资产减值影响业绩，运营业务齐头并进--2023年报点评

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 [Table_Header] 公司点评●房地产开发 2024 年 03 月 29 日 [Table_Title] 资产减值影响业绩，运营业务齐头并进 --2023 年报点评 核心观点： [Table_Summary] ⚫ 事件：公司发布 2023 年年报。2023 年公司实现营业收入 4657.39 亿元，同比下降 7.56%；归母净利润 121.63 亿元，同比下降 46.39%；基本每股收益 1.03 元/股，同比下降 47.25%。2023 年度不派发股息。 ⚫ 计提减值拖累业绩：公司 2023 年实现营业收入 4657.39 亿元，同比下降 7.56%，收入下滑主要受开发业务结算金额同比下滑 9.6%的影响。公司 2023 年实现归母净利润 121.63 亿元，同比下降 46.39%。归母净利润较收入下滑幅度大的原因在于：1）公司 2023 年毛利率 15.23%，较 2022年下降 4.32pct，其中开发业务毛利率 15.7%，较 2022 年下滑 4.7pct，或由于行业销售整体承压、结算项目为土拍较热时入手；2）2023 年计提资产减值 34.90 亿元，2022 年计提金额为 4.50 亿元，计提减值损失增加较多，主要由于公司根据市场情况和项目销售情况对存货计提跌价准备。费用管控方面，销售费用率和管理费用率分别为 2.63%、1.24%，分别较2022 年提高 0.17pct、下降 0.66pct，费用率整体为 3.87%，较 2022 年下降 0.49pct，费用管控依然有所成效。 ⚫ 销售略有下滑：公司 2023 年实现销售面积 2466 万方，同比下降 6.2%；销售金额 3761.2 亿元，同比下降 9.8%；对应销售均价 15251 元/平米，同比下降 3.8%。按照销售金额的口径看，上海区域、南方区域、北京区域的销售金额分别占总销售金额的 34.2%、23.7%、13.5%，是占比最高的三个区域。 ⚫ 投资聚焦核心：公司 2023 年新增 43 个项目，总计容建面 596 万方，权益建面 333.3 万方，对应权益比例 55.92%。权益地价 463.2 亿元，按照权益地价计算的拿地力度为 12.32%；拿地平均楼面价 13899 元/平米，按照楼面价/销售均价计算得到的地货比为 0.91。新增项目主要在北京、上海、杭州、成都等主要城市，拿地质量较高。公司在手全口径总可售土储 6850.5 万方，不考虑新增土储可支撑公司 2-3 年发展。公司开工复工面积 1706.3 万方，完成年初计划的 102%；公司 2023 年竣工面积 3133.5万方，完成年初计划的 97.1%。2024 年，公司计划开工复工面积 1071.8万方，竣工面积 2205.7 万方，分别较 2023 年实际完成面积下降 37.19%、29.61%。 ⚫ 财务保持稳健：公司严控杠杆：截至 2023 年末，公司净负债率 54.7%、剔除预收款的资产负债率 65.5%；有息负债结构保持健康，截至 2023 年末，一年内到期负债 624.2 亿元，占总有息负债规模的 19.5%；平均债务期限 5.14 年，较上年延长 0.35 年；在手现金充足，截至 2023 年末货币资金 998.1 亿元，现金短债比 1.6 倍，全年经营性现金净流入 39.1 亿元，连续 15 年为正；融资成本下降，2023 年境内新增融资的综合成本 3.61%，较 2022 年下降 27bp；融资渠道通畅，2023 年新增境内和境外融资金额分别为 766 亿元、131 亿元。 ⚫ 运营业务齐头并进：1）物流仓储：公司 2023 年物流业务实现经营收入41.8 亿元，同比增长 17.2%，其中冷链营业收入 18.8 亿元，同比增长 [Table_StockCode] 万科 A(000002) [Table_InvestRank] 推荐 (维持) 分析师 [Table_Authors] 胡孝宇 ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070001 [Table_Market] 市场数据 2024-03-28 股票代码 000002 A 股收盘价(元) 9.24 上证指数 3,010.66 总股本(万股) 1,193,071 实际流通A股(万股) 971,694 流通 A 股市值(亿元) 898 相对沪深 300 表现图 [Table_Chart] 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 [Table_Research] 【银河地产】万科 A 点评_投资拿地质量提升，运营业务稳步增长_2023 年三季报点评 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%万科A沪深300 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 2 [Table_ReportTypeIndex] 公司点评/房地产 33.9%；公司 2023 年新开业 8 个物流项目，可租赁面积 43.9 万方，截至2023 年末累计开业项目可租赁建面 1002 万方。2）租赁住宅：公司旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商，2023 年租赁住宅业务实现收入 34.6 亿元，同比增长 6.8%，2023 年新增房间 2.28 万间，净新增开业1.35 万间，截至 2023 年底共运营管理租赁住房 23.33 万间，累计开业18.01 万间，业务布局全国 31 个城市。3）商业运营：公司商业实现营业收入 91.1 亿元，同比增长 4.6%，其中印力管理的商业项目营收 57 亿元，同比增长 4.1%，出租率 94.8%； 2023 年新开业 15 个项目；截至 2023 年末，公司合计开业 203 个项目（不含轻资产项目），开业建面 1158 万方，规划中和在建商业建面 305 万方；公司运营的商业项目中，4 个一线城市占比 24%，一二线城市占超过 90%，商业持续深耕核心城市。4）物业服务：公司旗下万物云实现营业收入 334.2 亿元，同比增长 10.2%；截至2023 年末，累计打造 621 个蝶城底盘，新增 319 个住宅物业项目；通过流程改造和运营优化，蝶城实现效率提升，带动整体住宅物业毛利率提升 3.5pct。 ⚫ 投资建议：由于开发结算和减值影响，公司 2023 年业绩受到拖累。2023年行业整体承压的情况下，公司销售略有下滑，投资保持审慎，聚焦核心城市；严控杠杆融资渠道通畅，财务保持稳健；各项运营业务均实现增长。考虑到行业整体承压以及公司 2023 年业绩受到拖累，我们调整公司 2024-2025 年归母净利润的预测，并新增 2026 年预测，我们预计公司2024-2026 年归母净利润 122.05 亿元、124.13 亿元、127.55 亿元，EPS 为1.02 元/股、1.04 元/股、1.07 元/股，对应 PE 为 9.03X、8.88X、8.64X，维持“推荐”评级。 ⚫ 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风