房地产行业：房地产的“以旧换新”实验

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 房地产的“以旧换新”实验 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 建发股份 600153 CH 12.25 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 招商蛇口 001979 CH 14.11 买入 建发国际集团 1908 HK 19.03 买入 华润置地 1109 HK 42.23 买入 中国海外发展 688 HK 19.77 买入 越秀地产 123 HK 7.16 买入 龙湖集团 960 HK 15.46 买入 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 保利物业 6049 HK 39.68 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 万物云 2602 HK 26.86 买入 绿城服务 2869 HK 3.81 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 4 月 07 日│中国内地 动态点评 政府下场收储二手房，有望促进改善性需求释放与行业信心修复 4 月 1 日，据郑州市房协发布，郑州印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》（以下简称《方案》），明确郑州 2024 年全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1 万套，其中政府收储 5000 套。此前 3 月 27 日，日照也发文支持各类企业收购存量商品住房（含二手房）作为保租房、长租房、人才房或物业经营性用房，并支持房企开展以旧换新。此次郑州政府下场收储二手房，兼顾稳市场与构建新模式，有助于促进二手房价格企稳、增加改善性新房需求，是一场当前楼市去库存的新实验。郑州代表了很多城市在因城施策方面的努力。监管层明确的“稳地产”诉求在实操层面持续落地，有望推动市场信心修复，基本面尽快筑底，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。 政策内容：政府收储与鼓励市场交易并行推出 根据《方案》，本次工作主要通过两种方式进行，方式一：1）城发集团收购二手住房，促成群众通过卖旧买新、以旧换新购买改善性新房。先在金水区、郑东新区试点 500 套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成 5000 套。该方式需要换房群众首先登记待售二手住房信息，同时选定意向新房并签订购房意向书，而后委托评估机构对待收购住房进行评估，签订收购意向协议，最后完成签约、过户、交接。方式二：2）政府政策鼓励，群众通过市场交易实现卖旧买新、以旧换新。该方式需换房群众通过自行洽谈等方式达成市场交易后办理相关手续，优点是可享受绿色通道，并可办理契税征免。此外，对于通过以上两种方式完成换购的，均可继续享受契税补贴 30%的政策。 政策亮点：首次尝试二手房收储置换 郑州的政策包含了几个重要内容：1、“以旧换新”直接对接二手房和新房，当前很多城市痛点在于二手房库存过高，置换链条不畅，而此次新政则意在打通这个痛点；2、通过评估机构对二手房定价解决价格障碍，提高置换效率。此前，包括郑州在内的城市已有政府或城投平台出手收购存量住房的案例，但目光多集中于存量未售新房，如郑州地产在 22 年 9 月完成第一批收购 2 万套存量房源用于人才公寓的工作；此后济南、苏州也陆续发文，前者拟收购 3000 套商品房用于租赁储备住房，后者回购约 1 万套新房。而本次郑州城发集团收购二手房与日照支持各类企业收购存量房（含二手房）则是新的尝试，既延续减轻库存压力的作用，又或将在稳房价方面有所贡献。 仍有些问题有待理清 郑州新政仍有些问题需要理清：1）收购量依然较小。政府下场收购二手住房 5000 套，收购量仅是 23 年郑州二手住宅成交套数的 5%。2）收购资金的来源。郑州的 23 年土地使用权出让收入 330 亿元，同比下降 26%，较18 年下降 74%；土地出让收入/一般公共预算收入的比例也从 18 年的 110%降至 23 年的 28%，财政资金紧张，或将使用租赁住房贷款支持计划。3）定价公允问题。由于二手房定价是来自于市场磋商，评估机构的定价能否广泛得到房东认可是这个政策推进效果的检验指标。但无论如何，此次方案给更多高库存城市一个新的去库存和“以旧换新”样本，我们可以拭目以待。 因城施策稳市场，为板块提供估值修复空间 我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口；2）港股开发：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活，保利物业，招商积余，万物云，绿城服务，滨江服务。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (39)(28)(17)(5)6Apr-23Aug-23Dec-23Apr-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 部分城市收购存量商品房尝试 日期 城市 政策内容 2022 年 8 月 湖州 湖州市房地产市场平稳健康发展联席会议办公室发布《关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知》提出，对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房等。 2022 年 9 月 温州 （鹿城区） 温州市发布《关于收购筹集保障性租赁房源的通告》。本次收购筹集保障性租赁住房房源为城市商品房、商业用房（含房开自持商品房及商业用房）。其中商品房原则上以中小套型为主（期房须取得房屋预售许可证）。 2022 年 9 月 济南 济南市将在全市收购 3000 套商品房，用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。 2022 年 10 月 苏州 苏州拟对 6 个区及 4 个县市共 10 个板块回购约 1 万套新房。 资料来源：财联社，观点地产网，澎湃新闻网，各地方政府，华泰研究 图表2： 部分城市租赁住房贷款支持计划落地情况 日期 城市 政策内容