房地产行业第 26 周周报：本周楼市成交环比持续改善；北京下调最低首付比例和房贷利率下限

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 7 月 3 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房房价下行压力较大——房地产行业 2024 年 5 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/06/18） 《房地产 2024 年 5 月统计局数据点评：多项需求端政策落地带动 5 月销售降幅边际改善，开工与投资降幅仍在扩大》（2024/06/17） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比创下九年多来最大跌幅；刚需产品房价下行压力较大》（2024/05/19） 《房地产 2024 年 4 月统计局数据点评：销售投资降幅扩大，开竣工降幅收窄但仍承压》（2024/05/19） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 26 周周报（6月 22 日-6 月 28 日） 本周楼市成交环比持续改善；北京下调最低首付比例和房贷利率下限 本周新房成交面积环比增速持续为正，同比降幅小幅扩大；二手房成交面积环比增速持续为正，同比由正转负；新房库存面积同环比均下降，去化周期环比下降。 核心观点  新房成交面积环比增速持续为正，同比降幅小幅扩大。40 个城市新房成交面积为 456.4 万平方米，环比上升 61.6%，同比下降 20.6%，同比降幅较上周扩大了 3.1 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 42.5%、40.5%、122.1%，同比增速分别为-18.5%、-23.4%、-17.9%，一线城市同比由正转负，同比增速较上周下降 20.7 个百分点、二线城市同比降幅扩大 2.2 个百分点，三四线城市同比降幅收窄了 10.9 个百分点。  二手房成交面积环比增速持续为正，同比由正转负。18 个城市成交面积为195.9 万平方米，环比上升2.4%，同比下降6.6%，同比由正转负，较上周下降了60.3 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为 6.6%、0.6%、3.3%，同比增速分别为 17.4%、-17.1%、-22.8%，同比增速较上周分别下降了87.6、54.2、41.2 个百分点。  新房库存面积同环比均下降，去化周期环比下降。12 个城市新房库存面积为9865 万平方米，环比增速为-0.8%，同比增速为-2.3%；去化周期为 19.0 个月，环比下降 1.5 个月，同比提升6.0 个月。一、二、三四线城市去化周期分别为20.1、15.5、65.1 个月，环比分别上升1.2、2.0、1.4 个月。  土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建筑面积为 1065.0 万平方米，环比上升2.2%，同比下跌68.8%；成交土地总价为210.9 亿元，环比上升 52.3%，同比下跌70.8%；楼面均价为1980.8 元/平，环比下跌28.6%，同比下跌6.3%；土地溢价率为1.3%，环同比均下跌0.4%。  本周房企国内债券发行规模环比下降，同比上升。国内债券总发行量为96.8 亿元，同比上升9.2%（前值：-34.0% ）。总偿还量为144.5 亿元，同比上升0.9%（前值：-19.0%）；净融资额为-47.8 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-4.8%，较上周上升 1.0pct，房地产行业相对收益为-1.8%，较上周上升 2.7pct。房地产板块 PE 为 13.78X，较上周下降 0.69X。北上资金对有色金属、国防军工、公用事业等加仓金额较大，分别为 19.45、6.69、6.66 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.69%（上周为-0.70%），净买入-3.67 亿元（上周净买入 1.58 亿元）。  6 月百强房企销售同比降幅收窄。6 月百强房企实现全口径销售额 4660 亿元，同比-18.0%（前值：-35.8%）；权益口径 3596 亿元，同比-8.1%（前值：-33.2%）。百强房企 1-6 月全口径销售额 2.01万亿元，同比-41.8%；权益口径销售额 1.47 万亿元，同比-39.7%。我们认为，得益于 5 月以来从中央到地方利好政策不断，前期积累的需求有一波集中释放，6 月单月房企销售降幅收窄，但从累计来看，上半年房企销售仍延续筑底调整，市场信心和预期修复还需时间。 政策  6 月 26 日，北京发布楼市新政，涉及 1）下调首付比例：首套房最低首付比例从 30%降至 20%，二套由城六区50%、非城六区40%调整为五环内35%、五环外30%；2）下调商贷利率下限：首套利率下限由城六区 4.05%（LPR+10BP）、非城六区 3.95%（LPR）统一调整为裙式 3.50%（LPR-45BP），二套利率下限由城六区4.55%（LPR+60BP）、非城六区4.50%（LPR+55BP）调整为五环内3.90%（LPR-5BP）、五环外 3.70%（LPR-25BP）；3）多孩家庭购买第二套房按首套认定；4）组织开展“以旧换新”活动，采用帮卖模式。至此，四个一线城市全部落地“5.17”新政，北京信贷政策的调整力度和上海基本相当。  6 月 28 日，央行货币政策委员会2024 年第二季度例会已在北京召开。房地产方面，例会强调：“推动保障性住房再贷款等新设立工具落地生效”；“充分认识房地产市场供求关系的新变化、顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台金融政策措施落地见效，促进房地产市场平稳健康发展。加大对市场+保障的住房供应体系的金融支持力度，推动加快构建房地产发展新模式”。货币政策上，提出“完善市场化利率形成和传导机制，充实货币政策工具箱，发挥央行政策利率引导作用，释放贷款市场报价利率改革和存款利率市场化调整机制效能，推动企业融资和居民信贷成本稳中有降”。我们认为，在517 后房地产新政密集发布，预计接下来政策的有效落实是重点；同时，下半年房贷利率仍有进一步下行的空间，后期房地产支持政策仍有继续加码的可能。 投资建议  各城市在需求端陆续推进落实“517”信贷宽松政策，至本周为止，四个一线城市均已经落地相关政策；供给端“以旧换新”政策不断扩围，一线城市“以旧换新”也有进一步加码的可能；央行例会上提及“推动保障性住房再贷款落地生效”，我们预计政府收储将提速。从政策效果来看，本周高频数据方面，新房、二手房成交环比持续改善，6 月百强房企销售同比降幅显