2024年1月地产债运行情况报告

11 月出台多项供给端支持政策 地产债发行规模有所回升——2024 年 1 月地产债运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏核心观点：房企债券融资仍以境内债为主，近期房地产行业供给端政策频出，利好地产债发行规模提升。1 月国企地产债发行规模显著回升，带动整体净融资额回正；民企仍存在较大净融资缺口，自主融资能力有待进一步修复；境外债方面，融资渠道仍处收缩区间，净偿还压力较大。受政策支持等因素影响，1 月以来地产债二级市场价格异动频次显著减少，行业整体利差重回下行区间，国企利差与行业利差走势趋同；民企利差受部分房企利差波动影响出现震荡，月末利差走势较月初无显著变化。1 月无新增境内外债券违约主体，新增境内债展期主体 1 家，为前期已发生境外债违约主体。1 月以来中央层面出台了多项供给端支持政策，住建部和金融监管总局积极推动各地建立城市房地产融资协调机制。据了解，奥园有多个项目入围“白名单”，意味着民营房企融资工作或将出现改善。此外，监管层对经营性物业贷款用途有所调整，对缓解民营房企流动性压力具有积极意义。当前楼市仍存在一定不确定性，这也是民企自主融资能力受到一定抑制的主要原因。1 月 26 日，住建部对房地产融资协调机制的部署会议中提出“要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”，预计后续各城在因城施策用好工具箱方面，尤其是在首付比例、房贷利率等影响购房成本的核心问题上进一步合理化放松，将对推动房地产行业回暖产生重要作用，从而改变金融机构对房地产企业的融资态度。报告正文：一、近期房地产行业供给端政策频出，利好地产债发行规模提升。1 月国企地产债发行规模显著回升，带动整体净融资额回正；民企仍存在较大净融资缺口，自主融资能力有待进一步修复；1 月地产债整体发行规模显著提升，净融资额回正。当月共计 29 家房企发行境内地产债 51 只，发行规模为 501.8 亿元，同比分别增长 52.6%、131.8%和 52.5%；环比分别增长 61.1%、64.5%和 86.6%。净融资方面，受国企净融资额大幅回正影响，1 月地产债整体净融资额为 34.2 亿元。其中国有房企到2期规模为 367.6 亿元，净融资额为 109.8 亿元；民营房企到期规模为 100.0 亿元，但由于发行量较低，民企仍存在 76 亿元左右的净融资缺口。图表 1-2：境内地产债发行规模及净融资额（单位：亿元）数据来源：Wind，东方金诚整理国企地产债发行规模显著回升，民企发债情况尚无明显突破。2023 年四季度以来，政策再次转向供给侧，利好地产债发行规模回升，但由于楼市仍存在一定不确定性，民企的自主融资能力有待进一步恢复。1 月，共计 27 家国有企业发行地产债，发行规模为 477.4 亿元，同比、环比分别增长 67.4%和 105.44%；民企方面，当月仅绿城和美的置业两家民营房企发行地产债，合计发行规模为 24.4 亿元，两只债券均为信用担保，无其他增信方式。图表 3-4：境内地产债发行结构（左图，单位：亿元）和融资利率（右图，3 年期 AAA 级，单位：%）数据来源：Wind，东方金诚整理3地产债加权平均融资利率大幅下行。1 月，地产债主力品种为 3 年期 AAA 级地产债，共计发行 14只，加权平均利率为 3.30%，较上月下降 36bp，与信用债整体发行利差走势一致。我们认为，1 月利差下行主要受以下因素影响：一是经济运行情况偏弱，市场降息降准预期强烈，利率债收益率下行；二是机构年初配置需求较强，叠加城投债净供给仍低，资产荒延续。图表 51 月境内地产债加权平均融资利率1及同比、环比数据期限2024 年 1 月2023 年 12 月2023 年 1 月AAAAA+AAAAAAA+AAAAAAA+AA数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率1Y14.50----13.6013.90--------2Y24.4323.5433.64--34.05--13.7913.5715.173Y143.3023.3223.2993.6653.91--54.6034.2234.505Y33.16----33.22----------数据来源：Wind，东方金诚整理二、受政策支持等因素影响，1 月以来地产债二级市场价格异动频次显著减少，行业整体利差重回下行区间，国企利差与行业利差走势趋同；民企利差受部分房企利差波动影响出现震荡，月末利差走势较月初无显著变化。1 月行业利差进入下行区间，国企利差与行业利差走势一致，民企受个体利差变化影响月内出现波动。具体看，1 月，行业信用利差由 159.50bp 缩小 30.85bp 至 128.65bp，国企利差呈现同样下行趋势，由月初 93.28bp 缩小 16.83bp 至 76.45bp；民企利差月内出现一轮震荡，月末收至 4569.83bp，较月初上行 128.63bp，主要受上海宝龙实业、方圆地产等主体利差波动影响。图表 6：境内地产债利差走势（单位：bp）1 平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行量，计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在 AA 级及以上，期限为 1、2、3、5 年期的债券，单位为%。4数据来源：大智慧，东方金诚整理1 月，地产债二级市场交易活跃度无显著变化。当月地产债成交只数和成交额分别为 782 只和1363.16 亿元，交易债券数量环比下降 7.67%，成交总额小幅增长 8.73%。图表 7：境内地产债二级市场交易额（单位：亿元）数据来源：Wind，东方金诚整理近期政策对房企融资支持力度持续加大，地产债二级市场价格异动频次显著减少。1 月单日价格偏离幅度超 10%的频次达 114 次，涉及 10 家房企、41 只债券。具体看，单日价格跌幅超过 10%的频次为55 次，跌幅超过 30%的频次为 23 次，涉及 4 家主体，分别为金科地产、阳光城集团、融创集团、深圳龙光；月内单日价格涨幅超 10%的频次为 59 次，涨幅超 30%的频次为 25 次，涉及 5 家房企，分别为金地集团、金科地产、融创集团、阳光城集团、深圳龙光。图表 8地产债二级市场价格异动频次统计（单位：次）22 图表中文字部分为当月债券价格跌幅超 30%的主体名单。5数据来源：iFind，东方金诚整理三、1 月房企境外债融资渠道仍处收缩区间，净偿还压力较大。1 月，房企共计发行 7 只境外债，合计规模为 15.75 亿美元3。当月到期规模为 58.20 亿美元，净融资缺口为 42.45 亿美元。图表 9 境外地产债发行明细债券简称债券主体起息日币种实际发行金额(亿)原始期限(年)交易场所发行价格票面利率(%)到期日景业名邦集团9.5% N20250109景业名邦集团控股有限公司2024-01-11USD0.010.9973香港联交所100.009.5%2025-01-09绿景中国地产 8%N20250102绿景(中国)地产投资有限公司2024-01-04CNY0.410.9973-99.758%2025-