双轮驱动优势凸显，商业运营稳定增长--2023年报点评

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 [Table_Header] 公司点评●房地产开发 2024 年 03 月 30 日 [Table_Title] 双轮驱动优势凸显，商业运营稳定增长 --2023 年报点评 核心观点： [Table_Summary] ⚫ 事件：公司发布 2023 年年报。2023 年公司实现营业收入 1191.74 亿元，同比增长 3.22%；归母净利润 7.37 亿元，同比下降 47.12%；每股收益 0.33元/股，同比下降 46.77%；2023 年度不分红。 ⚫ 所得税影响业绩增速：公司 2023 年实现营业收入 1191.74 亿元，同比增长 3.22%；归母净利润 7.37 亿元，同比下降 47.12%。归母净利润下滑较多的原因在于：1）毛利率上，公司开发业务和物业出租业务的毛利率分别下降 1.51pct、2.70pct 至 13.91%、69.90%，其中由于开发业务受到整体市场环境及结转项目的结构变化，导致结转项目毛利率有所降低；2）所得税同比提升 162.26%至 40.12 亿元，导致净利润和归母净利润下滑较多，主要由于部分亏损公司未确认递延所得税资产，导致公司所得税费用较 2022 年提升较多。费用管理上，销售费用率和管理费用率分别为 4.30%、2.85%，分别较 2022 年下降 0.46pct、1.04pct，表明公司持续加强对费用的管控。 ⚫ 已售未结充足提前锁定业绩：2023 年，公司实现销售面积 968.78 万方，同比下降 18.69%；销售金额 759.83 亿元，同比下降 34.52%；对应的销售均价为 7843 元/平米，同比下降 19.47%。公司实现全口径资金回笼 812.1亿元，全口径资金回笼率为 107%。截至 2023 年末，公司可售土地储备3884 万方，其中一二线城市占比 40%、长三角三四线城市占比 21%，公司在全国重点城市群、重点城市全面开拓，丰富的土地储备保障了公司持续稳步发展；截至 2023 年末，公司已售未结转面积 2170.12 万方，提前锁定未来业绩。 商业深度运营支撑收入：公司 2023 年实现商业运营总收入 113.24 亿元，同比增长 13.17%，对业绩贡献进一步提高。2023 年公司新开业 22个吾悦广场，包括 14 个自持项目以及 8 个代管项目，彰显公司的商业输出能力。截至 2023 年末，公司已开业及委托管理的吾悦广场 161 座，已开业面积 1499.11 万方，平均出租率 96.48%，表现出公司的强运营能力；截至 2023 年末公司开业、在建及拟建吾悦广场 198 座，2024 年预计新开业吾悦广场 12 座（包含委托管理在营项目），2024 年商业运营总收入目标 125 亿元，较 2023 年实现的商业运营收入提高 10.39%。 ⚫ 融资成本下降：公司控制负债：截至 2023 年末公司净负债率 44.1%；在手现金 90 亿元，经营性现金流净额 102 亿元，连续六年为正。融资成本下降，截至 2023 年末，公司整体平均融资成本为 6.2%，较 2022 年末下降 0.32pct。凭借“双轮驱动”的战略优势和经营良好的基本面，公司融资端持续突破，2023 年公司完成 2 笔共计 17 亿元中票发行；2023 年以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约 140 亿元；公司以“央地联动”模式完成 11 亿元境内公司债的发行，综合票面利率 5.65%。 ⚫ 投资建议：受到所得税的影响，公司业绩承压。2023 年公司销售下滑，但已售未结资源充足，业绩提前锁定；商业运营持续增长，双轮驱动支撑公司收入；公司经营良好，融资保持通畅。考虑到公司 2023 年业绩受 [Table_StockCode] 新城控股(601155) [Table_InvestRank] 推荐 (维持) 分析师 [Table_Authors] 胡孝宇 ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070001 [Table_Market] 市场数据 2024-03-29 股票代码 601155 A 股收盘价(元) 9.49 上证指数 3,041.17 总股本(万股) 225,562 实际流通A股(万股) 225,562 流通 A 股市值(亿元) 214 相对沪深 300 表现图 [Table_Chart] 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 [Table_Research] 【银河地产】新城控股点评_收入同比增长，商业运营稳步向前_2023 年三季报点评 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%新城控股沪深300 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 2 [Table_ReportTypeIndex] 公司点评/房地产 到拖累，我们调整公司 2024-2025 年归母净利润的预测，并新增 2026 年预测，我们预计公司 2024-2026 年归母净利润 7.45 亿元、7.64 亿元、8.39亿元，EPS 为 0.33 元/股、0.34 元/股、0.37 元/股，对应 PE 为 28.72X、28.02X、25.50X，维持“推荐”评级。 ⚫ 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险、商业运营经营不及预期的风险、融资受到阻碍的风险。 表1：主要财务指标预测 [Table_MainFinance] 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 119174.28 115003.18 116371.72 119560.30 收入增长率% 3.22 -3.50 1.19 2.74 归母净利润（百万元） 737.10 745.39 764.04 839.38 利润增速% -47.12 1.12 2.50 9.86 毛利率% 19.05 19.10 19.11 19.14 摊薄 EPS(元) 0.33 0.33 0.34 0.37 PE 29.04 28.72 28.02 25.50 PB 0.36 0.34 0.33 0.32 PS 0.18 0.19 0.18 0.18 资料来源：公司公告，中国银河证券研究院 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 3 [Table_ReportType] 公司点评/房地产 附录： （一）公司财务预测表 [Table_Money] 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 217456.54 209757.92 198868.61 192325.78 营业收入 119174.28 115003.18 116371.72 119560.30 现金 18971.30 292