2024年1-2月房地产行业运行情况报告：两会定调房地产工作方向，国常会进一步释放政策宽松信号

1两会定调房地产工作方向 国常会进一步释放政策宽松信号——2024 年 1-2 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳 闫骏核心观点：销售端：年初楼市偏冷，1-2 月全国商品房销售面积、销售额大幅负增，2 月 30 大中城市日均商品房销售套数进一步下滑至 2000 套以下水平；价格方面，二手住宅价格已连续 10 个月下跌，2 月环比下跌 0.62%，70 城中除昆明、无锡两城外价格均为连续下跌。投资端：销售端对投资端形成负面影响，1-2 月房地产开发投资完成额同比下降 9%；开工方面，新开工、施工和竣工数据整体偏弱，降幅均为双位数；土地市场方面，1-2 月土地供应数量偏低，成交情况未现明显改善。我们认为，2024 年房地产工作将从以下两方面展开：一是进一步引导住房成本下降释放合理性住房需求。当前房地产行业的症结仍在需求不振，而释放合理性住房需求的关键在于引导个人住房贷款利率的进一步下行，虽然当前个人住房贷款利率已显著低于 2009 年 6 月 4.34%的历史低点，但从经济增速、物价水平的对比角度来看，房贷利率仍有较大下调空间；二是持续推进保交楼工作维护市场稳定。今年以来，住建部联合金融监管总局大力推动各城市建立房地产融资协调机制，金融机构的参与将为保交楼工作的平稳推进形成强有力的资金支持，同时也为房企释放更多流动性，降低资金链断裂风险，有助于维护房地产市场的平稳。此外，国常会关于房地产工作的措辞亦有所深化，其中关于商品房相关基础性制度，措辞由政府工作报告中的“完善”变为“改革”，这意味着商品房预售制度、土地出让制度、房地产税收制度等相关基础性制度未来可能做出较大幅度的改变。报告正文：一、销售端：年初楼市偏冷，1-2 月全国商品房销售面积、销售额大幅负增，2 月 30 大中城市日均商品房销售套数进一步下滑至 2000 套以下水平；价格方面，二手住宅价格已连续 10 个月下跌，2 月环比下跌 0.62%，70 城中除昆明、无锡两城外价格均为连续下跌。1.销售情况21-2 月全国商品房销售面积、销售额分别为 11369.0 万平方米和 10566.0 亿元，同比降幅扩大至20.5%和 29.3%，除去年同期高基数影响外，核心原因仍在于居民观望情绪较浓，楼市热度持续下降。从 30 大中城市商品房成交情况来看，1 月 30 大中城市日均成交 2405 套，2 月日均成交套数进一步下滑至 1820 套（已剔除春节假期影响，剔除前为 1288 套），显示楼市下行风险有所增加，后续为扭转楼市下行趋势政策应引导购房成本进一步下降以释放合理性购房需求。图表 1-2： 全国商品房销售面积（左图）和 30 大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套）数据来源： Wind，东方金诚整理2.价格表现70 城二手住宅价格环比下跌 0.62%，已连续下跌 10 个月。1-2 月 70 城中仅昆明、无锡两市二手住宅价格环比上涨，其余城市均为环比下跌。2 月 70 城二手住宅价格同比下跌 5.15%，跌幅较 1 月扩大0.7 个百分点，已连续 25 个月同比下跌；环比来看，2 月 70 城二手住宅价格较上月下跌 0.62%，其中一线城市环比跌幅为 0.8%，已连续下跌 5 个月。图表 3-4：70 大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）3数据来源：iFind，东方金诚整理70 城新建商品住宅价格走势与二手住宅价格走势趋同，1-2 月均为环比下跌。2 月 70 大中城市中有 59 个城市价格环比下降，较 1 月多增 3 城。具体看，2 月 70 城新建商品住宅价格同比下跌 1.90%，跌幅较 1 月扩大 0.66 个百分点；环比下跌 0.36%，跌幅与上月基本持平。图表 5-6：70 大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源： iFind，东方金诚整理二、投资端：销售端对投资端形成负面影响，1-2 月房地产开发投资完成额同比下降 9%；开工方面，新开工、施工和竣工数据整体偏弱，降幅均为双位数；土地市场方面，1-2 月土地供应数量偏低，成交情况未现明显改善。受销售端影响，投资端数据亦持续下滑。1-2 月房地产开发投资完成额为 11842.0 亿元，同比下降9.0%，投资端仍处探底阶段。图表 7：全国房地产开发投资完成额及同比变化4数据来源：Wind，东方金诚1.开工情况年初开工情况整体偏弱。1-2 月全国房地产新开工面积、施工面积和竣工面积分别为 9429.0 万平方米、666902.0 万平方米和 10395.0 万平方米，同比分别下降 29.7%、11.0%和 20.2%。整体来看，销售端对投资端抑制作用较为显著，房企开工意愿普遍偏低，后续开工情况变化还要看销售端的走向。图表 8：全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%）数据来源：iFind，东方金诚2.土地市场年初土地供应数量整体偏低，成交情况未现明显改善。我们跟踪了 100 大中城市土地供应和成交情况，1-2 月 100 大中城市合计供应土地 511 宗，成交土地 445 宗。具体看，一二三线城市土地供应数量分别为 13 宗、139 宗和 359 宗，成交土地数量分别为 14 宗、99 宗和 332 宗。图表 9：100 大中城市土地供应和成交情况（单位：宗）5数据来源：Wind，东方金诚2024 年《政府工作报告》中强调要“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定”。3 月 22 日，国务院总理李强主持召开国常会，关于房地产工作进一步指出“要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善‘市场+保障’的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。”我们认为，2024 年房地产工作将从以下两方面展开：一是进一步引导住房成本下降释放合理性住房需求。当前房地产行业的症结仍在需求不振，而释放合理性住房需求的关键在于引导个人住房贷款利率的进一步下行，虽然当前个人住房贷款利率已显著低于 2009 年 6 月 4.34%的历史低点，但从经济增速、物价水平的对比角度来看，房贷利率仍有较大下调空间；二是持续推进保交楼工作维护市场稳定。今年以来，住建部联合金融监管总局大力推动各城市建立房地产融资协调机制，金融机构的参与将为保交楼工作的平稳推进形成强有力的资金支持，同时也为房企释放更多流动性，降低资金链断裂风险，有助于维护房地产市场的平稳。此外，国常会关于房地产工作的措辞亦有所深化，其中关于商品房相关基础性制度，措辞由政府工作报告中的“完善”变为“改革”，这意味着商品房预售制度、土地出让制度、房地产税收制度等相关基础性制度未来可能做出较大幅度的改变。6权利及免责声明：本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、