2024年5月房地产行业运行情况报告：5月销售端无明显改善 新政效果有待持续观察

15 月销售端无明显改善新政效果有待持续观察——2024 年 5 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳 闫骏核心观点：517 新政在当月未产生明显效果，5 月楼市量价齐跌。5 月全国商品房销售面积同比下跌 20.7%至7390.2 万平方米，带动 1-5 月累计降幅延续走扩，30 城日均销售套数保持在 2300 套左右水平，较前值无显著变化；价格方面，70 城二手房价格和新房价格环比降幅继续扩大，其中一线城市二手房价格跌幅大于二三线城市，显示楼市仍面临较大下行压力。投资端：1-5 月房地产开发投资完成额累计降幅扩大至双位数，投资端加速下滑。其中新开工、施工和竣工面积增速均保持双位数下降，南方强降雨天气亦对单月施工面积造成显著影响，5 月开工数据整体偏弱；土地市场方面，5 月土地成交面积同比大幅下降，成交楼面均价亦明显下滑，一线城市中上海表现好于其他城市，二三线城市热度整体下降。政策端：继 5 月 17 日央行发布楼市新政后，国务院常务会议再次强调要着力推动已出台政策的落地见效，意味着后续房贷利率下调节奏有望加快。同时，3000 亿元保障性住房再贷款额度将对去库存产生一定积极影响，且后续贷款规模有望提升。此外，房地产融资协调机制的进一步落地将有助于稳定市场信心，维护房地产行业的平稳发展。政策持续加码利好楼市回暖，房贷利率下调节奏有望加快。高频数据显示，6 月 1-18 日 30 大中城市日均成交套数为 2185 套，这意味着 517 新政出台后的一个月时间内，销售端未出现明显起色，我们认为，实际房贷利率偏高仍是主要制约因素。近期，监管层持续推进“房地产融资协调机制”“保障性住房再贷款”等政策进一步落地，这对促进楼市回暖具有积极意义，但核心影响因素仍是房贷利率下调的节奏和力度，根据国务院常务会议安排，接下来监管层将着力推动已出台政策措施落地见效，房贷利率有望迎来更大幅度调整。报告正文：一、销售端：517 新政在当月未产生明显效果，5 月楼市量价齐跌。5 月全国商品房销售面积同比下跌20.7%至 7390.2 万平方米，带动 1-5 月累计降幅延续走扩，30 城日均销售套数保持在 2300 套左右水平，较前值无显著变化；价格方面，70 城二手房价格和新房价格环比降幅继续扩大，其中一线城市二2手房价格跌幅大于二三线城市，显示楼市仍面临较大下行压力。1.销售情况销售端仍处深度下行阶段，5 月销售数据未出现明显好转。5 月全国商品房销售面积、销售额分别为 7390.2 万平方米和 7598.4 亿元，同比分别下降 20.7%和 26.4%，降幅较 4 月小幅收窄 2.2 和 4.1 个百分点，1-5 月累计降幅分别为 20.3%和 27.9%，前值为 20.3%和 27.9%。从 30 大中城市销售数据来看，5 月日均成交套数为 2330 套，较上月日均多增 17 套。整体来看，517 新政对当月销售情况无显著影响。图表 1-2： 全国商品房销售面积（左图）和 30 大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套）数据来源： Wind，东方金诚整理2.价格表现5 月 70 城二手房价格均为环比下跌，一线城市跌幅大于二三线城市。5 月 70 城二手住宅价格环比下跌 1.00%，较上月扩大 0.06 个百分点。具体看，一线城市环比跌幅最大，较上月跌幅扩大 0.1 个百分点至-1.2%，接近历史最高水平，且已连续下跌 8 个月，其中北上广深环比分别下跌 1.2%、1.3%、1.6%和 1.0%；二三线城市环比跌幅为 1.0%和 0.9%，均已连续下跌 13 个月，其中二线城市环比跌幅为历史最高水平。同比方面，70 城二手住宅价格同比下跌 7.49%，跌幅较 4 月持续扩大 0.7 个百分点，已连续 28 个月同比下跌。图表 3-4：70 大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）3数据来源：iFind，东方金诚整理5 月 70 大中城市仅上海、太原两市新建商品住宅价格环比上涨，其余 68 城价格均为环比下降，且下跌趋势加剧。环比来看，5 月 70 城新建商品住宅价格环比下跌 0.71%，较上月扩大 0.13 个百分点。具体看，一线城市新房价格已连续下跌 8 个月，5 月环比跌幅为 0.7%，较上月扩大 0.1 个百分点，其中北京、广州和深圳环比分别下跌 1.1%、1.4%和 0.8%，上海环比上涨 0.6%，主要系近期上海部分高端豪宅项目销售火爆对新房价格的结构性影响；二三线城市环比跌幅较上月分别扩大 0.2 个百分点至0.7%和 0.8%，已连续下降 11 个月和 12 个月；同比方面，价格较去年同期下跌 4.30%，跌幅较上月显著扩大 0.79 个百分点，已连续下跌 26 个月。图表 5-6：70 大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源： iFind，东方金诚整理二、投资端：1-5 月房地产开发投资完成额累计降幅扩大至双位数，投资端加速下滑。其中新开工、施工和竣工面积增速均保持双位数下降，南方强降雨天气亦对单月施工面积造成显著影响，5 月开工数据整体偏弱；土地市场方面，5 月土地成交面积同比大幅下降，成交楼面均价亦明显下滑，一线城市中上海表现好于其他城市，二三线城市热度整体下降。4市场信心不足带来投资端的加速下滑。5 月房地产开发投资完成额 9704.2 亿元，降幅较上月扩大约 0.5 个百分点至 11.0%，带动 1-5 月累计降幅再扩大 0.3 个百分点至 10.1%。图表 7：全国房地产开发投资完成额及同比变化数据来源：Wind，东方金诚1.施工情况5 月全国房地产新开工、施工和竣工面积分别为 6580.3 万平方米、1351.5 万平方米和 3384.7 万平方米，同比下降 22.7%、84.1%和 18.4%，其中新开工和施工面积降幅较上月分别扩大 8.7 和 64.7 个百分点，竣工面积降幅较上月小幅收窄 0.7 个百分点，1-5 月累计降幅分别为 24.2%、11.6%和 20.1%，前值分别为 24.6%、10.8%和 20.4%。我们认为，4 月以来南方强降雨天气对施工端造成一定扰动，导致单月施工面积跌幅明显走扩，但剔除上述因素影响，开工数据整体表现亦不乐观，显示房企投资信心持续下降。图表 8：全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%）5数据来源：iFind，东方金诚2.土地市场5 月土地成交面积同比大幅下降，成交楼面均价亦明显下滑。5 月 100 大中城市住宅类用地成交土地规划建筑面积为 1618.7 万平方米，同比大幅下降 45.6%，其中，一二三线城市占比分别为 2.8%、27.7%和 69.5%；对应土地成交总价为 681.9 亿元，同比下降 67.5%，其中，一二三线城市占比为 23.1%、35.6%和 41.4%；对应成交土地成交楼面均价为 4213 元/平方米，其中，一二三线城市分别为 35113 元/平方米、5412 元/平方米和 2505 元/平方米，一线城市环比上涨 25.7%，二三线城市环比下降 34.4%和 24.9%。5 月土地市场热度持续下降，上海土地市场表现好于其他地区。具体看，一线城市共计成