房地产行业周报(2024年第15周)：新房二手房成交回升，多城阶段性取消首套房商贷利率下限

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2024 年 04 月 15 日 房地产行业周报（2024 年第 15 周） 推荐 （维持） 新房二手房成交回升，多城阶段性取消首套房商贷利率下限  板块行情：第 15 周（4 月 6 日-4 月 12 日）申万一级行业指数中，房地产指数下降 7.1%，在 31 个一级行业板块中排名第 31 位。 政策要闻：中央层面：住房城乡建设部：保障性住房建设工作现场会提到各地正在加快推进配售型保障性住房建设，许多城市在明确保障对象标准、以需定建、用地保障、资金监管等工作机制上形成了一些好的经验做法。如杭州，率先出台实施方案，起草保障性住房配售管理办法、定价机制等配套政策，依托“人房地”一体化平台，组织开展了需求摸底，加快建立轮候机制，坚持“拿好地，建好房”，今年的 12 个项目有 6 个位于中心城区，其他项目距地铁站 800 米内。截至 4 月 11 日，全国已有 65 个城市报送 2024 年保障性住房建设计划和项目。地方层面：1）广州：一人申请公积金贷款最高额度提升至 70 万元，两人最高额度提升至 120 万元。2）浙江：首发老旧小区自主更新指导意见，业主自主更新意愿集中的住宅小区，可成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为住宅小区自主更新工作的组织实施主体，自主更新项目根据政策和条件可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施。3）江西省南昌、赣州、九江和新余：4 月 1 日起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。4）山东省青岛、烟台、济宁：阶段性取消新发放个人首套房商业性住房贷款利率下限。  公司动态：1）中国金茂：公司董事及管理层于 3 月 28 日至 4 月 9 日期间购入公司普通股 2677.8 万股；控股股东中化香港于 4 月 9 日增持 1750 万股普通股，此次增持后累计持股 37.22%。2）融创中国：为解决融创集团在重庆大学城项目中的相关债务问题及后续开发建设资金投入问题，重庆象屿置业及其关联方拟以 5.4 亿元收购融创持有的象融合置业 51%股权及相关债权。3）贝壳：2024 年 4 月 8 日斥资约 300 万美元回购 63.13 万股，每股回购价为 4.69-4.8 美元。4）新城控股：公司预计 2024 年可售货值约 850 亿元（含 2023 年末已推未售及 2024 年计划新推），计划 2024 年实现商业运营总收入 125 亿元，较 2023 年增长 11%。目前仍有约 400 亿元的投资性物业处于未抵押状态。  销售端：新房成交环比增长 22%，二手房成交环比增长 82%。1）本周 21 城商品房成交面积 197.3 万方，商品房日平均成交面积 28.2 万方，环比增长22%，同比下降45%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第15周成交面积分别为 56.8 万方、95.7 万方、44.7 万方，周环比增速分别为-2%、31%、42%，周同比增速分别为-43%、-44%、-50%。3）第 15 周 11 城二手房成交面积 199.3 万方，日平均成交面积 28.5 万方，环比增长 82%，同比下降8%。  投资策略：全行业主要矛盾变为“房地产市场供求关系发生重大变化”后，我们认为行业仍需一段时间调整，也需要更有力的政策来促使行业达到新均衡点，其本质是合理分担行业下行的成本，防止出现更大的风险。低效土储的处置以及资产价格下跌的压力仍是房企需要解决的首要问题，后续或仍有有力政策的出台，建议可择机参与地产股政策博弈行情。另外，随着城市框架基本搭建完成，房地产市场料将过渡至二手房主导的时代，建议关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W 等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 联系人：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 111 0.01 总市值(亿元) 10,042.10 1.16 流通市值(亿元) 9,450.65 1.40 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -13.3% -26.7% -36.6% 相对表现 -9.9% -20.6% -21.4% 相关研究报告 《房地产行业周报（2024 年第 14 周）：新房二手房成交下滑，多地推行房票制》 2024-04-10 《房地产行业周报（2024 年第 13 周）：深圳取消“7090 政策”，新房成交环比持续回升》 2024-04-02 《房地产行业周报（2024 年第 12 周）：国常会提出着力构建房地产发展新模式，新房成交环比持续回升》 2024-03-25 -36%-23%-10%3%23/0423/0623/0923/1124/0124/042023-04-17~2024-04-12房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、 行情回顾：房地产下降 7.1%，板块排名第 31 位 ................................................ 4 二、政策要闻：各地加速配售型保障性住房建设，多城阶段性取消首套房商贷利率下限 ............................................................................................................................. 5 三、销售端：新房成交环比增长 22%，二手房成交环比下降 42% ......................... 10 （一）新房市场：第 15 周 21 城成交面积环比增长 22%............................................ 10 （二）二手房市场：第 15 周 11 城成交面积环比增长 82% ........................................ 11 四、融资端：本周发债企业大部分为央国企 ............................................................... 12 五、投资建议 ................................................................................................................... 12 六、风险提示 ..........