房地产行业周报(2024年第12周)：国常会提出着力构建房地产发展新模式，新房成交环比持续回升

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2024 年 03 月 25 日 房地产行业周报（2024 年第 12 周） 推荐 （维持） 国常会提出着力构建房地产发展新模式，新房成交环比持续回升  板块行情：第 12 周（3 月 18 日-3 月 22 日）申万一级行业指数中，房地产指数下降 1.3%，在 31 个一级行业板块中排名第 26 位。  政策要闻：中央层面：国务院：国务院总理李强主持召开国务院常务会议，明确要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。地方层面：1）广州：优化商品房预售审批流程，第一批申请预售楼栋数不再设限；发布“三旧”改造实施办法配套文件。2）青岛：支持土地出让价款分期缴纳，满足房企合理融资需求。3）东莞：构建“大中小圈”的城中村改造体系，首批城中村试点项目全面动工建设。4）济南：公积金贷款二套房贷款额度与首套房一致，最高不超过 80 万元。5）普洱：公积金贷款额度不再按首套房和二套房区分，个人最高 60 万。6）新乡：多子女职工家庭住房公积金购房提取和贷款额度提高不超过 15 万元，单方最高不超过 60 万元。7）平凉：多孩家庭贷款额度上调至 60 万元。  公司动态：1）招商蛇口：普华永道中天接替德勤华永担任核数师，审计费降低 138 万；拟为项目公司提供 598.62 亿元财务资助；拟为联营公司提供近167 亿元担保额度；2023 年资产减值准备达 23.45 亿，净利润减少 17 亿；拟提供 467 亿元担保支持子公司发展；招商蛇口广州公司启动寻地计划，拟建立代建、代售、代运营等合作；战略重点集中在长租公寓、集中商业、产业园区三个板块，未来 3 年规划股东回报 40%以上，暂时没有回购计划。2）龙湖集团：经营性收入贡献利润占比超 60%，对消费 REITs 积极关注、研究和准备，2023 年 C3 航道实现超过 6 亿利润，龙湖龙智造保持了 30%左右毛利率。3）旭辉集团：全国 43 个项目已入围“白名单”，并开始对接融资需求。4）华润置地：上海万象城二期 60 亿 ABS 获上交所受理。  销售端：新房成交环比上升 33%，二手房成交环比上升 11%。1）本周 21 城商品房成交面积 251.2 万方，商品房日平均成交面积 35.9 万方，环比上升33%，同比下降 47%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第 12周成交面积分别为 66.3 万方、112.3 万方、72.5 万方，周环比增速分别为16%、38%、45%，周同比增速分别为-55%、-47%、-37%。3）第 12 周 11 城二手房成交面积 170.8 万方，日平均成交面积 24.4 万方，环比上升 11%，同比下降 29%。  投资策略：全行业主要矛盾变为“房地产市场供求关系发生重大变化”后，我们认为行业仍需一段时间调整，也需要更有力的政策来促使行业达到新均衡点，其本质是合理分担行业下行的成本，防止出现更大的风险。低效土储的处置以及资产价格下跌的压力仍是房企需要解决的首要问题，后续或仍有有力政策的出台，建议可择机参与地产股政策博弈行情。另外，随着城市框架基本搭建完成，房地产市场料将过渡至二手房主导的时代，建议关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W 等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 111 0.01 总市值(亿元) 11,141.96 1.28 流通市值(亿元) 10,471.81 1.54 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -1.1% -20.3% -27.6% 相对表现 -2.1% -15.2% -15.1% 相关研究报告 《房地产行业重大事项点评：新开工筑底，警惕二手房压力》 2024-03-19 《房地产行业周报（2024 年第 11 周）：杭州二手房放开限购，新房成交环比回升》 2024-03-18 《北京的二手房时代——存量房时代系列报告（二）》 2024-03-18 -34%-21%-8%6%23/0323/0623/0823/1024/0124/032023-03-27~2024-03-25房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、行情回顾：房地产下降 1.3%，板块排名第 26 位 ......................................................... 4 二、政策要闻：推动房地产融资协调机制落地，多地上调住房公积金贷款额度 ............. 5 三、销售端：新房成交环比上升 33%，二手房成交环比上升 11% ................................. 10 （一）新房市场：第 12 周 21 城成交面积环比上升 33%............................................ 10 （二）二手房市场：第 12 周 11 城成交面积环比上升 11% ........................................ 11 四、融资端：本周发债企业大部分为央国企 ....................................................................... 11 五、投资建议 ........................................................................................................................... 12 六、风险提示 ........................................................................................................................... 12 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表目录 图表 1 第 12 周申万地产板块下降 1.3%，板块