房地产行业2023年报及2024一季报总结：板块业绩持续承压，龙头表现相对较好

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年05月13日超 配房地产行业 2023 年报及 2024 一季报总结板块业绩持续承压，龙头表现相对较好核心观点行业研究·行业专题房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《房地产行业周报（2024 年第 18 周）-政治局会议新表述注入信心，地产股政策博弈价值凸显》 ——2024-05-07《中央政治局会议地产新表述点评-化解存量与优化增量的政策方向》 ——2024-05-02《房地产行业周报（2024 年第 17 周）-销售提振需更有力政策，成都全市解除限购》 ——2024-04-30《房地产行业 2024 年 5 月投资策略-复苏持续性仍有待验证，维持新开工改善的判断》 ——2024-04-25《数据背后的地产基建图景（七）-地产基本面延续下行趋势，基建投资维持稳健增长》 ——2024-04-22利润表：多项指标创新低，2024 降幅料将收窄。2023 年上市房企营收 2.57万亿元（同比-0.9%），毛利率 26.1%（降 4.3pct），资产减值损失 844 亿元，归母净利润-123 亿（同比-324.0%）。展望 2024 年，由于营收规模预计持平、毛利率降幅预计收窄、减值规模预计大幅下降，我们估计 2024 年上市房企归母净利润降幅降企稳收窄。资产负债表：持续收缩。2023 年末上市房企总资产 11.1 万亿元（同比-7.9），总负债 8.4 万亿元（同比-9.8%），行业整体连续两年资产收缩。负债率方面，上市房企总资产负债率 62.7%（降 1.6pct），剔除预收账款后的资产负债率 58.6%（降 0.8pct），净负债率 85.0%（降 14.2pct）。现金流量表：现金流持续萎缩，投资强度下降。2023 年上市房企经营活动现金流入 2.4 万亿元（同比-14.7%），经营活动现金流出2.2 亿元（同比-16.0%）。由于房企有较强的开工需求，预计经营现金流出的恢复程度会强于现金流入。上市房企投资活动现金流出 3129 亿元，（同比-25.1%），可以看到，在行业下行的背景下，绝大多数房企主动或被动的选择了收缩，投资强度明显减弱。一季报概览：业绩持续承压。2024Q1，上市房企营收 3509 亿元（同比-13.6%），归母净利润 1 亿元（同比-99.4%），毛利率 25.6%（下降 2.3pct）。“招保万金”营收增速提升（同比+3.1%），归母净利润表现优于行业平均水平。风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。投资建议：政策端持续向好，基本面并未持续恶化。2023 年上市房企的业绩仍受到收入减少、毛利率下行和计提减值的影响，且 2024Q1 表现未见好转。根据我们前文分析，预计 2024 年上市房企归母净利润降幅将企稳收窄。当前时点，政策面上，政治局会议提出“去库存”，且需求端政策持续放开，截至目前仅有六个主要城市未全面打开限购。基本面上，当前新房、二手房销售虽然未见显著复苏，但也未持续恶化。我们认为，政策端的支持和基本面的企稳，加之地产板块估值和持仓均较低，地产股已经具备博弈价值。推荐：绿城管理控股、保利发展、滨江集团、华润置地、龙湖集团、贝壳-W。重点公司盈利预测及投资评级公司公司投资昨收盘总市值EPSPE代码名称评级（元）（亿元）2024E2025E2024E2025E09979绿城管理控股 买入7.111470.620.7710.58.4600048保利发展买入9.7211441.101.218.98.0002244滨江集团买入7.692530.961.118.06.901109华润置地买入32.1022284.454.796.66.100960龙湖集团买入11.928461.911.966.05.802423贝壳-W买入45.216581.601.9525.621.1资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录利润表：多项指标创新低，2024 降幅料将收窄.............................................................................5营业收入同比-0.9%，2024 年料将持平........................................................................................................... 5毛利率降至 26%，2024 年降幅料将持续收窄..................................................................................................6资产减值已较为充分，后续计提压力下降......................................................................................................6归母净利润持续承压.......................................................................................................................................... 7展望 2024,：业绩降幅料将企稳收窄............................................................................................................... 8资产负债表：持续收缩......................................................................................................................8总资产首次出现下降.......................................................................................................................................... 8总负债降幅接近总资产...................................................................