房地产行业第5周周报(1月27日-2月2日)：上海苏州限购优化，多地落地“项目白名单”

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 2 月 6 日 强于大市 相关研究报告 《关于广州限购政策及相关部门对房地产政策优化的点评：广州限购优化带来增量购买力；近期各部门对房地产供需两端均作出积极表态和政策支持，有助提升市场信心》（2024/01/29） 《热点城市追踪系列之哈尔滨——冰雪主题爆火背后的楼市真相》（2024/01/24） 《房地产行业 2023 年 12 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价持续下行，二手房压力大于新房》（2024/01/18） 《房地产行业 2023 年 12 月统计局数据点评：行业销售额回落至 2016 年；预计 2024 年销售与投资仍将低位运行》（2024/01/18） 《广州房票安置制度点评：广州发放一线城市首批房票，缓解政府集中支付压力的同时助力去库存》（2024/01/11） 《关于深圳城中村改造新政意见稿的点评：深圳城中村改造提速推进，新政意见稿最大变化在于向一二级分离倾斜》（2024/01/07） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 《京沪房地产政策调整点评：京沪房地产信贷政策、普宅标准同步放松，市场信心有望提振带动成交复苏》（2023/12/15） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 5 周周报（1 月27 日-2 月 2 日） 上海苏州限购优化，多地落地“项目白名单” 新房成交面积环比增幅扩大；二手房成交面积环比降幅扩大；土地市场环比量跌价升，溢价率环比下降同比上升。 核心观点  新房成交面积环比增幅扩大，同比增速为负（上周由于去年同期正值春节期间，故同比增幅较大）。新房成交面积为 246.2 万平方米，环比上涨 4.1%，环比涨幅较上周扩大了 0.1 个百分点，同比下降 10.5%。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-8.2%、9.4%、5.6%，同比增速分别为 34.3%、-19.9%、-21.3%。  二手房成交面积环比降幅扩大，同比增速为正（上周由于去年同期正值春节期间，故同比增幅较大）。18 个城市成交面积为 155.6 万平方米，环比下降 10.2%，环比降幅较上周扩大了 9.4 个百分点，同比上涨 15.0%。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-5.0%、-11.6%、-10.9%，同比增速分别为-0.9%、23.4%、27.4%。  新房库存面积同环比均下降，去化周期环比下降、同比上升。12 个城市新房库存面积为 9844 万平方米，环比增速为-0.5%，同比增速为-6.0%。去化周期为 15.7 个月，环比减少 0.2 个月，同比提升 1.3 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 15.9、14.0、57.9 个月，环比分别减少 0.2、0.1、0.3 个月。  土地市场环比量跌价升，溢价率环比下降同比上升。百城成交土地规划建筑面积为2432.2 万平方米，环比下降 23.6%，同比上涨 202.0%；成交土地总价为 334.7 亿元，环比上涨 2.2%，同比上涨 349.3%；楼面均价为 1376.0 元/平，环比上涨 33.8%，同比上涨 48.8%；土地溢价率为 2.3%，环比下降 20.2 个百分点，同比提升 1.6 个百分点。  本周房企国内债券发行规模环比增长。房地产行业国内债券总发行量为 221.3 亿元，环比上升 4.9%。总偿还量为 170.6 亿元，同比上升 68.5% （前值：165.2%），环比下降 18.6%；净融资额为 50.7 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-11.5%，较上周下降 20.5pct，房地产行业相对收益为-6.9%，较上周下降 13.9pct。房地产板块 PE 为 9.92X，较上周下降 1.15X。北上资金对电力设备、电子、计算机加仓金额较大，分别 30.62、30.51、21.74 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.06%（上周为-0.7%），净卖出 4.17 亿元（上周净买入 7.77 亿元）。 政策  近期高能级城市的限购政策持续优化。继 1 月 27 日广州 120 平以上住房限购放开后，本周苏州、上海也优化了限购政策。1 月 30 日，苏州宣布全面取消限购，上海住建委、房管局发布通知，次日起，在上海市连续缴纳社保或个税满 5 年的非沪籍居民，可在外环外（崇明区除外）限购 1 套住房。我们认为接下来，核心城市限购放松有望进一步扩围，有望一定程度上推动市场信心修复，政策效果待市场检验。  多地响应住建部要求，并落地“项目白名单”。根据央视报道，截至 1 月末，26 个省份 170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出第一批项目“白名单”并推送给商业银行，涉及房地产项目 3218 个；商业银行接到名单后，已向 27 个城市 83 个项目发放贷款共 178.6亿元；第一批项目名单中 84%的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目。根据新京报，旭辉、碧桂园、世茂、雅居乐、万科、龙湖、金地、金科、奥园等房企均有项目获批进入“白名单”，涉及多个出险房企。根据我们的不完全统计，南宁（107 个项目）、哈尔滨（19 个项目、27 亿元融资金额）、青岛（84 个、250 亿元）、重庆（314 个、830 亿元）、成都（227 个）、云南省（619 个、1519 亿元，其中昆明 212 个、916 亿元）、西安（54 个、180 亿元）、湖北省（221 个、712 亿元，其中武汉 101 个、542 亿元）、天津（22个、50 亿元）、大连（82 个、219 亿元）等城市第一批项目申报逐渐落地，合计 1749 个项目，涉及融资金额 3787 亿元，积极响应城市房地产融资协调机制部署会的号召，且出险房企也受益，意味着房地产融资支持政策取得了实质性推进，有利于稳定预期、稳定市场。此外，本周全国首批城中村改造专项借款成功落地西安。1 月 30 日，西安市高新区、浐灞生态区 2 个城中村改造项目获得国开行陕西省分行全国首批城中村改造专项借款 5 亿元。 投资建议  从行业基本面来看，开年地产需求仍然较弱，本周公布的 1 月百强房企数据显示，1月百强房企权益销售金额同比下降 34.7%，降幅较 12 月扩大了 0.9 个百分点，销售仍然低迷。不过，近期供需端政策对整体房地产行业信心的重塑和预期回升起到了一定的积极作用，短期有望带动板块估值修复。行业政策风口下，当前估值较低、经营基本面较好、重仓高能级城市、受益于行业格局优化的央国企，以及拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企价值凸显。此外，稳健经营的优质民企和混合