中国房地产专题：2023年房企盈利能力报告：9家房企净亏损超百亿，盈利预期仍不乐观

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 11克而瑞研究专题2023 年房企盈利能力报告:9 家房企净亏损超百亿，盈利预期仍不乐观中国房地产专题2024 年 5 月版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 11克而瑞研究专题2023 年房企盈利能力报告——9 家房企净亏损超百亿，盈利预期仍不乐观研究员/沈晓玲、汪慧、张少贤导读：2024 年房企盈利将继续承压前言：近年，房地产行业处于周期性调整，企业利润空间持续收窄。2023 年，在“保交付”的共识下，行业整体营业收入略有上升，但利润规模延续负增长趋势，且连续两年表现为净亏损，各项利润率指标继续下探，降至历史最低水平。目前，市场仍在底部盘整，叠加低毛利项目销售资源进入交付结转期，可以预计行业盈利仍将继续承压。4 月 16 日，万科 A 亦在互动平台上表示今年的结算毛利率预计还会有一定压力，这也是大多企业面临的现状。面对多重负面因素叠加影响，企业还需积极调整，加强把关投资、管理、产品等环节，通过结构性调整拓展利润空间。版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 11克而瑞研究专题一、行业利润规模收缩，半数企业利润率水平不乐观1、净利润、归母净利润连续亏损，利润持续承压近年来，地产行业降杠杆的调控政策持续发力，伴随市场信心不足、购买力下降以及行业预期下行，房企销售去化受阻，盈利能力受到影响。根据 CRIC 监测情况显示，从 2021 年开始行业销售规模增速放缓，甚至部分房企业绩出现负增长，行业整体结算规模也开始收缩，前期高成本项目接连计入结算，行业整体成本持续上升。从截至目前已披露 2023 年年报的企业数据来看，2023 年行业典型上市房企1整体实现营业收入 44578 亿元、营业成本 38743 亿元，较去年分别同比提升 2.6%、5.8%，营业成本的增速高于营业收入，企业营业收入和营业成本增速的中位数分别为-0.1%和 4.7%。从利润增速来看，行业利润增速从 2018 年出现下行趋势，2021 年出现负增长，2022年规模房企整体的净利润首次出现净亏损。2023 年行业利润规模延续负增长趋势，且继续表现为净亏损。具体来看，2023 年行业典型上市房企整体实现毛利润规模 5436 亿元，企业毛利润增速的中位数为-23%。净利润合计表现为净亏损 1097 亿元、归母净利润亏损 1458 亿元，企业净利润和归母净利润增速的中位数分别为-36.0%和-33.9%。1 2023 年行业典型上市房企：万科 A、大悦城、华侨城 A、金融街、荣安地产、金科股份、中交地产、中南建设、招商蛇口、荣盛发展、滨江集团、保利发展、城建发展、华发股份、首开股份、金地集团、迪马股份、绿地控股、信达地产、光明地产、新城控股、北辰实业、金隅集团、天誉置业、保利置业集团、越秀地产、五矿地产、瑞安房地产、深圳控股、众安集团、中国海外发展、合生创展集团、世茂集团、中国金茂、建业地产、龙湖集团、路劲、华润置地、时代中国控股、宝龙地产、禹洲集团、佳兆业集团、花样年控股、合景泰富集团、景瑞控股、建发国际集团、融创中国、中骏集团控股、弘阳地产、中梁控股、富力地产、远洋集团、龙光集团、雅居乐集团、中国奥园、绿城中国、美的置业、正荣地产、三巽集团、港龙中国地产、领地控股、金辉控股、旭辉控股集团、仁恒置地、朗诗集团版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 11克而瑞研究专题图：2018-2023 年行业典型上市房企营收、利润规模及增速（亿元）注：为与 H 股上市房企统一口径，A 股上市房企毛利润计算中扣除税金及附加数据来源：企业年报、CRIC 中国房地产决策系统2、成本、减值压缩利润空间，行业利润率下行从企业各项利润率指标来看，2023 年行业典型上市房企整体的毛利率、净利率水平均延续 2019 年以来的下行趋势。具体来看，2023 年行业典型上市房企的毛利率中位数较上年末降低 3.2 个百分点至 11.5%，净利率较上年末进一步降低 5.5 个百分点至-4.5%。2023 年行业整体利润率持续下行探底，企业各项利润率指标降至历史最低水平。综合来看，近年来行业整体利润空间收窄、多数典型上市房企利润率水平显著下降主要有以下几方面原因：第一，从成本端看，规模房企在行业上行阶段获取的高地价地块持续结算，拉升了结转出清的成本水平；第二，从营收端看，房企销售的持续承压，过高的销售价格不利于加速项目去化，“以价换量”已成为房企保证项目去化的常规手段，营收规模增长动力不足。第三，从资产缩水的角度看，近年来房企持续对存货以及投资物业等计提大量减值版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 11克而瑞研究专题准备，也在一定程度上侵蚀行业利润水平。图：2015-2023 年行业典型上市房企整体利润率水平及变动注：为与 H 股上市房企统一口径，A 股上市房企毛利润计算中扣除税金及附加数据来源：企业年报、CRIC 中国房地产决策系统3、酒店运营复苏势头强劲，超 8 成企业投资物业收入增长（部分略）疫情得控，消费市场逐步回暖，包括酒店、商业等业务在内的商业地产运营也稳步修复，房企投资物业收入（包括租金收入及酒店运营收入）也在逐步复苏。根据 CRIC 统计情况来看，2023 年典型上市房企整体投资物业收入 1267 亿元，同比增长 24.4%。从企业具体表现来看，实现同比增长的企业占比超 8 成，华润置地、富力地产、招商蛇口等房企增幅都表现可观。二、9 家房企净利亏损超百亿，过半数房企利润率三指标同降1、超四成房企营收毛利同降，六成企业净利润亏损（部分略）从企业具体表现来看，2023 年在行业典型上市房企中实现营收同比增长的企业占到近五成。但受结算结构影响以及结算项目利润率的不断走低，毛利润、净利润的表现版权所有©克而瑞集团·研究中心 6/ 11克而瑞研究专题并不尽如人意，在营收同比增长的企业中近 1/3 房企毛利润（剔除税金及附加）和净利润同比下滑，其中部分房企出现毛利亏损的情况。“减收减利”现象较为普遍，营业收入与毛利润同时降低的企业数量占比为 44.6%，万科、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、金地集团等中大型房企也不例外。以招商蛇口为例，2023 年招商蛇口实现营业收入 1750 亿元，同比下降 4.4%，毛利润（剔除税金及附加）216 亿元，同比下降 21.1%。年内招商蛇口营业收入下降主要受到开发业务结转规模同比减少的影响，而毛利润下滑主要与企业结转地区结构变动有关，毛利水平较高的深圳区域年内营收规模同比下降 30.1%，在整体营收中的占比降幅也超过 4 个百分点。此外，2023 年在行业典型上市房企中还有六成企业净利润出现亏损,净利润亏损房企数量较去年同期进一步增加，但净利大额亏损房企数量、累计净利润亏损规模收窄。根据 CRIC 统计情况来看，2023 年行业典型上市房企中有 9 家房企净利润亏损额超过 100亿、净利润亏损累计超 1500 亿元，较去年同期 12 家净利润亏损超 100 亿、年内净利润亏损累计超 2000 亿元的情况有所好转。图：2023 年行业典型上市房企营收及毛利润同比增速数据来源：企业年报、CRIC 中国房地产决策系统版权所有©克而瑞集团·研究中心 7/ 11克而瑞研究专题2、利润率普降，超半数房企毛利率