房地产行业第18周周报：五一楼市仍然低迷；政治局会议释放积极信号，首提“消化存量房产”

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 5 月 7 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2024 年 3 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比跌幅小于二三线城市》 （2024/04/18） 《房地产 2024 年 3 月统计局数据点评：销售新开工降幅收窄，投资降幅扩大持续承压》 （2024/04/18） 《关于广州限购政策及相关部门对房地产政策优化的点评：广州限购优化带来增量购买力；近期各部门对房地产供需两端均作出积极表态和政策支持，有助提升市场信心》（2024/01/29） 《热点城市追踪系列之哈尔滨——冰雪主题爆火背后的楼市真相》（2024/01/24） 《房地产行业 2023 年 12 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价持续下行，二手房压力大于新房》（2024/01/18） 《房地产行业 2023 年 12 月统计局数据点评：行业销售额回落至 2016 年；预计 2024 年销售与投资仍将低位运行》（2024/01/18） 《广州房票安置制度点评：广州发放一线城市首批房票，缓解政府集中支付压力的同时助力去库存》（2024/01/11） 《关于深圳城中村改造新政意见稿的点评：深圳城中村改造提速推进，新政意见稿最大变化在于向一二级分离倾斜》（2024/01/07） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 18 周周报（4月 27 日-5 月 3 日） 五一楼市仍然低迷；政治局会议释放积极信号，首提“消化存量房产” 新房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄；二手房成交面积环比降幅扩大，同比由负转正；土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均上升。 核心观点  新房成交面积环比由正转负，同比降幅缩小。40 个城市新房成交面积为 190.8 万平方米，环比上下降 26.8%，环比由正转负，同比下降 3.3%，同比降幅较上周收窄了 38.4 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-22.8%、-32.0%、-21.3%，同比增速分别为 31.4%、-24.2%、7.2%，一、三四线城市同比由负转正，较上周分别上升了 64.0、51.0个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了 21.8 个百分点。  二手房成交面积环比降幅扩大，同比由负转正。18 个城市成交面积为 113.6 万平方米，环比下降 44.8%，同比上升 68.5%，同比由负转正，较上周增速提升了 89.2 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-31.0%、-47.5%、-48.2%，同比增速分别为 84.2%、88.3%、12.2%，同比由负转正，较上周分别上升了 101.6、107.9、41.1 个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期同比上升，环比下降。12 个城市新房库存面积为 9917 万平方米，环比增速为-0.1%，同比增速为-2.2%。去化周期为 24.2 个月，环比下降 0.9 个月，同比提升 12.2 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 23.9、22.0、77.2 个月，一、二线城市环比分别下降 1.3、0.5 个月，三四线城市环比上升 2.8 个月，一、二、三四线城市同比分别提升 10.1、12.7、50.0 个月。  土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建筑面积为 1444.4 万平方米，环比上升 16.0%，同比下跌 61.1%；成交土地总价为 324.5 亿元，环比下降 29.8%，同比下跌 54.8%；楼面均价为 2247 元/平，环比下降 39.5%，同比上升 16.2%；土地溢价率为 2.7%，环比上升 1.8%，同比上升 0.6%。  本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 7.0 亿元，同比下降 84.1% （前值：-21.8% ）。总偿还量为 112.1 亿元，同比上升 115.0%（前值：-22.3% ） ；净融资额为-105.1 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 4.5 %，较上周上升 1.4pct，房地产行业相对收益为 6.3%，较上周上升 4.4pct。房地产板块 PE 为 14.62X，较上周上升 2.10X。北上资金对银行、电力设备、非银金融等加仓金额较大，分别为 29.59、19.11、8.42 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.61%（上周为-0.55%），净买入 2.87 亿元（上周净买入 10.96 亿元）。  五一楼市仍然低迷。1）新房成交：五一假期我们跟踪的 27 个城市新房成交面积 23.6 万平，同比 2023 年五一下降 71.8%，较 2022 年五一下降 60.8%。其中，一线城市同比下降 56.5%，较 2022 年五一下降 23.5%；二线城市同比下降 74.0%，较2022 年五一下降 66.6%；三四线城市同比下降 79.5%，较 2022 年五一下降 73.3%。2）二手房成交：五一节我们跟踪的 7个城市二手房成交面积 3.0 万平，同比下降 54.5%。因城市数量较少，不分能级讨论。（因 5 月 5 日数据未出，我们取 2022-2024年五一假期前四天数据进行对比。2022 年为 4 月 30 日-5 月 3 日，2023 年为 4 月 29 日-5 月 2 日，2024 年为 5 月 1 日-5月 4 日。） 政策  4 月 30 日政治局会议提及：1）“持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”。防范化解房地产风险仍置于重要位置，且重点关注保交付工作。我们预计保交楼力度有望延续，城市融资协调机制的执行力度有望进一步加大，以促进白名单项目的持续建设与交付，缓解居民对于期房交付的担忧，一定程度上稳定市场预期。2）首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。随着我国房地产市场供求关系发生变化，过去单一针对增量市场的政策效果有所减弱。居民的置换需求仍然存在，但存在“卖房困难”的痛点，二手房挂牌量高企，新房也持续面临去化压力，新房与二手房之间联动不畅。近期也有多个城市出台了“卖旧买新”政策，我们预计未来在新房二手房交易联动、存量资产盘活与保障房结合等方面将出台更多针对性政策。  5 月 5 日自然资源部发布《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，提出了根据存量调节住宅用地供应的机制。商品住宅去化周期超过 36 个月的城