外高桥(600648)首次覆盖：稳租金高分红下的价值重估

请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票研究 公司首次覆盖 证券研究报告 [Table_Industry] 房地产/金融 外高桥(600648) [Table_Invest] 首次覆盖 评级 增持 目标价格 11.83 [Table_CurPrice] 当前价格： 9.21 [Table_Date] 2024.06.18 [Table_Market] 交易数据 52 周内股价区间（元） 8.75-12.58 总市值（百万元） 10,457 总股本/流通A股（百万股） 1,135/935 流通 B 股/H 股（百万股） 201/0 [Table_Balance] 资产负债表摘要(LF) 股东权益（百万元） 12,583 每股净资产（元） 11.08 市净率（现价） 0.8 净负债率 112.25% [Table_PicQuote] [Table_Trend] 升幅(%) 1M 3M 12M 绝对升幅 -11% -4% -17% 相对指数 -7% -2% -10% [Table_Report] 相关报告 稳租金高分红下的价值重估 ——外高桥首次覆盖 [table_Authors] 谢皓宇(分析师) 黄可意(研究助理) 白淑媛(分析师) 010-83939826 010-83939815 021-38675923 xiehaoyu@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com 登记编号 S0880518010002 S0880123070129 S0880518010004 本报告导读： 公司以外高桥保税区为起点，以上海自贸区建设为契机，通过深耕外高桥地区，手握规模可观、租金稳健的物业资产，配合高分红，成为资产荒下的优质标的。 投资要点： [Table_Summary] 首次覆盖，给予增持评级。公司是上海自贸区的开发和运营主体，基于区位优势，依托以外高桥保税区、外高桥港综合保税区为代表的园区，主营园区物业运营、贸易和专业服务以及城市更新业务。综合考虑公司业务发展趋势以及行业现状，预计 2024~2026 年公司 EPS 为0.88 元、0.90 元、0.97 元，增速为 7.9%、2.5%、7.2%，目标价 11.83元，增持。 公司持有 470 万方优质租赁物业资产，2023 年带来 17.8 亿元租赁收入，未来仍有 37%~79%的收入弹性增长空间。公司可租资产中 85%为产业物业，15%为商业物业，客群广泛分布在“三基四重”核心行业，空置率仅为 8%。展望未来，随着增量空间的不断投入，存量空间的有序改建，配合运营管理、招商引资能力的提升以及宏观环境的改善等，租赁收入有望迎来面积扩张及单位面积创收能力提升的双重驱动。测算得，若单位租金在 2023 年水平±10%浮动，空置率在 2023年水平±3%浮动，则租赁收入尚有 37%~79%的潜在增长空间。 多元融资渠道创新同步开展，重资产模式下的高资金需求得以通过更低成本的资金进行满足，能够在支撑规模扩张的同时，实现资产负债率和融资成本的压降。公司具备重资产投资特征，资金需求量大，过去以银行贷款、债务融资以及经营资金等为主要来源，目前正在尝试A 股定增发行、仓储物流 REITs 发行、直接融资比例提升、非核心资产处置等融资渠道的创新。 资产荒格局下，公司有稳健增长的租赁收入，配合高分红特征，是市场风险偏好下行背景下的优选标的，将迎来价值重估。资产荒不是真正意义的没有资产，而是资产的风险偏好和资产的风险收益之间不匹配，从而形成部分资金找不到匹配资产的局面。2022 年以来，宏观层面 M2 增速整体大于社融增速，行业层面房企融资渠道未得到明显改善、缩表持续进行，资产荒格局尤为凸显。在前述稳健向好的租赁收入外，公司提出将 2023~2025 年的现金分红比例提升至 50%以上，高分红的特质进一步催化公司在资产荒格局下的价值发现。 风险提示：国际贸易活动减弱影响贸易服务业务开展；房地产市场需求修复不及预期公司住宅销售承压；A 股定增发行、REITs 发行等融资渠道创新的结果不及预期 [Table_Finance] 财务摘要（百万元） 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入 9,201 7,694 8,484 9,174 9,845 (+/-)% 3.6% -16.4% 10.3% 8.1% 7.3% 净利润（归母） 1,241 928 1,001 1,027 1,101 (+/-)% 32.4% -25.2% 7.9% 2.5% 7.2% 每股净收益（元） 1.09 0.82 0.88 0.90 0.97 净资产收益率(%) 10.3% 7.4% 7.7% 7.6% 7.8% 市盈率(现价&最新股本摊薄） 8.33 11.13 10.32 10.06 9.39 -21%-14%-7%0%7%14%2023-062023-102024-0252周股价走势图外高桥上证指数外高桥(600648) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 24 [Table_Forcast] 财务预测表 资产负债表（百万元） 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 货币资金 7,058 7,016 7,222 7,000 5,452 营业总收入 9,201 7,694 8,484 9,174 9,845 交易性金融资产 0 415 515 615 715 营业成本 6,032 4,925 5,488 6,050 6,459 应收账款及票据 788 693 743 791 836 税金及附加 657 570 585 615 660 存货 12,289 13,214 13,317 13,852 14,969 销售费用 259 314 334 353 369 其他流动资产 724 1,853 1,656 1,688 1,771 管理费用 524 500 551 588 621 流动资产合计 20,859 23,190 23,452 23,946 23,741 研发费用 24 26 28 30 32 长期投资 885 888 893 898 903 EBIT 1,663 1,483 1,822 1,867 2,031 固定资产 786 659 637 658 720 其他收益 108 99 109 118 125 在建工程 1 5 8 10 12 公允价值变动收益 5 22 0 0 0 无形资产及商誉 218 47 52 57 62 投资收益 488 95 167 163 155 其他非流动资产 18,940 19,855 21,341 23,206 25,271 财务费用 507 431 473 486 552 非流动资产合计 20,831 21,453 22,930 24,829 26,967 减值损失 -153 27 0 0 0 总资产 41,6