2024年4月房地产行业运行情况报告：需求端政策三连发 对行业形成较大利好

1需求端政策三连发 对行业形成较大利好——2024 年 4 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳 闫骏核心观点：销售端：4 月楼市量价齐跌，全国商品房销售面积跌幅较上月显著扩大 4.6 个百分点，单月销售面积降至 6584 万平方米，30 城日均销售套数较 3 月进一步减少 267 套至 2313 套；价格方面，70 城新建商品住宅价格和二手房价格环比跌幅出现不同程度走扩，尤其是一线城市二手住宅价格加速下跌显示楼市不容乐观。投资端：4 月销售端持续下滑带动投资端进一步走低，1-4 月房地产开发投资完成额累计降幅进一步扩大至 9.8%；房地产施工数据表现偏弱，4 月新开工和竣工面积增速均保持双位数负增，施工面积增速同比转为正增一方面受到系低基数影响，另一方面竣工面积增速的连续下降带来施工面积的被动增长；土地市场方面，当月土地成交数据显著下滑，一线城市中上海土地市场表现好于其他城市，但受当月供应地块区位影响，平均楼面价亦有所下滑。政策端：4 月 30 日中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产”后，需求端配套政策显著加码。一方面央行购房政策三连发，力度超出市场预期，对市场信心产生一定提振效果；另一方面，央行拟设立 3000 亿元保障性住房再贷款，将有效推动地方政府收购存量房政策的快速落地。我们认为，后续在保障房和商品房双轨制发展模式下，有望推动楼市实现企稳回升。当然，政策的重点仍在推动市场化渠道的恢复，后续需持续跟踪各地对央行政策的跟进程度，尤其是一二线核心城市政策的进一步放松将对全国产生较大带动作用。报告正文：一、销售端： 4 月楼市量价齐跌，全国商品房销售面积跌幅较上月显著扩大 4.6 个百分点，单月销售面积降至 6584 万平方米，30 城日均销售套数较 3 月进一步减少 267 套至 2313 套；价格方面，70 城新建商品住宅价格和二手房价格环比跌幅出现不同程度走扩，尤其是一线城市二手住宅价格加速下跌显示楼市不容乐观。1.销售情况24 月全国商品房销售面积、销售额分别为 6584.5 万平方米和 6712.0 亿元，同比降幅为 22.8%和30.4%，较 3 月分别扩大 4.6 个百分点，带动 1-4 月累计降幅进一步扩大至 20.2%和 28.3%。从 30 大中城市数据来看，4 月日均成交套数较 3 月进一步下滑 267 套至日均 2313 套。图表 1-2： 全国商品房销售面积（左图）和 30 大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套）数据来源： Wind，东方金诚整理2.价格表现4 月二手房价格下跌趋势加剧，一线城市环比跌幅显著扩大。4 月 70 城二手住宅价格环比下跌0.94%，跌幅较上月扩大 0.4 个百分点；其中，除昆明二手住宅价格环比微涨外，其余城市均为环比下跌。4 月一线城市环比下跌 1.1%，已连续下跌 7 个月，北上广深环比跌幅分别为 1.6%、0.8%、1.4%和0.7%，二三线城市环比均下跌 0.9%，跌幅较一线城市小 0.2 个百分点；同比方面，70 城二手住宅价格同比下跌 6.79%，跌幅较 3 月扩大 0.89 个百分点，已连续 27 个月同比下跌。图表 3-4：70 大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源：iFind，东方金诚整理3新建商品住宅价格走势与二手住宅价格趋同，下跌压力亦有所增加。4 月 70 大中城市中有 64 个城市价格环比下降，较 3 月增加 7 城。环比来看，4 月 70 城新建商品住宅价格环比下跌 0.58%，较上月扩大 0.24 个百分点，一线城市环比下跌 0.6%，其中北京、广州和深圳环比分别下跌 0.5%、1.3%和 1.0%，仅上海环比上涨 0.3%，但涨幅较 3 月亦下降 0.2 个百分点，二三线城市环比跌幅较上月分别扩大 0.2个百分点至 0.5%和 0.6%；同比方面，价格同比下跌 3.51%，跌幅较上月扩大 0.86 个百分点，已连续下跌 25 个月。图表 5-6：70 大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源： iFind，东方金诚整理二、投资端：4 月销售端持续下滑带动投资端进一步走低，1-4 月房地产开发投资完成额累计降幅进一步扩大至 9.8%；房地产施工数据表现偏弱，4 月新开工和竣工面积增速均保持双位数负增，施工面积增速同比转为正增一方面受到系低基数影响，另一方面竣工面积增速的连续下降带来施工面积的被动增长；土地市场方面，当月土地成交数据显著下滑，一线城市中上海土地市场表现好于其他城市，但受当月供应地块区位影响，平均楼面价亦有所下滑。销售端压力持续向投资端传导，4 月房地产开发投资完成额为 8845.63 亿元，降幅较上月扩大约0.5 个百分点至 10.54%，带动 1-4 月累计降幅持续扩大 0.3 个百分点至 9.8%。图表 7：全国房地产开发投资完成额及同比变化4数据来源：Wind，东方金诚1.施工情况4月全国房地产新开工面积和竣工面积分别为6227.2万平方米和3601.4万平方米，同比下降14.0%和 19.1%，1-4 月累计降幅分别为 24.6%和 20.4%；当月施工面积为 9043.0 万平方米，同比增长 19.4%，带动 1-4 月累计降幅收窄至 10.8%。我们认为，年初以来楼市持续低迷是导致房企开工意愿进一步下降的主要原因，同时，随着“保交楼”工作接近尾声，对竣工面积增速的支撑作用也有所下降，而当月施工面积增速大幅提高一方面受到系低基数影响，另一方面竣工面积增速的连续下降带来施工面积的被动增长，行业整体施工情况仍未出现好转。图表 8：全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%）数据来源：iFind，东方金诚2.土地市场4 月土地成交面积显著下降，显示土地市场热度维持低位。4 月 100 大中城市住宅类用地成交土地5规划建筑面积为 1276.4 万平方米，同比大幅下降 31.5%，其中，一二三线城市占比分别为 3.6%、43.7%和 52.7%；对应土地成交总价为 826.3 亿元，同比下降 50.3%，其中，一二三线城市占比为 14.9%、58.2%和 28.9%；对应成交土地成交楼面均价为 6474 元/平方米，其中，一二三线分别为 26645 元/平方米、8630 元/平方米和 3299 元/平方米，一二线城市环比下降 16.3%和 0.07%，三线城市环比上涨 8.91%。由于近期全国楼市量价齐跌，4 月土地市场热度也显著下降，仅少量楼市表现较强的城市土地成交情况相对较好。以一线城市为例，上海今年 1-4 月新建商品住宅价格环比持续上涨，涨幅分别为 0.4%、0.2%、0.5%和 0.3%，而北京、广州和深圳今年以来各月新建商品住宅价格均未出现上涨趋势。上海楼市强劲表现对土地市场形成较强支撑，4 月一线城市共计成交 7 宗宅地，其中上海 6 宗、北京 1 宗，虽然 4 月上海供应土地的区位条件有所下降，导致部分地块溢价率偏低，但整体表现依然好于其他一线城市，部分地块仍引发房企之间激烈竞争。图表 9-10：100 大中城市住宅类用地土地成交情况（左图）；各能级城市成交土地规划建筑面积占比（右图，%）数