房地产行业光大地产A+H物业板块月度跟踪(2024年3月)：三月物管板块指数+4.5%，重点公司业绩稳健分红慷慨

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024 年 4 月 3 日 行业研究 三月物管板块指数+4.5%，重点公司业绩稳健分红慷慨 ——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 3 月） 房地产（物业服务） 市场行情：3 月光大地产 AH 物管指数+4.5%，重点公司估值仍处历史低位。 指数：2024 年 3 月，光大地产 AH 物管板块指数单月涨跌幅为+4.5%，跑赢沪深 300 指数 4.3pct.，跑赢恒生指数 4.3pct.，跑赢恒生港股通指数 3.9pct.。 个股：2024 年 3 月，光大物管样本股平均涨幅-9.8%；涨幅前列为：越秀服务（+11.4%）、新大正（+8.7%）、绿城服务（+6.0%）、华润万象生活（+4.4%）、滨江服务（+3.3%）；2024 年 1-3 月平均涨跌幅为-13.3%；涨幅前列为：金茂服务（+22.2%）、越秀服务（+14.0%）、滨江服务（+3.6%）、绿城服务（+2.7%）。 3 月港股通持股比例变化：保利物业（+1.34pct）、华润万象生活（+0.73pct）。1-3 月，港股通持股比例变化：雅生活服务（+2.25pct）、保利物业（+1.65pct）、中海物业（+1.62pct）、华润万象生活（+1.33pct）、世茂服务（+0.25pct）。 估值：2024 年 3 月 28 日，样本股 2024 年的 WIND 一致预测 PE 估值范围从 2到 14，均值约为 7；重点公司 PE-ttm（当前/中位值）：绿城服务（14/29）、新城悦服务（4/23）、万物云（11/19）、保利物业（10/29）、招商积余（15/30）。 行业动态：积极发展社区嵌入式养老服务机构；今年计划改造 5 万个老旧小区。 中央：民政部部长陆治原表示，民政部门要积极发展社区的嵌入式养老服务机构，发展老年人活动中心、老年食堂等，让老年人能够享受到便捷的养老服务；住建部部长倪虹提出，2024 年再改造 5 万个老旧小区，建设一批完整的社区。地方：上海推动老年助餐服务高质量发展，多地规范电动自行车停放充电管理。 企业动态：行业基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升。 3 月，重点公司陆续披露 2023 年度业绩，整体来看，物业行业基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升。关联方稳健经营，自身独立发展能力较强的物业公司，业绩表现亮眼；部分重点公司盈利能力和经营效率提升，如华润万象生活、万物云、保利物业等。2023 年物业公司现金流有所改善，多家上市公司提升分红比例，其中绿城服务、华润万象生活、建发物业、万物云分红比例较高；部分公司股息率具备较强吸引力，如新城悦服务、旭辉永升服务等。 投资建议：物管板块迎来历史底部配置机遇，坚定看好三条主线。 物业行业定位“社区治理基层支柱”，政策支持力度较强；行业基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升；短期来看，美联储加息周期结束，房地产政策支持力度增强，压制物业公司估值的因子缓释，地产关联业务影响逐步出清。中长期来看，物业公司拥有优秀的商业模式，能够平稳穿越经济周期，在增长中枢下移的时代，关注优质存量资产投资，获得持续稳定的投资收益。物业指数已经回落至历史低位，板块迎来历史底部配置机遇。我们坚定看好三条主线：1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、旭辉永升服务。2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。3)“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，建议关注华润万象生活、中海物业、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20231106 轻舟即过万重山，物管配置正当时——房地产行业（物业服务）2024 年度投资策略 20240303 二月样本股平均涨幅+16%，物管板块迎来历史底部配置机遇——光大地产A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 2 月） 20240206 一月物管板块指数-18.3%，“银发经济”26 条支持物业+养老——光大地产A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 1 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1、2024 年 3 月光大地产 AH 物管板块指数 1.1、 光大地产 AH 物管板块指数成分股 2024 年 1 月起，光大 AH 物管板块指数成分股增加至 20 家，其中国企组 8 家，非国企组 12 家，较 2023 年 12 月新增一家，为滨江服务（3316.HK）。 国企组 8 家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组 12 家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）、滨江服务（3316.HK）。 表 1：光大 AH 物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 2024 年 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 512.3 24.75 17.5 17.5 4.4% -11.1% 2602.HK 万物云 210.6 19.66 10.8 10.8 2.4% -19.9% 6098.HK 碧桂园服务 151.9 5.01 51.9 51.9 -16.4% -25.8% 6049.HK 保利物业 133.5 26.60 9.7 9.7 -5.5% -7.6% 2669.HK 中海物业 129.1 4.33 9.6 9.6 -34.6% -26.1% 001914.SZ 招商积余 108.2 10.20 14.7 14.7 -10.8% -14.7% 2869.HK 绿城服务 86.6 2.99 14.3 14.3 6.0% 2.7% 1