70大中城市住宅价格数据点评：扭转房价下行的三种宏观可能

宏观经济 宏观研究 证券研究报告 通胀简析 2024 年 02 月 23 日 扭转房价下行的三种宏观可能 ——70 大中城市住宅价格数据点评（24.01） 相关研究 证券分析师 屠强 A0230521070002 tuqiang@swsresearch.com 王胜 A0230511060001 wangsheng@swsresearch.com 联系人 屠强 (8621)23297818× tuqiang@swsresearch.com 主要内容：  引言：1 月 70 城房价数据继续下行，未来有三种可能扭转这一趋势：投资需求集中抛售结束、新房供给减少、保交楼加码，实际上这三种可能成立的条件并不遥远。  70 城房价：一二手延续下行，一线背离加剧。总体上，1 月全国 70 大中城市住宅价格指数呈现一二手同比继续回落特征。其中，新建商品住宅（一手）价格指数同比下行 0.3pct至-1.2%。二手住宅价格指数同比回落 0.3pct 至-4.1%。结构上，一线二手房价格下行快于一手（一手-0.4pct 至-0.5%，二手-1.4pct 至-4.9%），二三线则分化不大。  成因分析：弱房价源于销售回落，但主因刚需观望而非刚需不足。本轮房价下行仍是源于需求侧销售数据偏弱（1 月以来商品房成交同比降幅扩大至-40%），但后者并非源于刚需减少，而是刚需选择观望、购房需求递延，有两大证据。其一，春节期间地产成交偏弱，但看房人数较多。根据中指研究院春节置业调查数据，近半数（46.9%）受访者表示在春节期间进行了看房活动但未购房。其二，刚需群体中每年购房人数的占比持续回落，目前为 5.9%，已基本接近 2008 年金融危机、房价大幅负增长水平 2008 年水平，这一因素就导致近两年购房人数年均减少近 1000 万。  未来展望：观望情绪扭转的三个可能触发因素。总结下来，目前房价走低并非源于缺乏需求，而是观望导致潜在需求无法释放，进而无法带动房价企稳。而需求观望有三大原因，若三大原因出现转机，则可能成为触发房价企稳甚至温和回升的可能：  1）投资性需求集中抛售的阶段过去，目前房价条件已正在接近成熟，一线二手房价格已回落至“止盈式抛售”的成本线附近。最近一轮地产强劲周期（20H2-21H1），房价呈现一线二手开始大幅涨超一手，而二三线分化并不明显的特征，充分显示投资性需求的影响。若观察定基指数，一线二手房价格由 20Q2 开始大幅上升，在 20 年底超过一手（210），同期也是地产销售增速最高点（两年平均增速 10%），这也意味着有最多的购房者在该房价水平购房。而 23 年一线二手价格由 224 的高点回落，投资性购房者开始进行“止盈”式抛售，至今年 1 月一线二手房价格已回落至 210（成本价）附近，或预示着在此价格购房者“止盈”最集中的阶段已经结束，而且上文已提到目前刚需购房率已下滑至 2008 年水平，预示着投资性需求已经很大程度上被挤出。  2）需求侧视角下房价下行预期本就会导致刚需递延、进入“负向循环”，但供给减少可打破循环，后者或从二三季度开始。在需求侧分析视角下，房价与需求“互为因果”，需求不足导致房价下行，而房价持续下行后形成的下行预期也会令更多潜在刚需选择观望，进入“负向循环”。但引入供给侧视角，若新房供给出现单边减少，可能会从供给侧导致房价上涨，2018 年曾出现类似情况（地产需求下滑、新房供给减少、房价上涨）。而根据我们此前地产领先指标，地产投资预计今年二三季度开始出现较为明显的下滑，虽然目前商品房库存较高，但届时投资内生性跌幅形成的新房供给减少，将大于目前库存规模。  3）对于期房交付风险的担忧也是导致居民观望的原因，后续亟待“保交楼”政策进一步加力扭转。压制目前居民预期更多是房地产供给侧风险导致居民“不敢”买房（担心交付风险），根据我们此前测算，目前已售期房竣工率仅 46%，导致居民需求更多向现房与二手房倾斜，2023 年现房销售面积增速 17%，明显高于期房销售 30 个百分点。因此，若后续“保交楼”政策推动竣工率回升，那因担心交付风险而晚买房的部分购房者将对应释放需求，进而对房价形成一定程度支撑。  风险提示：保交楼政策不及预期，房地产市场形势变化。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 宏观研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 7 页 简单金融 成就梦想 重点关注：扭转“弱房价”的三种宏观可能 1.1 70 城房价：一二手延续下行，一线背离加剧 总体上，1 月全国 70 大中城市住宅价格指数呈现一二手同比继续回落特征。2月 23 日统计局公布 1 月全国 70 大中城市住宅价格指数，其中，新建商品住宅（一手）价格指数环比-0.4%，与 23 年 12 月持平，同比下行 0.3pct 至-1.2%。二手住宅价格指数环比-0.7%，跌幅较 23 年 12 月（-0.8%）收窄，但同比回落 0.3pct 至-4.1%。 图 1：70 城房价数据：一手房 VS 二手房 图 2：一线住宅价格指数同比：一手房 VS 二手房 资料来源：Wind，申万宏源研究 资料来源：Wind，申万宏源研究 结构上，一线二手房价格下行快于一手，二三线则分化不大。一线城市方面，一手房价格同比回落 0.4pct 至-0.5%，而二手房价格同比下行幅度更大，回落 1.4pct至-4.9%。二线城市一手房价格同比回落 0.5pct 至-0.4%，二手房回落 0.3pct 至-4.5%。三线城市一手房价格同比回落 0.3pct 至-2.1%，二手房回落 0.3pct 至-4.5%。 图 3：新建商品住宅价格指数同比：一二三线 图 4：二手住宅价格指数同比：一二三线 资料来源：Wind，申万宏源研究 资料来源：Wind，申万宏源研究 -505101518-0119-0120-0121-0122-0123-0124-01新建商品住宅价格指数当月同比（%）二手住宅价格指数当月同比（%）-5-3-11357911131518-0119-0120-0121-0122-0123-0124-01一线一手房（%）一线二手房（%）-505101518-0119-0120-0121-0122-0123-0124-01一线城市（%）二线城市（%）三线城市（%）-505101518-0119-0120-0121-0122-0123-0124-01一线城市（%）二线城市（%）三线城市（%） 宏观研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 7 页 简单金融 成就梦想 1.2 弱房价源于销售回落，但主因刚需观望而非刚需不足 本轮房价下行仍是源于需求侧销售数据偏弱（1 月以来商品房成交同比降幅扩大至-40%），但后者并非源于刚需减少，而是刚需选择观望、购房需求递延，有两大证据： 其一，春节期间地产成交偏弱，但看房人数较多。虽然春节期间地产成交同比降幅近四成，但根据中指研究院春节置业调查数据，近半数（