宏观深度研究：如何衡量房地产对经济的贡献？

国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2024 年 07 月 03 日宏观深度研究研究所：证券分析师：夏磊S0350521090004xial@ghzq.com.cn[Table_Title]如何衡量房地产对经济的贡献？最近一年走势相关报告《寻找房价周期之锚——一个日本视角*夏磊》——2024-06-25《房地产与新质生产力*夏磊》——2024-04-25《开年看地产系列：一线城市房地产市场怎么走*夏磊》——2024-03-18《构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式*夏磊》——2024-03-05《2024 年房地产市场怎么走（政策篇）*夏磊》——2023-12-25《2024 年房地产市场怎么走——需求篇*夏磊》——2023-12-21《2024 年房地产市场怎么走（供给篇）*夏磊》——2023-12-19《能生万物是春风——2024 年宏观经济形势与政策展望 *夏磊》——2023-12-17《城中村改造对房地产销售和投资的影响有多大？*夏磊》——2023-09-25《 城 中 村 改 造 的 四 大 经 济 意 义 * 夏 磊 》 — —2023-08-27《当前房地产如何破局？*夏磊》——2023-07-01《地方政府如何破解债务难题——财政专题研究报告之二*夏磊》——2023-06-26《债务管理的国际经验 ——财政专题研究报告之一*夏磊》——2023-06-10《三四线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-04-16《 什 么 是 房 地 产 新 的 发 展 模 式 * 夏 磊 》当前，房地产行业正处于向新发展模式过渡之际，新模式仍在构建，传统模式还未完全脱离，房地产对经济的贡献有所下降。近三年的房地产业增加值同比增速明显低于名义 GDP，2023 年房地产业增加值占 GDP 的比重为 5.8%，较 2020 年 7.2%下降 1.4 个百分点，市场不乏“房地产拖累经济”的声音。随着房地产业新发展模式逐步建立，未来房地产对经济的贡献将从增量扩张向存量运营服务转移，旧范式下的统计制度不足以完全反映房地产业对经济的贡献。现行的房地产业如何进行核算？新发展模式下房地产业促进经济增长的潜力空间有哪些？本报告重点围绕这些问题进行探讨。房地产业核算制度随行业发展模式调整而不断完善房改前，我国房地产业统计范围仅涉及开发和销售环节。1986 年建设主管部门率先建立了商品房开发统计制度，这是房地产业统计的雏形；1988 年国家统计局开始建立由购买方统计的商品房购置统计制度；1990 年改为按卖方即建房方填报统计，正式建立商品房统计制度；1993 年开始土地被正式列入统计范畴，商品房屋建设统计报表改为房地产开发统计报表，统计范围扩大到各种经济类型的房地产开发企业和单位；1995 年，基于国家统计局、计委、建设部、工商局联合开展的“房地产开发建设及经营情况快速调查”，国家统计局将房地产开发统计从投资统计制度中分离出来，单独制定了房地产开发统计制度。1998 年正式启动房改，房地产日益成为国民经济支柱产业。1998年 23 号文正式终结了单位福利分房制度，全面推行住房市场化改革；2002 年国土资源部 11 号令，要求经营性用地必须以“招拍挂”方式出让；2003 年 8 月，国务院正式明确了房地产的支柱产业地位。房改后，房地产业统计制度逐步建立和完善起来。1999 年国家统计局进一步明确和规范了房地产开发统计内容；同年 8 月，正式上线了全国 3000 家重点房企联网直报信息系统；2004 年第一次全国经济普查开始将物业管理、中介服务和其他房地产业纳入房地产领域，房地产业统计纳入国家统计调查制度范围；2005 年，房地产开发统计制度从固定资产投资统计制度中单列出来，成为独立的一套统计制度。2012 年正式上线房地产开发企业“一套表”，实现联网直报。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分2——2023-04-03《二线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-03-17《一线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-02-16《 2023 年房地产市场展望（政策篇） *夏磊》——2023-01-09《 2023 年房地产市场展望（需求篇） *夏磊》——2022-12-23《 2023 年房地产市场展望（供给篇） *夏磊》——2022-12-21《 曙光乍现——2023 年中国宏观经济政策展望 *夏磊》——2022-12-10《 房地产这十年——六普七普数据对比 *夏磊》——2022-09-22《下 半 年 房 地 产 政 策 展 望* 夏 磊 》——2022-06-23《再 论 房 地 产 的 八 大 行 业 价 值* 夏 磊 》——2022-05-29《 从 政 策 松 到 市 场 稳 要 多 久 ？ * 夏 磊 》——2022-03-13《开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-14《开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-12《开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-08《预售资金如何才能良性循环*夏磊 》 ——2021-12-20《发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？ *夏磊》——2021-12-08《开发的落寞，物业的崛起——房地产行业年度策略报告 *夏磊》——2021-11-30《房地产税有什么征收效果？——国际版本研究*夏磊》——2021-11-01《房地产税征收会有什么影响？——首批房产税试点效果回顾 *夏磊》——2021-10-24《房地产税要推出了吗？*夏磊》——2021-10-17《 实 现 共 同 富 裕 的 房 地 产 路 径 * 夏 磊 》——2021-10-10《 房 企 债 务 周 期 形 成 及 演 化 * 夏 磊 》——2021-09-23传统发展模式下的房地产业如何进行核算？全面房改后的房地产业增加值大幅增加，由 1998 年的 3428 亿元增至 2023 年的 7.4 万亿元，增长了 20 倍、年均增长 13.1%，较同期名义 GDP 年均增速高 1.7 个百分点。当前，在生产法核算产出时，房地产业包括五类：1、开发经营业房地产开发经营业按房地产开发经营业企业和其他行业附属的房地产开发经营业产业活动单位两部分计算总产出。其中，房地产开发经营业企业的产出采用主营业务收入减去成本，这两个指标均来自房企财务报表；其他行业附属开发经营产出为法人单位所属产业活动单位情况综合表里面的经营性收入。截至 2022 年末，我国共有10.3 万家房地产开发企业。2023 年，全国商品房销售额 11.7 万亿元、销售面积 11.2 亿平方米，房地产开发投资达 11.1 万亿元。土地出让活动不计入 GDP，但土地交易中介机构提供的服务计入。根据统计局对生产范围的界定，土地出让是土地使用权这种无形资产与金融资产之间的交易，并未创造新的货物和服务，因此这类活动本身不属于生产活动范围，所获得的收入不应计入 GDP，即土地购置费不形成固定资本形成总额。但为完成土地出让提供服务的机构，其服务活动属于生产活动，产生的价值计入 GDP。新房销售增值部分计入