房地产行业第28周周报(7月6日-7月12日)：本周成交环比转弱；上海取消限价后首次土拍最高溢价率达21%

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 7 月 16 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房房价下行压力较大——房地产行业 2024 年 5 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/06/18） 《房地产 2024 年 5 月统计局数据点评：多项需求端政策落地带动 5 月销售降幅边际改善，开工与投资降幅仍在扩大》（2024/06/17） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比创下九年多来最大跌幅；刚需产品房价下行压力较大》（2024/05/19） 《房地产 2024 年 4 月统计局数据点评：销售投资降幅扩大，开竣工降幅收窄但仍承压》（2024/05/19） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 28 周周报（7月 6 日-7 月 12 日） 本周成交环比转弱；上海取消限价后首次土拍最高溢价率达 21% 本周新房成交面积环比降幅扩大，同比增速由正转负；二手房成交面积环比降幅收窄，同比增速下滑；新房库存面积同环比均降幅收窄，去化周期同比上升，环比下降。 核心观点  7 月转入传统销售淡季，房企推盘力度转弱，前期政策效果边际减弱，新房成交面积环比连续两周负增长，本周环比降幅扩大，同比增速由正转负。40 个城市新房成交面积为 200.7 万平方米，环比下降36.6%，同比上升 18.9%，同比由正转负，较上周下降了50.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-34.4%、-42.1%、-26.0%，同比增速分别为-13.8%、-18.3%、-27.8%，一、二、三四线城市同比均由正转负，同比增速较上周分别下降了55.9、51.3、36.6 个百分点。  二手房成交面积环比降幅收窄，同比增速下滑。18 个城市成交面积为 176.1 万平方米，环比下降3.1%，同比上升6.3%，同比较上周下降了20.0 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-14.9%、1.5%、0.6%，同比增速分别为 61.7%、-6.1%、-30.9%，一线城市同比增速较上周下降了40.9 个百分点，二、三四线城市同比降幅分别较上周扩大了5.1、22.4 个百分点。  新房库存面积同环比均降幅收窄，去化周期同比上升，环比下降。12 个城市新房库存面积为 9732万平方米，环比增速为-0.1%，同比增速为-2.6%；去化周期为 17.6 个月，环比下降0.1 个月，同比提升4.0 个月。一、二、三四线城市去化周期分别为 18.4、14.7、61.5 个月，同比分别上升4.0、3.3、28.6 个月，环比分别下降 0.0、0.0、0.6 个月。  土地市场环比量跌价升，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建筑面积为 1067.8 万平方米，环比下跌56.6%，同比下跌 70.6%；成交土地总价为 218.7 亿元，环比下跌 40.9%，同比下跌 54.3%；楼面均价为 2048.2 元/平，环比上升 36.3%，同比上升 55.2%；土地溢价率为 3.3%，同环比分别上升1.9%、2.8%。  本周房企国内债券发行规模同比下降，环比上升。国内债券总发行量为 124.7 亿元，同比下降53.8%（前值：-84.5% ）。总偿还量为 113.5 亿元，同比下降47.9%（前值：-47.2%）；净融资额为11.2亿元  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 1.1%，较上周上升 0.3pct，房地产行业相对收益为-3.8%，较上周下降 1.7pct。房地产板块 PE 为 14.09X，较上周上升 0.23X。北上资金对银行、电子、公用事业等加仓金额较大，分别为 34.88、25.66、24.02 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.67%（上周为-0.65%），净买入 1.07 亿元（上周净买入 0.77 亿元）。  本周，上海完成取消宅地限价后的首轮土拍，三批次 4 宗地块全部成功成交，总成交金额91 亿元，其中两宗地块底价成交，两宗溢价成交。其中杨浦区平凉社区 02H1-01 地块吸引了华润、中海、上海城投、象屿和天安联合体、北京城建和越秀联合体、建发、保利发展、招商蛇口和绿城 9 家竞买人，起拍价 18.18 亿元，最终经过 60 轮报价，由保利拍下，成交总价 22.03 亿元，溢价率 21.18%，楼面均价 8.85 万元/平。杨浦区长白社区地块吸引了中海、保利置业、北京城建和越秀联合体、象屿地产 4 家竞买人，经过 79 轮报价，最终由北京城建和越秀联合体以总价 22.30 亿元竞得，溢价率17.12%，楼面价为 7.03 万元/平。自该批次起上海取消自 2021 年开始实行的溢价率 10%封顶原则，且此次土地出让规则中并未规定相关房地联动价，上海土地市场在经历三年限价后，回归‘价高者得’的市场逻辑，此外，本次高溢价率成交的地块也使市场对未来该板块房价上涨有一定的预期。 政策  本周，广州放松了港澳台及外籍人士购房限制，新政策允许符合条件的境外人士在限购区内购买一套建筑面积不超过 120 平的住宅，对于建面超过 120 平的住宅，无论是在限购区还是非限购区，都不再限制购买套数。虽然目前外籍人士购房占比较低，但放松仍然会为市场带来新增需求，也有利于带动外籍人士、港澳台人士的置业。公积金方面，青岛提高了公积金缴存比例，将比例调整为介于5%至12%之间；武汉、淄博、滁州等城市提高了公积金最高可贷款额度；宁波将公积金可贷款额度从15倍调整至20倍，同时，放宽了首套房认定标准，下调了公积金贷款首付比例和贷款利率。 投资建议  各城市在需求端陆续推进落实信贷宽松政策；供给端“以旧换新”政策不断扩围加码，保障性住房再贷款计划稳步推进，加快推动存量商品房去库存。从政策效果来看，6 月因房企年中冲刺和核心一二线城市新政落地影响，下半月高频数据出现边际改善迹象，但 7 月进入传统销售淡季，市场再度转弱。未来市场能否持续修复，仍依赖于接下来政策跟进节奏和力度，以及居民预期的改善。板块当前点位已跌至 4 月 24 日的底部位置。短期来看，若房价达到市场心理预期或有增量政策出台，可能会带动一波行情。目前来看，下半年信贷政策上再松动的可能性较大。长期来看，持续性的板块上涨行情仍需要看全国基本面的真实修复情况。  现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且