高频数据扫描:利率债与房地产的均衡分析

固定收益 | 证券研究报告 — 周报 2024 年 3 月 31 日 相关研究报告 《美债与美国自然利率》20230402 《通胀温和或有利于银行修复息差——3 月通胀数据点评》20230411 《债务上限之争重来》20230430 《加息尾声的美元反弹》20230521 《汇率或处于超调状态》20230702 《美国经济“虚火”难降》20230709 《利率拐点与货币增速剪刀差》20230716 《经济韧性与通胀回落并不矛盾》20230729 《关注货币活性下降》20230813 《再看 M1 与利率拐点的关系》20230818 《美债遭遇财政货币双重冲击》20230820 《货币活性与债券市场》20230908 《财政视角下的美债利率》20230924 《预算之争与美债利率》20231007 《总量相对强劲、财政仍有空间——9 月金融数据点评》20231015 《美债利率上行遇阻》20231029 《如何看待美债利率回落》20231105 《中债收益率曲线已较为平坦》20231112 《如何看待美债长期利率触顶》20231122 《利差收窄与汇率反弹》20231126 《联储表态温和、降息预期高涨》20231214 《“平坦化”存款降息》20231217 《长期利率或将度过快速下行阶段》20231231 《降息的“自我实现”?》20240107 《降息预期“逆通胀走强”》20240114 《国内调整地产政策,美国通胀继续缓和》20240128 《宽松预期螺旋增强》20240204 《房贷利率仍是长期利率焦点》20240225 《名义增长放缓是美国降通胀的关键》20240303 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 固定收益 证券分析师:张鹏 peng.zhang_bj@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号:S1300520090001 证券分析师:肖成哲 (8610)66229354 chengzhe.xiao@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号:S1300520060005 利率债与房地产的均衡分析 高频数据扫描 在均衡模型中,长期无风险利率与房租收益率的差异,取决于房价看涨期权的价值。  1. 食用农产品价格继续回落。本周(2024 年 3 月 25 日-30 日,下同)农业部猪肉平均批发价在 20 元/公斤上方振荡,全周平均环比反弹 1.22%,在基数效应影响下同比转为上涨 1.29%。山东蔬菜批发价指数环比降1.05%,但同比涨 4.72%。3 月 22 日当周,食用农产品价格指数环比降0.80%,同比降 8.05%。  2. 美国援乌陷僵局、俄油减产更可信。3 月初俄罗斯副总理宣布今年 2季度将在 2023 年减产的基础上,将石油产量和出口量合计减少 47.1 万桶/日。近期,美国援乌法案在众议院陷入僵局。美联社称美国众议长约翰逊承诺将在 4 月推动援乌法案,但可能减少援助的金额或将部分援助改为贷款,且约翰逊推动该法案仍受到共和党右翼强硬派的反对。因对乌军援减少,俄罗斯前线压力减轻,其减产的可信度应该更高。叠加乌克兰转而更多以无人机攻击俄能源设施,客观上也影响俄石油供给。本周布伦特和 WTI 原油期货振荡走强,全周均价环比分别涨 0.41%和 0.23%。LME 铜现货价环比降 1.32%,铝现货价环比涨 1.30%,铜金比价环比降2.60%。  本周国内水泥价格指数环比降 0.45%;螺纹钢库存环比降 4.03%;螺纹钢价格指数环比降 1.59%;全国 247 家钢厂高炉开工率环比降 0.44%;产能超 200 万吨焦化企业开工率环比降 1.00%,同比降 14.95%;南华铁矿石指数平均环比降 2.81%。  3. 楼市成交改善。3 月 24 日当周,万得追踪的 30 大中城市商品房成交面积环比升 28.73%。3 月前 28 天,30 城日平均商品房成交面积约 22.14万平米/天,3 月下半月较上半月明显改善。  4. 利率债与房地产的均衡分析。本周长债收益率继续振荡寻底,市场仍对降息空间有所期待。如此前报告提到,在前期降息提振购房需求的前提下,一、二手房市场相对强弱或对后续降息的预期有明显影响。以一、二手房成交数据披露较多的十个大中城市为样本,2023 年以来这十个城市二手房成交面积已接近甚至超过一手房。若这种现象具有普遍性,则二手房成交或对一手房需求形成一定挤出效应。另外,70 城二手房住宅价格指数同比降幅在今年 1-2 月也有扩大趋势,有一定寻求出清的迹象。  我们可以构建一个关于二手房投资价值的均衡模型:对于一个典型的住房投资者(非以自住为目的),持有住房资产的收益途径有两种:租金收益和房产升值。那么在均衡条件下,二手房现价与房租折现价值之间的差异应该等于房价看涨期权(即保有房产期待获得升值的权利)的价值。其中,房租折现值除了与二手房现价有关外,还取决于房租收益率与折现率之间的关系。从理论上讲,当房租收益率等于折现率时,二手房的现价等于房租折现值,看涨期权价值为 0。当看涨期权价值下降时,在均衡模型中反映为二手房现价与房租折现值趋近,同时房租收益率也与折现率趋近。一般而言,可将长期或超长期国债收益率(比如国债 10 年期收益率)作为资产价值的折现率,则看涨期权价值下降将导致房租收益率与长债(或超长债)收益率趋近。但该看涨期权价值不容易降至 0,因此,二者趋近的难度应该递增。反之,当看涨期权价值上升,会导致房租收益率与长债收益率的差异扩大。  风险提示:国内外实体经济超预期变化;国内政策超预期收紧;国际地缘政治紧张局势升级等。 2024 年 3 月 31 日 利率债与房地产的均衡分析 2 目录 高频数据全景扫描 ......................................................................................... 5 高频数据和重要宏观指标走势对比 .............................................................. 9 美国重要高频指标 ....................................................................................... 15 高频数据季节性走势 ................................................................................... 16 北上广深高频交通数据 ............................................................................... 21 2024 年 3 月 31 日 利率债与房地产的均衡分析 3 图表目录 图表 1. 十城市一、二手房成交对比 .....................................................

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2024-04-07
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