房地产行业2024年2月70个大中城市房价数据点评：70城房价下行压力仍然较大，二手房房价下跌趋势放缓

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2024 年 3 月 15 日 强于大市 相关研究报告 《70 城房价持续面临下行压力，但各能级城市房价环比跌幅有所收窄——房地产行业 2024 年 1 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/02/27） 《楼市成交仍然低迷；“项目白名单”与核心城市限购优化政策加速落地—房地产行业 2024 年 1 月月报》（2024/02/20） 《关于广州限购政策及相关部门对房地产政策优化的点评：广州限购优化带来增量购买力；近期各部门对房地产供需两端均作出积极表态和政策支持，有助提升市场信心》（2024/01/29） 《热点城市追踪系列之哈尔滨——冰雪主题爆火背后的楼市真相》（2024/01/24） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024 年 2 月 70个大中城市房价数据点评 70 城房价下行压力仍然较大，二手房房价下跌趋势放缓 国家统计局发布 2024 年 2 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降 0.4%；二手房价格环比下降 0.6%。 核心观点  2 月 70 大中城市房价下行压力仍然较大，二手房房价下跌趋势放缓。2 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.4%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下跌 0.6%，环比降幅较上月收窄 0.1 个百分点。新房房价已经连续九个月持续下滑；二手房房价已经连续十个月持续下滑。70 个大中城市中，新房房价环比下跌的城市数量有 59 个，较 1 月增加了 3 个，新房房价下跌城市平均跌幅为 0.46%，较 1 月收窄了 0.04 个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量与 1 月持平，为 68 个，仅昆明、无锡上涨。二手房房价下跌城市平均跌幅为 0.65%，较 1 月收窄了 0.05 个百分点。虽然房价下跌城市的平均跌幅略有收窄，但整体房价下跌城市数量仍处于历史高位。房价下行压力仍然较大，新房房价方面，2 月正值春节假期，房企普遍推盘量较少，前期政策利好暂未起效，多数城市需求仍然较弱，整体新房房价仍然承压。二手房房价方面，虽然二手房市场整体表现平淡，但部分城市业主挂牌预期略显趋稳，带动价格环比跌幅小幅收窄。  一线城市二手房房价环比跌幅持续收窄。1）新房：2 月一线城市新房房价持续下行，上海房价相对更有韧性。2 月一线城市新房房价环比下降 0.3%，环比降幅与上月持平。其中，北京环比下跌0.1%（前值：-0.1%）；上海环比上涨 0.2%（前值：+0.4%）；广州环比下降 0.8%（前值：-0.8%），连续 9 个月房价下滑；深圳环比下降 0.5%（前值：-0.7%），连续 10 个月房价下滑。广州和深圳房价跌幅相对明显，北京与上海相对抗跌。上海是唯一价格环比上涨的一线城市，且自 2019 年 8月以来环比持续上涨，房价具备一定韧性。2）二手房：2 月一线城市二手房房价环比下降 0.8%，环比降幅较上月收窄了 0.2 个百分点，环比降幅连续 3 个月有所收窄。其中，北京环比下降 0.9%（前值：-0.7%）；上海环比下降 0.6%（前值：-0.8%）；广州环比下降 1.0%（前值：-1.2%）；深圳环比下降 0.5%（前值：-1.6%）。其中深圳二手房房价环比跌幅收窄了 1.1 个百分点，在限购政策优化和降息的带动下，2 月深圳日均二手住宅成交套数为 70 套，明显高于上年春节月（2023 年1 月为 54 套）；同时，二手房挂牌价也有所提升，根据中指院，2 月深圳存量二手房挂牌价为 7.24万元/平，环比增长 0.8%。2 月上海二手房成交量在春节前有所下滑，但节后二手房市场逐步恢复，部分业主心理预期或有所提高，房价下跌趋势放缓；根据中指院，2 月上海存量二手房挂牌价为 7.07万元/平，环比下降 0.6%，降幅较 1 月收窄了 0.2 个百分点。反观北京，二手房市场活跃度下滑，2月日均二手住宅成交套数为 218 套，明显高于上年春节月（2023 年 1 月为 268 套），房价环比跌幅也略有扩大，根据中指院，2 月北京存量二手房挂牌价为 6.0 万元/平，环比下降 1.4%。  二线城市新房房价环比跌幅有所收窄，部分强二线城市房价出现回调。1）新房：二线城市新房房价环比下降 0.3%，环比降幅较上月收窄了 0.1 个百分点。81%的城市新房房价环比下跌，天津、石家庄、昆明、西安环比略有上涨，重庆、乌鲁木齐环比持平，其余城市环比均下跌, 环比跌幅相对较大的城市有南京、沈阳、福州、厦门、南宁。本月成都新房房价环比下跌 0.1%，是 2022 年 1 月以来成都首次出现新房房价环比下跌的情况。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降 0.6%，环比降幅与上月持平。除昆明环比增长 0.4%以外，其余所有城市环比均下跌，其中厦门、武汉环比跌幅相对较大，均超过 1%。  三线城市二手房房价环比跌幅略有收窄。1）新房：三线城市新房房价环比下降 0.4%，环比降幅与上月持平。除泉州环比增长 0.1%、惠州环比持平外，其余所有三线城市均环比下跌，其中跌幅相对较大的城市有湛江、泸州、襄阳、金华。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降 0.6%，环比降幅较上月收窄 0.1 个百分点，环比跌幅连续两个月收窄。除无锡环比上涨 0.2%以外，其余三线城市环比增速均为负，跌幅相对较大的有：秦皇岛、温州、金华、洛阳、平顶山，跌幅均大于等于 1.0%。  2 月各面积段产品房价持续下跌，刚需、改善型产品新房房价环比跌幅大于刚改产品，各面积段产品二手房房价环比跌幅一致。1）刚需产品：90 平以下新房房价环比下降 0.4%，环比降幅较上月扩大 0.1 个百分点；二手房房价环比下降 0.6%，环比降幅较上月收窄 0.1 个百分点，环比跌幅连续 3个月有所收窄。2）刚改产品：90-144 平新房房价环比下降 0.3%，环比降幅较上月收窄 0.1 个百分点，环比跌幅连续 2 个月收窄；二手房房价环比下降 0.6%，环比降幅较上月收窄 0.1 个百分点，环比跌幅连续 2 个月收窄。3）改善型产品：144 平以上新房房价环比下降 0.4%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月收窄 0.1 个百分点，环比跌幅连续 2 个月有所收窄。 投资建议  我们认为，受到当前居民收入与就业预期仍然较弱、部分购房需求在前期透支、居民对新房交付仍有担忧等因素的影响，当前市场仍然低迷，房价持续面临下行压力。不过，近期各类中央的表态释放了积极信号，供需两端政策有望继续发力，房地产市场预期和信心或