房地产行业点评报告：房地产配置比例环比下降，低估值蓄力板块价值重塑

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 10 房地产 2024 年 01 月 25 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《新房成交环比增长，多地明确 2024年 地 产 发 展 目 标 — 行 业 周 报 》-2024.1.21 《全年销售投资数据承压，竣工面积双 位 数 增 长 — 行 业 点 评 报 告 》-2024.1.18 《新房、二手房价格继续承压，成都年内涨幅领跑全国—行业点评报告》-2024.1.17 房地产配置比例环比下降，低估值蓄力板块价值重塑 ——行业点评报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  地产指数震荡下行，地方国企稳定性更高 2023 年 1 月 1 日至 2024 年 1 月 25 日，A 股房地产指数（下跌 28.0%）跑输万得全 A（下跌 10.9%）和沪深 300 指数（下跌 13.7%），恒生地产建筑业指数（下跌 38.1%）跑输恒生指数（下跌 18.0%），地产指数震荡下行，整体跑输大盘。A股主流房企股价实现上涨的有张江高科、中华企业、浦东金桥、天地源和陆家嘴，均为地方国企，股价总体表现地方国企＞央企＞民企。港股主流房企仅贝壳 W上涨，民企受制于业绩下滑、规模收缩和融资受限等因素，股价表现低于预期。  公募基金配置比例下降，港股物业标的持仓提升 根据 2023Q4 地产板块持仓情况，房地产配置比例 0.97%（2023Q3 为 1.23%），较行业标准配置比例低 0.63 个百分点，自 2020Q1 以来均低于标准配置比例。2023Q4 房地产板块的公募基金持仓总市值为 560.4 亿元，环比下降 24.4%，持仓总市值在 19 个行业中排名第 10 位。个股配置来看，2023Q4 持股市值前五依次为保利发展、招商蛇口、万科 A、中国海外发展、华发股份，与 2023Q2 和 Q3完全保持一致，均为头部房企，五家房企持仓总市值占房地产板块比例为 38.7%（2023Q1-Q3 分别为 48.9%、45.8%、40.4%），持仓集中度有所下降。持仓环比变动来看，海南机场、中国海外宏洋集团环比持仓增加股数较多，保利发展、金地集团和万科 A 环比减持股数较多，海南机场、万业企业和华润万象生活持股总市值环比增长明显，华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务和保利物业环比持仓均有所增长。2023 年保利发展、招商蛇口和万科一直占据持仓市值前三位置，从前十排名变化趋势来看，2020 年后基金重仓央国企数量明显增加。  板块估值处于历史较低区间 2022 年二季度以来，房地产 PE 估值由于房企业绩走低及股价走低等因素整体估值处于合理区间，而 PB 估值处于历史较低区间。截至 2024 年 1 月 25 日，房地产指数 PE 估值为 12.57，PB 估值为 0.68，主流房企中仅有中交地产、建发国际市净率大于 1，整体估值处于较低区间。  投资建议 2023 年，居民端在宏观经济、收入预期和房价上涨动力不足等多重因素影响下，购房信心尚未完全修复，7 月底以来多重宽松购房政策下销售市场表现不及预期。2024 年以来“三大工程”推进速度明显加快，或将对房地产投资形成拉动。我们认为地产板块当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份等优质央国企；（2）万科 A、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。  风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 -48%-36%-24%-12%0%12%2023-012023-052023-09房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 10 目 录 1、 地产指数震荡下行，地方国企稳定性更高............................................................................................................................. 3 2、 公募基金配置比例环比再降，港股物业标的持仓提升 ......................................................................................................... 4 3、 地产估值处于历史较低区间 .................................................................................................................................................... 6 4、 投资建议 .................................................................................................................................................................................... 8 5、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 8 图表目录 图 1： 2023 年以来 A 股房地产指数走势不及万得全 A 和沪深 300 指数 ................................................................................. 3 图 2： 2023 年以来恒生地产建筑业指数走势不及恒生指数 ....................................................................................................... 3 图 3： 2023 年以来 A 股主流房地产企业中，张江高科、中华企业、浦东金桥领涨 .............................................................. 4 图 4： 2023 年以来港股主流房地产企业中，贝壳 W 领涨 ...................................