招商蛇口(001979)2023年报点评：业绩亮眼，领航前行

公司报告 | 年报点评报告 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 招商蛇口（001979） 证券研究报告 2024 年 03 月 20 日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6 个月评级 买入（维持评级） 当前价格 9.41 元 目标价格 元 基本数据 A 股总股本(百万股) 9,060.84 流通 A 股股本(百万股) 7,737.93 A 股总市值(百万元) 85,262.47 流通 A 股市值(百万元) 72,813.92 每股净资产(元) 10.89 资产负债率(%) 67.34 一年内最高/最低(元) 15.50/8.03 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《招商蛇口-季报点评:销售持续领跑，静待弹性释放》 2023-04-25 2 《招商蛇口-年报点评报告:蓄势蝶变，弹性可期》 2023-03-23 3 《招商蛇口-季报点评:Q3 销售改善显著，拿地积极融资通畅——2022 年第三 季度点评》 2022-11-06 股价走势 业绩亮眼，领航前行——招商蛇口 2023 年报点评 事件：公司发布 2023 年年报，公司 23 年实现营业收入 1750.08 亿元，同比-4.37%；归母净利润 63.19 亿元，同比+48.2%；基本每股收益 0.65 元/股，同比+58.54%。 利润增长亮眼，减值、少数股东损益减少。收入端，公司 23 年实现营收 1750.08 亿 元，同比-4.37%，Q4 单季度实现营收 991.79 亿元，约占全年营收的 56.67%。开 发业务收入 1539.57 亿元，占总营收的 87.97%，同比-7.01%，主要系结转规模同比减少 ；利润端，归母净利润 63.19 亿元，同比+48.2%。主要系：1) 23 年计提资产减值损失 22. 76亿元，同比-54.90%，信用减值损失 1.42 亿元，同比-89.99%；2）少数股东损益 27. 87亿元，同比-42.35%。公司 23 年毛利率 15.89%，较 22 年下降 3.36pct。其中 ，开发业务毛利率 17.08%，较 22 年下降 3.98pct。 销售规模逆势微增，核心区域稳固聚焦。销售端，公司 23 年签约销售面积 1,223. 41 万平方米，签约销售金额 2,936.35 亿元（权益比例 63.07%），同比+0.34%，23 年克而瑞全口径、权益销售金额排名行业均为行业第 5，龙头地位稳固，公司市占率提 升具备坚实基础，业绩增长潜力较大。拿地端，公司坚持区域聚焦，23 年累计获取 55 宗地块，总计容建面约 590 万平方米，总地价约 1,134 亿元，全口径投资强度 38.62%，其中权益拿地 612 亿元，权益投资强度 33.05%。其中，在“强心 30 城”、“核心 6+ 10城”的投资金额占比分别达 99%和 88%，在北、上、广、深的投资占公司全部 投资额的 51%，单城投放额达 46 亿元，土储结构优质，业绩增长潜力持续。 融资成本再压降，REITs 扩募赋能融资。债务端，截至 23 年底，公司剔除预收 账款的资产负债率 62.41%、净负债率 54.58%、现金短债比为 1.28，“三道红线”稳居绿 档。公司一年内到期的长期借款为 275.22 亿元，短期借款 13.79 亿元。融资端，23 年新增公开市场融资 324.3 亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；全年综 合资金成本 3.47%，较年初降低 42BP，资金成本显著降低。经营活动产生的现金流 量净额314.31 亿元，经营表现优异，在手货币资金 882.90 亿元，现金流充足。公司发 行蛇口产园 REIT 规模 12.44 亿元，强化“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式 与投融资机制，继续赋能企业融资。 资产运营业态丰富，多点协同相得益彰。公司 23 年全口径资产运营收入 66.91 亿 元。1）集中商业：23 年实现收入 14.48 亿元，截至 23 年底，在营项目 38 个，在 建及筹开 44 个；2）写字楼：实现收入 12.60 亿元，在营项目 32 个，在建及筹开 10 个； 3）产业园：实现收入 12.77 亿元，在营项目 30 个，布局国内核心一二线 15 个城 市； 4）长租公寓：实现收入 10.88 亿元，在管项目 45 个，布局全国 19 城，在建及筹 开项目39 个；5）酒店：实现收入 10.62 亿元，布局 17 个城市和 2 个海外国家，在管项目 18个，在建项目 24 个。 投资建议：公司 23 业绩表现亮眼，整体销售稳健、拿地积极、信用良好，当前 利润率或接近相对底部，未来有望实现业绩触底回升。基于公司毛利率受行业影响回 落，我们调整公司 24-25 年归母净利润至 74.01 亿元、82.33 亿元（原值为 100.59、121. 92 亿元），预计 26 年归母净利 91.51 亿元，对应 PE 分别为 11.52X、10.36X、9.32X，维持“买入”评级。 风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险 财务数据和估值 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 183,002.66 175,007.56 193,908.37 211,747.94 221,488.35 增长率(%) 13.92 (4.37) 10.80 9.20 4.60 EBITDA(百万元) 30,875.23 22,462.93 24,203.71 26,709.55 27,948.16 归属母公司净利润(百万元) 4,264.08 6,319.42 7,400.95 8,232.70 9,151.36 增长率(%) (58.89) 48.20 17.11 11.24 11.16 EPS(元/股) 0.47 0.70 0.82 0.91 1.01 市盈率(P/E) 20.00 13.49 11.52 10.36 9.32 市净率(P/B) 0.84 0.71 0.69 0.67 0.64 市销率(P/S) 0.47 0.49 0.44 0.40 0.38 EV/EBITDA 8.22 10.56 7.51 7.21 4.59 资料来源：wind，天风证券研究所 -40%-33%-26%-19%-12%-5%2%9%2023-032023-072023-112024-03招商蛇口沪深300 公司报告 | 年报点评报告 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图 1：招商蛇口营业收入及同比增速 图 2：招商蛇口归母净利润及同比增速 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 图 3：招商蛇口毛利率及净利率 图 4：招商蛇口三费率 资料来源：Wind，天风证券研究所