房地产行业第22周周报：本周成交同环比均改善，沪广深多维度优化楼市政策释放利好

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 6 月 3 日 强大于市 相关研究报告 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比创下九年多来最大跌幅；刚需产品房价下行压力较大》（2024/05/19） 《房地产 2024 年 4 月统计局数据点评：销售投资降幅扩大，开竣工降幅收窄但仍承压》（2024/05/19） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 22 周周报（5月 25 日-5 月 31 日） 本周成交同环比均改善，沪广深多维度优化楼市政策释放利好 新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；二手房成交面积同环比均由负转正；新房库存面积与去化周期环比均下降。 核心观点  新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。40 个城市新房成交面积为 321.3 万平方米，环比上升 25.7%，同比下降 29.2%，同比降幅较上周收窄了 9.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 17.7%、23.5%、36.8%，同比增速分别为-23.7%、-36.4%、-15.0%，同比降幅较上周分别收窄了 4.5、5.2、25.5 个百分点。  二手房成交面积同环比均由负转正；其中一线城市成交面积同环比降幅最大。18 个城市成交面积为195.9 万平方米，环比上升 0.3%，同比上升 3.2%，同比由负转正，较上周上升了7.4 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为 24.5%、-2.4%、-11.8%，同比增速分别为 25.2%、8.4%、-37.9%，一、二线城市同比均由负转正，较上周分别上升了 27.8、9.6 个百分点，三线城市同比降幅较上周扩大了 22.8 个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期同比上升，环比下降。12 个城市新房库存面积为 9930万平方米，环比增速为-0.2%，同比增速为-1.1%。去化周期为 19.7 个月，环比下降 1.2 个月，同比提升 7.8 个月。一、二、三四线城市去化周期分别为 20.2、16.8、65.8 个月，环比分别下降 0.8、1.7、3.1 个月，同比分别提升 7.1、7.3、36.1 个月。  土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建筑面积为 1287.8 万平方米，环比上升 4.2%，同比下跌 58.2%；成交土地总价为 176.0 亿元，环比上升 4.4%，同比下跌 68.7%；楼面均价为 1367 元/平，环比上升 0.1%，同比下跌 25.2%；土地溢价率为0.2%，环比下跌 2.8 个百分点，同比下跌 2.7 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同比下降，环比上升。房地产行业国内债券总发行量为 89.2 亿元，同比下降 38.2%（前值：-81.5%）。总偿还量为 145.7 亿元，同比上升 74.2%（前值：5.0%）；净融资额为-56.4 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.7%，较上周下降 0.5pct，房地产行业相对收益为-4.1%，较上周下降 0.9pct。房地产板块 PE 为 15.80X，较上周下降 0.70X。北上资金对电子、公用事业、有色金属等加仓金额较大，分别为 25.31、12.20、11.46 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.75%（上周为-0.77%），净买入 0.55 亿元（上周净买入 1.70 亿元）。  百强房企5月销售降幅明显收窄。百强房企5月单月实现权益口径销售额2528亿元，同比下降33.2%，较4月同比降幅收窄了15个百分点，1-5 月累计权益销售额1.11 万亿元，同比下降45.0%。虽然降幅收窄，但单月销售规模继续保持在历史较低水平。我们预计6月房企销售或将持续修复，一方面恰逢房企年中冲刺节点，另一方面，近期核心一二线城市陆续下调首付比例和房贷利率，月末一线上海、深圳、广州政策宽松加码，短期或带动一波集中成交。 政策  本周上海、广州、深圳三个一线城市先后调整限购限贷政策。上海：1）优化非沪籍居民限购，缩短社保缴纳年限从 5 年降为 3 年，非沪籍单身人士满足社保缴纳年限后可在全市范围内购买二手房；2）取消离婚、赠予限购；3）二孩及以上家庭（不限户籍）在现行限购政策基础上，再购买 1套住房；3）下调首付比例：首套从 30%降至20%，二套从核心区 50%、非核心区 40%降至核心区35%、非核心区 30%；4）下调房贷利率下限：首套从 3.85%（LPR-10BP）降至3.50%（LPR-45BP），二套从核心区 4.25%（LPR+30BP）、非核心区 4.15%（LPR+20BP）降至核心区 3.90%（LPR-5BP）、非核心区 3.70%（LRP-25BP）；5）提升公积金贷款额度。广州：1）非本地户籍家庭在限购区域购买120 平方米以下住房的社保/个税年限要求由 2 年降至 6 个月；2）首套、二套房首付比例分别从 30%、40%降至 15%、25%；3）取消房贷利率下限；4）取消限售。深圳：1）首套、二套首付比例分别从30%、40%降至20%、30%；2）首、二套房贷利率下限分别从 3.85%（LPR-10BP）、4.25%（LPR+30BP）降至 3.50%（LPR-45BP）、3.90%（LPR-5BP）。  整体来看，5 月 27 日上海多维度优化楼市政策后，5 月 28 日广州、深圳也跟进落实，进一步释放政策利好。本次政策短期有望促进一波集中成交，上海与广州进一步缩短非本市户籍居民购房社保缴纳年限的要求，有利于更多新增购房需求入市，对周围的城市或有一定虹吸效应。当前北京限购政策全国最严，首付比例和房贷利率也处于高位，均具备优化空间，政策优化预期进一步增强。 投资建议  目前政策的力度明显加大，需求端的刺激+供给端的化解风险，将在未来一段时间内持续发酵。一二线城市多项政策举措落地，预计将助推核心城市市场活跃度提升，从而加快全国市场筑底企稳进程。一线城市政策进一步调整，是十余年来政策松绑力度最大的一轮，尤其是此次上海新政放松力度较大，将有效提振市场信心，我们认为短期或将对板块行情产生一定支撑作用，也将带动一波市场集中成交，但是否能有更显著的持续性行情仍取决于最终全国基本面能否兑现。  现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、