统计局12月房地产数据点评：地产基本面表现较弱，需求端政策持续发力

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年01月18日超 配1统计局 12 月房地产数据点评地产基本面表现较弱，需求端政策持续发力 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：统计局公布 2023 年房地产投资和销售数据。2023 年，商品房销售额 116622 亿元，同比-6.5%；商品房销售面积 111735 万㎡，同比-8.5%；房地产开发投资 110913 亿元，同比-9.6%；房屋新开工面积 95376 万㎡，同比-20.4%；房屋竣工面积 99831 万㎡，同比+17.0%。国信地产观点：1）商品房销售持续承压，2021-2023 年复合增速约-20%。2）房地产开发投资和房企到位资金单月降幅扩大，但 2023 全年降幅均较上年收窄。3）2023 全年新开工面积较 2021 年腰斩，但竣工面积仍与 2021 年持平。4）投资建议：2023 全年地产基本面表现较弱，但需求端政策持续发力，如能打通居民置换链条，新房市场量价有望企稳，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善。同时，在未来一年高土储和低库存的图景下，开工势能较大，“城改+保障房建设”将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益。结合当前城投拿地比例，代建龙头企业未来也将大有可为。个股端推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 商品房销售持续承压，2021-2023 年复合增速约-20%2023 年，商品房销售额 11.7 万亿元，较 2021 年最高点 18.2 万亿元下降 36%，已大致回到 2016 年的水平，同比-6.5%，2021-2023 年复合增速为-20%；商品房销售面积 11.2 亿㎡，较 2021 年最高点 17.9 亿㎡下降38%，已大致回到 2012 年的水平，同比-8.5%，2021-2023 年复合增速为-21%。2023 年 12 月单月，商品房销售额 11304 亿元，环比+39%，同比-17%，降幅较 11 月扩大了 8.5 个百分点；销售面积 11226 万㎡，环比+42%，同比-13%，降幅较 11 月扩大了 2.5 个百分点；销售均价为 10069 元/㎡，环比-2%，同比-5%。楼市冰冻三尺非一日之寒，等待春意需有耐心。2023 年 12 月，北京、上海优化普宅认定标准及个人住房贷款政策，极大利好刚需客群，从底部盘活置换链条。2024 年 1 月，上海远郊青浦区和奉贤区又陆续针对人才放松限购。一线城市的楼市政策向来具有风向标意义，需求端政策持续发力，楼市复苏值得期待。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售面积累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图3：历年商品房销售额及同比图4：历年商品房销售面积及同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图5：商品房销售面积单月同比图6：商品房单月销售均价（单位：元/㎡）资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3 房地产开发投资和房企到位资金单月降幅扩大，但 2023 全年降幅均较上年收窄2023 年，房地产开发投资为 11.1 万亿元，较 2021 年最高点 14.8 万亿元下降 25%，已大致回到 2017 年的水平，同比-9.6%，2021-2023 年复合增速为-13%；房企到位资金为 12.7 万亿元，较 2021 年最高点 20.1万亿元下降 37%，已大致回到 2015 年的水平，同比-13.5%，2021-2023 年复合增速为-20%。2023 年 12 月单月，房地产开发投资 6868 亿元，环比-16%，同比-13%，降幅较 11 月扩大了 2 个百分点；房企到位资金 10415 亿元，环比+7%，同比-16%，降幅较 11 月扩大了 7 个百分点。图7：房地产开发投资累计同比图8：房企到位资金累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图9：历年房地产开发投资额及同比图10：历年房企到位资金及同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图11：房地产开发投资单月同比图12：房企到位资金单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 2023 全年新开工面积较 2021 年腰斩，但竣工面积仍与 2021 年持平2023 年，房屋新开工面积 9.5 亿㎡，较 2021 年的 19.9 亿㎡下降 52%，已大致回到 2007 年的水平，同比-20.4%，2021-2023 年复合增速为-31%；房屋竣工面积 10.0 亿㎡，与 2021 年 10.1 亿㎡持平，同比+17.0%，2021-2023 年复合增速为-1%。2023 年 12 月单月，房屋新开工面积 7920 万㎡，环比-4%，同比-10%，降幅较 11 月扩大了 15 个百分点；竣工面积 34594 万㎡，环比+243%，同比+15%，涨幅较 11 月扩大了 3 个百分点。图13：新开工面积累计同比图14：竣工面积累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5图15：历年房屋新开工面积及同比图16：历年房屋竣工面积及同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图17：新开工面积单月同比图18：竣工面积单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 投资建议：2023 全年地产基本面表现较弱，但需求端政策持续发力，如能打通居民置换链条，新房市场量价有望企稳，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善。同时，在未来一年高土储和低库存的图景下，开工势能较大，“城改+保障房建设”将释放大量高价值地块，有能