等； 产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价； 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注 REITs 标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进； ❑风险提示：销售表现不及预期，资金面改善不及预期，有效库存去化不及预期，房地产投资增速不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 268 5.3 总市值（十亿元） 2548.9 3.5 流通市值（十亿元） 2337.3 3.5 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -6.7 -14.8 -20.3 相对表现 -4.7 -20.6 -10.7 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《新房及二手房日均成交面积同比均边际改善——样本城市周度高频数据全追踪》2024-07-14 2、《新房及二手房日均成交面积均高于去年同期——样本城市周度高频数据全追踪》2024-07-07 3、《百强 6 月销售额同比负增速较上月收窄 13pct 至-22%，结构上top10同 比 负 增 速 收 窄 明 显 》2024-06-30 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 研究助理 lishengtian@cmschina.com.cn -30-20-100102030Jul/23Nov/23Feb/24Jun/24(%)房地产沪深300销售数据边际改善，关注“去库存”等相关举措落地情况 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 24 年 1-6 月全国房地产相关数据，1-6 月累计房地产销售面积4.79 亿平，累计同比（基期调整）-19.0%，房地产销售金额 4.71 万亿元，累计同比（基期调整）-25.0%；新开工面积 3.80 亿平，累计同比（基期调整）-23.7%；竣工面积 2.65 亿平，累计同比（基期调整）-21.8%；开发投资额 5.25 万亿元，累计同比（基期调整）-10.1%；到位资金 5.35 万亿元，累计同比（基期调整）-22.6%； 图 1：统计局房地产行业数据简析 资料来源：统计局，Wind，招商证券 备注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（一）进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。（二）加强商品房销售数据审核，剔除退房和具有抵押性质等非商品房销售数据。（三）加强统计执法，对发现的问题数据按照相关规定进行了改正。 （2）统计局公布24年 6月份 70城大中城市房价指数，70城新房房价环比-0.67%，其中一线城市环比-0.50%，二线城市环比-0.70%，三线城市环比-0.60%；二手房房价环比-0.85%，其中一线城市环比-0.40%，二线城市环比-0.90%，三线城市环比-0.90%； （3）统计局公布 24 年 6 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比 0.1%，同比-0.2%。 图 2：6 月份 70 城新房房价环比-0.67%，二手房房价环比-0.85% 资料来源：统计局，Wind，招商证券 日期指标累计数值（24M1-6）单月数值（24M6）单月季调环比M6商品房销售面积（万方）47916-19.5%(1.6pct)-19.0%(1.3pct)11274-13.