房地产：上海多方位优化楼市政策，北广深哪些政策值得期待？

中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 X` 好的 2024 年 5 月 27 日，上海四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。具体内容如下： 【中指观点】 一、上海多方位优化楼市政策，力度超预期 上海多方位优化楼市政策，北广深哪些政策值得期待？ 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 表：5 月 27 日上海购房政策变化对比 限购政策 适用类别 新政前 新政后 单身 沪籍 无房 与父母2011.1.30 前共有住房数 ≤2 套 可购 1 套 无房 与父母 2011.1.30前共有住房数 ≤2 套 可购 1 套 ≥3 套 限购 ≥3 套 限购 有房 限购 有房 限购 非沪籍 (社保/个税满 5 年) 外环外区域(崇明区除外)限购 1 套 (社保/个税满 3 年) 外环外区域(崇明区除外)新房限购1 套 全市二手房限购1 套 家庭 双沪籍 夫妻双方各自与父母共有住房数 ≤2 套 可购 2 套 夫妻双方各自与父母共有住房数 ≤2 套 可购 2 套 3 套 可购 1 套 3 套 可购 1 套 ≥4 套 限购 ≥4 套 限购 单沪籍 首套房产证可单独上非沪籍(社保/个税满 5 年) 二套房沪籍上房产证 可购 1 套 首套房产证可单独上非沪籍(社保/个税满 3 年) 二套房沪籍上房产证 可购 1 套 二套房沪籍不上房产证 限购 二套房沪籍不上房产证 限购 非沪籍 (社保/个税满 5 年) 可购 1 套 (社保/个税满 3 年) 可购 1 套 其他规定 ①对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买 1 套住房。 ②取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。 ③对企业购买小户型二手住房（系指 2000 年前竣工、建筑面积在 70 平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。 新城区及南北重点转型区域购房政策 （人才） 年限 在沪缴纳社保或个税满 3 年及以上(自贸区临港新片区连续缴纳满 1 年及以上) 在沪缴纳社保或个税满 2 年及以上(自贸区临港新片区连续缴纳满 1 年及以上) 人才认定 在本市无住房与符合条件的新城用人单位签订 2 年及以上劳动(聘用)合同，且工作满 1 年的非沪籍人才 在本市无住房与符合条件的新城用人单位签订 2 年及以上劳动(聘用)合同，且工作满 1 年的非沪籍人才 限购范围 可在新城及南北重点转型区域重点区域内购买 1 套住房 可在新城及南北重点转型区域全区域内购买 1 套住房 购房主体资格 家庭/个人均可 家庭/个人均可 商贷政策 首付比例 首套 30% 20% 二套 自贸区临港新片区&6 个郊区 40% 核心区 50% 自贸区临港新片区&6 个郊区 30% 核心区 35% 商贷房贷利率 首套 3.85%(LPR-10BP) 3.5%(LPR-45BP) 二套 自贸区临港新片区&6 个郊区4.15%(LPR+20BP) 核心区 4.25%(LPR+30BP) 自贸区临港新片区&6 个郊区 3.7%(LPR-25BP) 核心区 3.9%(LP-5BP) 公积金政策 首付比例 首套 30% 20% 二套 自贸区临港新片区&6 个郊区 40% 核心区 50% 自贸区临港新片区&6 个郊区 30% 核心区 35% 贷款额度 个人首套 60 万 80 万 家庭首套 120 万 多孩家庭上浮 20%，144 万 160 万 多孩家庭上浮 20%，192 万 个人二套 50 万 65 万 家庭二套 100 万 130 万 资料来源：中指研究院综合整理 此次上海政策调整涵盖多方面、多层次，涉及内容丰富，外地户籍、多孩家庭、离异家中指研究院 中国房地产指数系统 庭、企业等层面均有调整，是对前期中央部署的工作落实，与此前的“渐进式”放松政策不同，本次上海政策调整针对性更强、力度更大、涉及范围更广。 除了在上表列出的限购、限贷政策优化外，此次政策还涉及土地和住房供应优化，完善人房地联动机制，并进一步健全住房保障体系，探索通过国有平台公司等主体收购房源，优化住房保障供给。同时，政策提出支持居住困难家庭改善，对符合“以旧换新”的居民家庭给予住房置换期间的租房补贴，以更好的推动改善性住房需求释放，有利于更好引导市场预期。 从市场表现来看，上海今年以来已多次优化楼市政策，1 月底优化非沪籍单身外环外限购政策后，市场活跃度略有回升，但持续性不足。新房方面，今年上海新房市场冷热分化现象明显，部分价格倒挂的热点项目开盘即罄，但多数郊区项目表现仍偏弱，1-4 月新房成交面积同比下降超三成，5 月前四周（4.29-5.26），新房周均成交面积较 4 月下降，较去年同期降幅亦较大。二手房方面，二手房市场整体活跃度尚可，成交规模保持较高水平，在去年同期高基数下，1-4 月二手商品住宅累计成交套数同比下降约 20%，5 月以来（5.1-5.27），二手商品房成交超 1.5 万套，整体延续 3、4 月活跃度。本次政策落地有望带动上海新房、二手房市场活跃度提升，成交量或将逐渐修复。 二、北广深政策跟进预期明显增强，多项举措有望落地 表：北广深近期房地产市场表现 城市 新房 二手房 5 月前四周(4.29-5.26) 政策后市场 5 月前四周(4.29-5.26) 政策后市场 销售 面积 较 4 月周均 同比 限购优化时间 自政策出台至 5.26 销售面积 较 4 月日均 同比 成交 套数 较 4 月周均 同比 限购优化时间 自政策出台至 5.26 销售套数 较 4 月日均 同比 北京 36.1 10.4% -35.6% 4.30 29.2 -15.3% -45.8% 11296 -5.0% 3.0% 4.30 9831 -15.1% -8.5% 深圳 18.5 -18.5% -29.3% 5.6 14.9 -8.0% -33.5% 3546 -10.6% 43.4% 5.6 3031 6.6% 42.0% 广州 48.5 -1.1% -24.6% -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 资料来源：中指数据 CREIS 从市场的角度来看（专题：5.17 新政落地 10 天后，房地产市场回暖了么？），4.30 政治局会议后，北京、深圳接连放松限购政策，对市场情绪产生积极影响，5.17 新政后，政策效果进一步强化，新房访盘量、二手房带看量均有所提升，二手房表现明显好于新房，18、19 日以及 25、26 日连续两个周末，北京中介