固定收益专题报告：REITs分析手册

请务必阅读正文之后的重要声明部分 分析师：肖雨 执业证书编号：S0740520110001 电话： Email：xiaoyu@zts.com.cn 分析师：赖逸儒 执业证书编号：S0740523060004 电话： Email：laiyr01@zts.com.cn 相关报告 投资要点  REITs 是“不动产投资信托基金”，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。中国目前还没有官方文件对 REITs 进行专门定义的官方文件，也还未正式引入 REITs 的相关法规，美国的《投资公司法案》和《房地产投资信托法案》也对 REITs 进行了定义和规定。  我国首批 REITS 在 2021 年 5 月发行，截至 2024 年 3 月 24 日，我国共发行了 35 只REITS，其中园区基础设施 REITS 和交通基础设施 REITS 数量较多，均有 9 只。  2023 年至 2024 年初，我国 REITS 的相关政策有以下要点：1）对 REITs 每年净现金流分派率的要求略有降低；2）不断引入增量投资者；3）优化 REITs 财务会计计量方式。  REITs 按照不同分类标准主要可分为 5 类，按基金期限和发行方式划分，我国已发行的REITs 均为封闭式 REITs 和公募 REITs；按组织形式划分，REITs 可以分为契约型、公司型和合伙型，我国已发行的 REITs 均为契约型 REITs；按项目属性划分，REITs 可以分为产权类 REITs 和特许经营权类 REITs，我国目前已发行的 33 只 REITs 中 21 只为产权类 REITs，12 只为特许经营权类 REITs；按资产类型划分，我国已发行的 REITs中园区基础设施 REITs 和交通基础设施 REITs 数量较多，分别为 9 只和 8 只。  REITs 主要由发起人、受托人、管理人和基金单位持有人等主体构成，我国发行的 REITs基本通过“公募基金+资产支持证券（ABS）”的结构持有项目公司股权。REITs 具有的主要特征包括：1）较强的流动性；2）较强的权益属性；3）较低的杠杆；4）较稳定的现金流。  我国特许经营权 REITs 单只发行规模较高，但近年发行数量呈下降趋势。从资产类型来看，我国公募 REITs 中园区基础设施 REITs 和交通基础设施 REITs 发行数量较多，交通基础设施 REITs 在总发行额中占比超 40%。  目前绝大多数 REITs 的投资者结构由战略投资者、网下投资者和公众投资者这三类投资者构成，且战略投资者占比较大，达到 50%-80%。我国目前共有 32 家基金公司管理的 FOF 基金投资了 REITs，其中兴证全球基金、易方达基金和汇添富基金这三家机构持有 REITs 的 FOF 基金总规模位列前三。  2023 年 REITs 的行政审批时长从 6 天到 133 天不等，平均审批时长为 55.75 天，仓储物流类和交通基础设施类 REITs 平均审批时长较长，分别为 93 天和 87.67 天，保障性租赁住房类和消费基础设施类 REITs 平均审批时长较短，分别为 28 和 27 天。  2021 年 10 月至 2022 年 2 月以及今年 1 月至 2 月 REITs 市场较为景气。2023 年度各REITs 的分红率大多数集中在 4%-8%之间，其中中航首钢生物质 REIT、鹏华深圳能源REIT、中金安徽交控 REIT 和中航京能光伏 REIT 这四只 REITs 的分红率较高。2023年度各 REITs 可供分配金额完成度差异度明显，园区基础设施类 REITs 整体完成度较高。  2023 年末各 REITs 的流通份额占比大多集中在 50%-80%之间，其中华夏中国交建高速 REIT、国泰君安临港创新产业园 REIT 和国泰君安东久新经济 REIT 流通份额占比较高，均高于 75%。从目前的战略投资者禁售情况来看，各 REITs 的限售份额占比集中在 30%-60%之间。2021 年末至 2022 年初 REITs 总换手率居于高位，2022 年 4 月份之后在一定范围内波动，特许经营权类 REITs 的换手率波动程度较大。  公募 REITs 的分析框架主要包含两个维度：底层资产和市场因素影响。2024 年初大部分 REITs估值均价相较 2023年有所上升，且生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类 REITs 和保障性租赁住房类 REITs 估值相较去年均为上涨。  由于底层资产属性的不同，不同资产类型、不同行业的公募 REITs 在资产估值方面，特别是未来现金流的测算方面所需要考虑的因素不尽相同。交通基础设施 REITs 和仓储物流 REITs 在 2023 年营业收入同比增长率大体呈逐季度上升趋势，且基本全部为正增长。我国 REITs 在 2023 年第四季度的净利润普遍同比下降，但也有部分 REITs 在 2023年不同时点实现了较大幅度的盈利。  风险提示：REITs 发行数据更新不及时；REITs 财务数据整理不完整或缺失；市场风险暴露；政策边际变化。 REITs 分析手册 证券研究报告/固定收益专题报告 2024 年 3 月 31 日 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 固定收益专题报告 内容目录 一、什么是 REITs？ ........................................................................................... - 4 - 1、REITs 的定义 ......................................................................................... - 4 - 2、REITs 的全球发展史 .............................................................................. - 4 - 3、我国 REITs 政策梳理.............................................................................. - 5 - 二、REITs 的种类、结构与特征 ......................................................................... - 7 - 1、REITs 的种类 ......................................................................................... - 7 - 2、REITs 的结构 .............................................................................