2024年6月房地产行业运行情况报告：销售数据边际改善 房价跌幅环比收窄

1销售数据边际改善房价跌幅环比收窄——2024 年 6 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳 闫骏核心观点：销售端：“5.17”楼市新政叠加季节性因素影响带动 6 月销售数据边际改善，6 月销售面积和销售额同比降幅显著收窄；价格方面，70 城二手住宅价格和新房住宅价格跌幅出现不同程度收窄，已有 4 座城市二手住宅价格重回上涨区间。投资端：6 月投资端停止加速下滑，开工数据环比有所好转，但绝对水平仍处低位，且开工、施工、竣工面积 1-6 月累计降幅均保持两位数，尚难言乐观；土地市场方面，6 月土地成交面积同比降幅与上月持平，二三线城市土地价格有所回升。整体来看，受楼市持续低迷影响，上半年土地市场成交情况偏弱。政策端：住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，持续推进收购存量商品房用作保障房工作进度，以实现“去库存”；住房城乡建设部、金融监管总局联合召开保交房政策培训视频会议，加快推进房地产融资协调机制落地见效，促进保交楼工作的顺利推进。下半年在同期基数偏低和政策持续加码的双重影响下，销售端有望实现修复。高频数据显示，7 月1-15 日 30 大中城市日均成交套数为 2600 套，较 6 月日均成交套数下降 14%，主要系季节性回落带来的影响；同比来看，0.87%的小幅增长表明“5.17”新政对提振楼市产生一定积极效果。我们认为，当前银行净息差处于历史低位对进一步下调房贷利率形成掣肘，下半年监管层或将通过政策性降息、引导 LPR 报价下调等方式，推动存款利率较快下行，从而为房贷利率进一步下行留出政策空间。如下半年房贷利率下行节奏加快，叠加去年同期基数偏低等因素共同影响，销售端数据有望实现边际修复。报告正文：一、销售端：“5.17”楼市新政叠加季节性因素影响带动 6 月销售数据边际改善，6 月销售面积和销售额同比降幅显著收窄；价格方面，70 城二手住宅价格和新房住宅价格跌幅出现不同程度收窄，已有4 座城市二手住宅价格重回上涨区间。21.销售情况年中房企加大推盘力度叠加新政落地效果显现，6 月销售数据边际改善。6 月，全国商品房销售面积、销售额分别为 11273.9 万平方米和 11467.9 亿元，同比降幅较 5 月分别收窄 6.2 和 12.1 个百分点至 14.5%和 14.3%，带动 1-6 月累计降幅收窄至 19.0%和 25.0%，前值为 20.3%和 27.9%。从 30 大中城市销售数据来看，6 月日均成交套数为 3027 套，同比下降 17.3%，但环比大幅增长 29.9%。6 月销售端有所好转，主要原因有两点，一是房企加大推盘节奏和优惠力度带来了季节性增长，二是核心城市对“5.17”政策的跟进调整促进了需求释放。不过，政策效果能否持续仍有待进一步观察。图表 1-2： 全国商品房销售面积（左图）和 30 大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套）数据来源： Wind，东方金诚整理2.价格表现6 月二手住宅价格下跌趋势有所放缓，70 城中有 4 座城市价格环比上涨。6 月 70 城二手住宅价格环比下跌 0.85%，跌幅较上月收窄 0.15 个百分点。具体看，一线城市已连续下跌 9 个月，但环比跌幅较上月显著收窄 0.8 个百分点至 0.4%，其中北京、上海两地环比分别上涨 0.2%和 0.5%，广州和深圳环比下跌 1.5%和 1%；二三线城市环比跌幅均为 0.9%，连续下跌时间分别为 14 个月和 29 个月，其中二线城市环比跌幅较上月收窄 0.1 个百分点，三线城市跌幅与上月持平。同比方面，70 城二手住宅价格同比下跌 7.87%，跌幅较 5 月持续扩大 0.38 个百分点，已连续 29 个月同比下跌。图表 3-4：70 大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）3数据来源：iFind，东方金诚整理新建商品住宅价格与二手住宅价格走势趋同，70 城中价格环比下跌城市较上月减少 4 城至 64 城。环比来看，6 月 70 城新建商品住宅价格环比下跌 0.67，跌幅较上月收窄 0.04 个百分点。具体看，一线城市新房价格连续下跌 9 个月，6 月环比跌幅为 0.5%，较上月收窄 0.2 个百分点，其中北京、广州和深圳环比分别下跌 0.6%、1.2%和 0.7%，上海连续上涨，但 6 月涨幅较上月缩小 0.2 个百分点至 0.4%；二线城市连续下跌 12 个月，跌幅与上月持平，为 0.7%；三线城市连续下跌 13 个月，6 月环比下跌 0.6%，跌幅收窄 0.2 个百分点；同比方面，70 城新建商品住宅价格较去年同期下跌 4.88%，跌幅较上月再扩大 0.58 个百分点，已连续 27 个月同比下跌。图表 5-6：70 大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源： iFind，东方金诚整理二、投资端：6 月投资端停止加速下滑，开工数据环比有所好转，但绝对水平仍处低位，且开工、施工、竣工面积 1-6 月累计降幅均保持两位数，尚难言乐观；土地市场方面，6 月土地成交面积同比降幅与上月持平，二三线城市土地价格有所回升。整体来看，受楼市持续低迷影响，上半年土地市场成交情况偏弱。4销售端修复对投资端形成积极影响，6 月房地产开发投资完成额降幅收窄。6 月房地产开发投资完成额 11896.65 亿元，降幅较上月收窄 0.94 个百分点至 10.1%，1-6 月累计降幅与上月持平，为 10.1%。图表 7：全国房地产开发投资完成额及同比变化数据来源：Wind，东方金诚1.施工情况6 月全国房地产新开工、施工和竣工面积分别为 7933.5 万平方米、7922.3 万平方米和 4274.0 万平方米，同比下降 21.7%、36.9%和 29.6%，其中新开工和施工面积降幅较上月分别收窄 1.0 和 47.3 个百分点，竣工面积降幅较上月扩大 11.2 个百分点，1-6 月累计降幅分别为 23.7%、12.0%和 21.8%，前值分别为 24.2%、11.6%和 20.1%。我们认为，6 月开工情况环比略有好转，但绝对水平依然处于低位，整体情况仍不乐观。图表 8：全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%）数据来源：iFind，东方金诚52.土地市场土地成交面积同比降幅与上月持平，成交总量维持低位。6 月 100 大中城市住宅类用地成交土地规划建筑面积为 1847.8 万平方米，同比降幅仍维持较高水平，为 44.8%，其中，一二三线城市占比分别为 4.4%、52.5%和 43.1%；对应土地成交总价为 1170.5 亿元，同比下降 56.0%，其中，一二三线城市占比为 24.0%、51.9%和 24.2%；对应成交土地成交楼面均价为 6334.0 元/平方米，其中，一二三线城市分别为 34642 元/平方米、6262 元/平方米和 3546 元/平方米，一线城市环比下跌 1.3%，二三线城市环比上涨 17.7%和 42.2%。一线城市中北京担当成交主力，二三线城市土地价格有所回升。具体看，一线城市共计成交 6 宗住宅类用地，其中北京 4 宗、广州 2 宗，北京成交总额高达 266.9 亿元，是 6 月土地市场成交主力。我们