地产点评系列：地产“白名单”与地产债

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 地产点评系列 地产“白名单”与地产债 2024 年 03 月 21 日 ➢ 关于“白名单”，有哪些要求？ 通过建立城市房地产融资协调机制、确定地产项目“白名单”的方式，一方面能够实现有效地支持合理的融资需求，将企业风险和项目风险进行区分；另一方面，通过建立融资协调机制，能够实现政银企联动，提高了对接效率，从而精准地为房地产项目开发建设提供支持。 ➢ 哪些房地产项目在“白名单”？ 分区域来看，当前云南、河南、湖南等省份的“白名单”涉及的项目较多，部分省份的房地产项目融资已经取得了实质性进展；分房企性质来看，白名单涵盖了地方国企、本土民企、本土混合所有制企业的开发项目，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。 此外，也有多家房企公布了入围“白名单”的房地产项目：碧桂园、融创等房企披露的进入“白名单”项目数量较多，均超 90 个，分布在河南、湖北、四川、山东、重庆、广东、云南等省份。从进度来看，不少城市进入融资“白名单”的房地产项目已经陆续获得了银行的授信支持或是贷款展期。 ➢ 地产市场表现如何？ 从销售端来看，2024 年 2 月，商品房销售额较去年同期下滑-32%，下滑幅度有所扩大，成交面积同比去年下滑幅度也有所增加，或与去年同期商品房成交面积处于较高水平有关。新建商品住宅和二手住宅价格自 2024 年环比降幅收窄。从去化情况来看，进入 2023 年以来，随着商品房销售面积的持续回落，去化周期进一步拉长，当前处于近年来的较高水平。 从投资端来看，2023 年以来，房地产开发投资完成额降幅逐月走阔，进入2024 年，降幅有所收窄，房屋新开工面积和施工面积则同比降幅进一步走阔。从竣工情况来看，2023 年全年，各月份的竣工面积较 2022 年同期均有不同程度增长，对地产投资端形成一定支撑。2024 年 2 月，房屋竣工面积同比去年出现一定下滑。 ➢ 地产债表现如何？ 2023 年 11 月，国企地产债发行规模出现较大幅度增长，带动地产债发行回规模整体回升，净融资由负转正。进入 2024 年，1 月国企和非国企的债券发行规模均出现明显增加，非国企净融资缺口收窄。 利差方面，2023 年下半年以来，受部分房企信用风险事件的影响，地产利差出现一定走阔趋势，而随着“稳地产”政策的持续加码，四季度以来，地产利差有所收窄。 总结来看，2024 年，在推进地产市场平稳健康和高质量发展的背景之下，随着地产优化政策的持续落地，房贷利率降低叠加重点一二线城市限购政策调整等，当前住宅价格环比降幅有所收窄，但去库存压力仍不低，整体上处于弱修复的状态。 地产债而言，当前市场对于民企地产债的信心不足，仍需防范民营企业信用风险及相应的估值波动。部分国央企地产债具有一定的配置价值，或可寻求票息博弈。 ➢ 风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；可能存在信息滞后、更新不及时或不全面的风险。 [Table_Author] 分析师 谭逸鸣 执业证书： S0100522030001 邮箱： tanyiming@mszq.com 相关研究 1.境外债专题：点心债，一文全览-2024/03/20 2.城投随笔系列：各地付息压力如何？-2024/03/19 3.利率专题：历史上的 4 月政治局会议-2024/03/18 4.可转债周报 20240317：转债次新债，有何看点？-2024/03/17 5.二永债周度跟踪 20240317：二永再现利率“放大器”属性-2024/03/17 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 关于“白名单”，有哪些要求？ ................................................................................................................................... 3 2 哪些房地产项目在“白名单”？ ................................................................................................................................... 6 3 地产市场表现如何？ ............................................................................................................................................. 11 4 地产债表现如何？ ................................................................................................................................................. 15 5 风险提示 .............................................................................................................................................................. 19 插图目录 .................................................................................................................................................................. 20 表格目录 .................................................................................................................................................................. 20 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 2024 年 3 月，住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上提出“一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求”，然自今年1 月以来，根据城市房地产融资协调机制的要求，多个城市已陆续建立城市房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目名单。 可以看到，2024 年以来地产政策频出，市场宏微观层面均较为关注相关政策进展，且微观层面亦较为关注地产债相关的表现和价值。 由此，各地地产“白名单”的进展如何？在促进地产市场平稳健康发展的背景之下，开年以来，地产市场的表现如何？地产债的表现及价值如