宏观·双循环周报(第57期)：限购放松，争夺人才，成效几何？

http://www.huajinsc.cn/1 / 11请务必阅读正文之后的免责条款部分2024 年 05 月 10 日宏观类●证券研究报告限购放松，争夺人才，成效几何？定期报告华金宏观·双循环周报（第 57 期）投资要点 二线城市集中大幅放松限购，意在争夺先进产业高端人才。本轮集中于强二线省会城市及东部沿海城市的房地产市场政策放松包括放松限购、加大住房公积金支持力度、强化“卖旧买新”力度、落实商业贷款利率等金融支持房地产措施等多种政策组合，其中，集中大幅放松限购的政策意图直指对先进产业高端人才的争夺。西安和杭州两地全面取消住房限购，并分别辅之以提高多子女家庭公积金贷款最高额度、将满足条件的新购住房按揭贷款认定为首套住房等政策，在此之前，两地的核心城区均有限购政策，二线城市对先进产业高端人才的争夺已趋白热化。 当前人口老龄化加速，存量再平衡或令一二线人口此消彼长。本轮放松限购呈现放松强度和房价收入比负向挂钩的特征：房价收入比明显偏高的一线城市仍有所保留，主要放松近郊地区限购，中心区购房限制仍然维持；而房价收入比相对较低同时产业结构近年来又加速升级的二线城市多数全面取消限制。本轮集中放松的二线城市拥有显著的共同特点，即本身的产业基础相对扎实，尤其是近年来在高端装备制造业和芯片电子等先进产业等先进制造业领域取得了快速发展，加之基础设施建设也已十分完善，可以很好地承接来自一线城市的产业转移，对周边城市的人口具有可持续的强吸纳能力。此外，上述城市在 2015 年的房地产市场上行周期中，房价上的涨幅度和泡沫化程度远低于北上广深等一线城市，在本轮房地产市场深度调整中房价整体边际下跌幅度也更大，各地房价已基本调整至相对比较健康的水平，房价收入比相比于一线城市具有较大优势，无疑是先进产业高端人才未来的“性价比”之选。而一线城市受限于长期存在的房价收入比明显偏高问题，即便对近郊区域限购放松，所形成的地产需求刺激效果也幅度相对有限，北京、上海、深圳虽然也在近期相继调整了限购类政策，但均集中于近郊地区，短时间内少量积压需求释放完毕后迎来了明显的下行。当前我国人口结构日趋加速老龄化，随着劳动年龄段人口占比逐步下降，当前支撑产业结构升级的人力资源的流动日益呈现存量再平衡格局而非农村户籍年轻人大量进城所带动的加速城镇化格局。 货币再分配政策仍然严格控制，住宅需求反弹的潜在空间持续受限。2015-2018 年，在 MLF、PSL 支持下的“货币化棚改”通过拆迁补偿所形成的巨额再分配增量效应带动了同期大量的投资性购房需求，造成尽管限购政策各地均在收紧，但全国房价和住宅销量均大幅上涨，且一线城市涨幅领先的格局。而在本轮深度调整过程中，MLF、PSL 的支持力度远低于上一轮，并且 2023 年以来的 MLF 增量投放更多是考虑对冲平滑再贷款再贴现存量下降导致的基础货币收缩效应，对房地产市场的增量再分配效果极为微弱，从而当前也不具备住宅需求全国总量明显反弹的再分配政策基础。 华金宏观-全球宏观资产价格综合面板（GMAPP）：本周 A 股 TMT 行业跌幅较深，其余板块普遍上涨；美债收益率整体下行，中国国债 1Y、10Y 收益率同步上行；美元指数小幅上行，金价、油价回落。 风险提示：房地产放松政策效果不及预期风险。分析师秦泰SAC 执业证书编号：S0910523080002qintai@huajinsc.cn报告联系人周欣然zhouxinran@huajinsc.cn相关报告中端品低基数温和推升出口，能否持续？——国际贸易数据点评（2024.4） 2024.5.9扩张何去？融资何从？——2024 年财政政策展望 2024.5.7外汇利率、消费地产、重要会议——五一假期国内外宏观综述 2024.5.5美失业率上行，通胀必然回落？美国就业数据点评 2024.5.3以“放缓缩表”促“通胀收敛”的双层逻辑——美联储 FOMC 会议点评（2024.5）2024.5.2定期报告http://www.huajinsc.cn/2 / 11请务必阅读正文之后的免责条款部分内容目录二线城市集中大幅放松限购，意在争夺先进产业高端人才...........................................................................3当前人口老龄化加速，存量再平衡或令一二线人口此消彼长.......................................................................4货币再分配政策仍然严格控制，住宅需求反弹的潜在空间持续受限............................................................ 5华金宏观-全球宏观资产价格综合面板（GMAPP）......................................................................................7图表目录图 1：三十大中城市商品房成交面积与疫情前数年均值之比（%）.................................................................... 5图 2：各年龄段人口占比（%）.......................................................................................................................... 5图 3：住宅销售面积及金额同比增速（%）........................................................................................................ 6图 4：全球股市：本周全球股市普遍有所上涨，仅日经 225 和科创 50 小幅下跌............................................... 7图 5：沪深 300 及申万一级行业涨幅对比（%）：本周 A 股 TMT 行业跌幅较深，其余板块普遍上涨.................7图 6：标普 500 及行业涨幅对比（%）：本周美股主要板块全线上涨，公用事业继续领涨..................................7图 7：美国国债收益率变动幅度：本周美债收益率整体下行...............................................................................8图 8：中国国债收益率变动幅度：1Y、10Y 国债收益率均出现上行................................................................... 8图 9：本周中国国债短端收益率上行约 1BP（%）............................................................