物业管理行业专题报告：三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告物业管理行业专题报告 推荐（维持） 三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场 我国物业管理行业拥有三大独有特色：1）空间巨大：目前我国住宅存量分别是美日的 1.7 倍和 5.6 倍，且住宅增量（新房成交、新开工）也远超美日，预计 2030年我国住宅存量将达 355 亿平，届时将是美日的 2.4 倍和 7.9 倍，预示我国物管行业较海外空间更大、增速更高；2）围墙属性：我国独有“围墙+高层多独栋少”特色，赋予物管用户流量锁定性更强、流量密度更高的优势，便于后续物管增值服务高效率变现，打造物管行业天然护城河；3）集中度继承：我国“一对多”的土地供应制度以及“小区”的独特形式，推动我国房企大多配套自己的物管公司，形成了我国物管行业独有的集中度继承优势，推动部分物管公司实现低成本扩张、兼顾规模与利润，加速行业集中度提升。我们维持物业管理行业“推荐”评级，对比国内外案例，我们认为物管公司合理估值 PE20-30 倍、PEG0.7 倍，并且业绩增速越高应享受更高估值，建议关注：1）背靠母公司型的高成长物管公司：碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦（1755.HK）；2）商办类稀缺型物管公司：中航善达（000043.SZ）；3）优质服务型物管公司：绿城服务（2869.HK）。 支撑评级的要点 历史时点：城镇化率提升和消费升级加速，共同推动物管行业快速发展我国物业管理行业仍处于上升阶段，源于城镇化率提升以及消费升级加速。截至 2018 年末，我国城镇化率达 59.6%，仍处快速提升阶段，将推动行业管理面积稳步提升。2018 年，我国 GDP 三产占比 52.2%，同比+0.3pct，经济逐步向三产倾斜；全国人均可支配收入 2.82 万元，同比+6.5%。据麦肯锡数据，2000年我国中产阶级占比仅 4%，2012 年迅速提升至 68%，预计到 2022 年，将进一步提升至 75%。随着中产阶级占比、人均可支配收入提升，消费升级背景下居民有能力和有诉求追求更加优质的物业服务品质，也将助力物管行业的高质量发展。此外，我们认为，我国物业管理行业具备三大独有特色：1）空间巨大、2）围墙属性、3）集中度继承，尤为值得关注，本文将对此重点分析。1）空间巨大：存量和增量规模远高于海外，市场空间更大、增速也更高由于城镇化阶段、人口总量差异，中国和海外的房地产市场存在量级上的差异。存量来看，2018 年美国、日本存量住宅居住面积分别约 148 亿平、45 亿平，我国存量住宅面积分别是美日的 1.7 倍和 5.6 倍。增量来看，美国新屋销售 1.38万亿元，日本首都圈与近畿圈合计新屋成交 1,222 亿元，分别为中国商品房销售额的 10%、1%；美日住宅新开工分别为 125 万套、94 万户，分别为中国的8%、6%；并且我国后续城镇化率和人均居住面积仍有较大提升空间，表明上述增量差异仍将持续。预计 2030 年我国存量住宅面积将达 355 亿平，届时我国存量市场分别将是美日的 2.4 倍和 7.9 倍。综上，我国住宅存量和增量远高于美日两国，这也预示我国物管行业较海外空间更大、增速更高。2）围墙属性：“围墙+高层多独栋少”特色赋予天然护城河和高密度流量我国房地产市场形成了“小区”的独特形式，其以“围墙+高层多独栋少”的特色将为物管行业带来强大优势。09-18 年，中国房地产开发投资完成额中，别墅及高档公寓仅占比 11%。而对比美国，过去 60 年新建住宅许可证发放数量中，独栋别墅和公寓分别占比 66%和 29%；对比日本，05-18 年新屋开工待售户数中，独栋别墅和公寓楼分别占比 49%和 51%。我们认为，一方面，“围墙”特色将赋予我国物管公司具备天然护城河，用户流量锁定性更强、便于我国物管增值服务变现，而缺少“围墙”特色的如美日两国物管公司就和普通服务公司无异，其市场竞争更为激烈；另一方面，和海外相比，“高层多独栋少”特色也赋予流量密度高的优势，我国物管增值服务变现效率也将更高。3）集中度继承：独有集中度继承特色，便于低成本快速扩张、并量质双升由于我国“一对多”的土地供应制度以及“小区”的独特形式，推动了我国房企大多配套自己的物管公司，赋予后者资源继承的优势，而一般海外房企龙头和物管龙头并无关联，如 Pulte 和 Horton 等海外房企龙头并不具备自己的物管公司，而 FSV、Service Master、CBRE 等物管龙头也都有各自专注的细分领域，同样不具备背靠龙头房企的资源优势。正值本轮周期供给侧调控推动房企集中度大幅跳增，这将势必推动物管集中度大幅提升。不同于海外物管的激烈市场竞争、也不同于互联网行业的早期高成本低效益流量扩张，在独有集中度继承特色背景下，我国部分物管公司料将有能力实现低成本的量价良性扩张，推动行业集中度加速提升，并催生一批可兼顾利润和规模双升的物管龙头。风险提示：社保改革降低行业盈利能力，企业并购存在商誉减值等风险。证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 占比% 股票家数(只) 131 3.61 总市值(亿元) 22,486.67 3.79 流通市值(亿元) 20,338.34 4.65 % 1M 6M 12M 绝对表现 -0.08 15.53 12.77 相对表现 -3.43 -7.54 3.72 《物业管理行业深度报告：朝阳行业，黄金时代》 2019-05-16 《中航善达（000043）深度研究报告：央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆起航》 2019-06-20 -17%0%16%33%18/07 18/09 18/11 19/01 19/03 19/052018-07-16～2019-07-12沪深300房地产相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2019 年 07 月 14 日 21560114/36139/20190715 10:01行业选择物业管理行业专题报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、历史时点：城镇化率提升和消费升级加速，共同推动物管行业快速发展 ................................................................. 5 （一）城镇化率：城镇化率仍处于快速提升阶段，推动物管行业朝阳发展 ............................................................. 5 （二）消费升级：经济向第三产业倾斜、人均可支配收入提升、中产阶级占比提升，消费升级推动行业发展 .. 6 二、三大优势：体量远超海外，围墙概念赋予更强用户锁定性，集中度继承实现低成本扩围 ..................................... 8 （一）空间巨大：存量和增量规模远高于海外，市场空间更大、增速也更高 .........