地产债2024年中期投资策略-周期变动中：深耕、细作

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 1 - 收益 债券研究 证券研究报告 ＃emailAuthor＃ 分析师： 罗婷 S0190515110001 黄伟平 S0190514080003 相关报告 20231207 韬晦待时————地产债2024 年投资策略 20230627 结构性行情延续，关注新的关键词——2023 年地产债中期策略报告 20230428 预期波动之下，再议优质地产债的双重性价比 20230323 关注当前性价比，淘金优质地产债 20230201 政策加速中的等待与机遇——地产债 2 月展望 ＃summary＃ 投资要点 一、今年，地产行业需求端的复苏节奏有阶段性变化  地产行业仍在修复期，供需环节的调整都需要时间。目前市场需求侧的改变在新房市场以及韧性更强的存量市场，需求侧修复是一个中长期问题。供给侧变化中，在二手房市场观察短期边际变化。 二、从总量到区域，行业政策针对供需深化和细化的发力  今年以来，需求端的总量和地方政策持续升级，尤其在调低首付比例和放开购房限制等方面。供给端政策也不仅在原方向上推进，同时增加实质性创新方式以及完善及融资协调机制。接下来政策观察重点在于政策拉动总量及部分结构需求的情况，供给政策下资金流转情况和运作节奏。 三、央、国企地产企业提升经营能力的发力点  地产行业整体进入存量博弈新阶段后，增强企业竞争力的方式由“规模效应”向“经营能力”转变。近两年央、国企地产企业的毛利率表现相对更好，市占率不断提升。接下来，各家央、国企地产企业在拿地布局上的新计划和边际改变值得投资者关注。 四、地产债表现：行业利差快速压缩，但个体分化预期加大  受整体信用债走牛的利好传导，今年央、国企地产企业融资环境继续改善。二级市场上，今年地产债整体表现较优并且与整个产业债更为匹配，降低了独立性。考虑到当前地产板块价格层面的整体性以及个券交易热度的差异性，推荐投资者继续坚持观察板块以及个券交易热度来判断市场情绪，捕捉投资机会。 五、总结：  展望下半年，行业基本面的边际变化和预期依然是影响市场表现节奏的关键。若地产行业仍然维持弱修复态势，信用债“资产荒”逻辑也仍在主导阶段，地产债板块会更多的随着整体配置价格的性价比变化而对投资者产生吸引力的变化。同时，考虑到央企与地方国企仍在信用资质、融资便利和销售层面占优，后续更大概率能获得交易层面的热度和收益，投资者更适合在其中根据流动性和经营能力寻找偿债能力确定性更高、安全认可度更好的可选标的。 风险提示：宏观经济出现下行压力；房地产的行业政策不及预期，可能对需求产生超预期影响；个体企业融资或经营状况出现信用风险，对市场影响超预期。 风险提示：宏观出现 下行压力；房地产的行业政策在 ＃title＃ 周期变动中：深耕、细作 ——地产债 2024 年中期投资策略 ＃createTime1＃ 2024 年 6 月 29 日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 债券研究 目录 一、今年，行业需求端的复苏节奏有阶段性变化 ................... - 4 - 1.1 房地产行业仍在修复期，供需环节的调整都需要时间 ............ - 4 - 1.2 需求的修复是一个中长期问题 ................................ - 5 - 1.3 中短期的边际变化，关注存量市场的再平衡节奏 ................ - 6 - 二、从总量到区域，行业政策针对供需深化和细化的发力 ........... - 8 - 三、央、国企地产企业提升经营能力的发力点 .................... - 12 - 四、地产债表现：行业利差快速压缩，但个体分化预期加大 ........ - 15 - 4.1 房企发债融资环境继续呈现结构化改善 ....................... - 15 - 4.2 跟随信用债整体表现，地产债行情持续演绎 ................... - 17 - 4.3 个券流动性变化能更为敏捷的反映市场情绪、助力抓住投资时点 . - 18 - 五、总结 ................................................... - 21 - 图表目录 图表 1：今年上半年的房地产销售形势与以往相比，仍有一定差距 .... - 4 - 图表 2：房地产开发投资依然在修复期 ............................ - 4 - 图表 3：房屋新开工表现依然偏弱 ................................ - 4 - 图表 4：2020 年以来各梯队城市新建住宅销售走势 .................. - 5 - 图表 5：百城新建住宅价格表现及边际变化 ........................ - 5 - 图表 6：居民中长期贷款自 2022 以来增速持续偏弱 ................. - 5 - 图表 7：城镇居民的人均可支配收入有所变化 ...................... - 5 - 图表 8：居民短期内购房的意愿处在较低水平 ...................... - 6 - 图表 9：居民对于未来房价的预期分布持续变化 .................... - 6 - 图表 10：2022 年以来，重点城市二手房市场的挂牌量整体上行 ....... - 6 - 图表 11：重点城市二手房交易情况及其在整个房屋销售中的占比表现 . - 6 - 图表 12：百城二手住宅价格及同增速变化趋势 ..................... - 7 - 图表 13：百城中，各梯队城市二手住宅价格指数同比走势反映出差异化的下行节奏 ........................................................ - 7 - 图表 14：百城中，各梯队城市二手住宅价格指数环比走势反映出差异化的波动区间 ........................................................ - 7 - 图表 15：今年以来，推动房地产需求层面的总量政策进一步深化和细化 - 8 - 图表 16：今年以来，区域层面的房地产行业政策持续加码 ........... - 9 - 图表 17：供给层的“以旧换新”创新模式（以郑州为例） .......... - 10 - 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 债券研究 图表 18：部分央、