房地产行业第2周周报：新房二手房成交同比继续走差；上海奉贤青浦放松人才限购政策

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 1 月 16 日 强于大市 相关研究报告 《广州房票安置制度点评：广州发放一线城市首批房票，缓解政府集中支付压力的同时助力去库存》（2024/01/11） 《关于深圳城中村改造新政意见稿的点评：深圳城中村改造提速推进，新政意见稿最大变化在于向一二级分离倾斜》（2024/01/07） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 《房地产行业 2023 年 1-11 月统计局数据点评：销售面积降幅收窄，低基数下开工投资改善》（2023/12/18） 《房地产行业 2023 年 11 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城二手房房价下行压力加大，一线城市二手房市场“以价换量”态势明显》（2023/12/18） 《京沪房地产政策调整点评：京沪房地产信贷政策、普宅标准同步放松，市场信心有望提振带动成交复苏》（2023/12/15） 《房地产行业 2023 年 10 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比降幅扩大，二线城市新房房价环比跌幅收窄》（2023/11/16） 《房地产行业 2023 年 1-10 月统计局数据点评：房价止跌带动销售额同比降幅持续收窄；投资与新开工持续承压》（2023/11/15） 《房地产行业 2023 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评：70 呈房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长》(2023/10/20) 《房地产行业 2023 年 1-9 月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压》（2023/10/18） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 2 周周报（1 月6 日-1 月 12 日） 新房二手房成交同比继续走差；上海奉贤青浦放松人才限购政策 新房成交面积同比降幅扩大，环比降幅收缩；二手房成交面积环比由负转正，同比由正转负；土地市场环比量价齐跌，土地溢价率环比上升，同比下降。 核心观点 ◼ 新房成交面积同比降幅扩大，环比降幅收缩。新房成交面积为 227.7 万平方米，环比下降3.5%，环比降幅较上周缩小了 46.7 个百分点，同比下降 53.5%，同比降幅较上周扩大了 17.2个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 11.3%、-17.8%、19.8%，同比增速分别为-43.1%、-55.7%、-58.2%。一线城市同比降幅较上周分别扩大了 3.1 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周减小了 24.0、26.0 个百分点。 ◼ 二手房成交面积环比由负转正，同比由正转负。18 个城市成交面积为 174.2 万平方米，环比上升 23.1%，环比降幅较上周扩大了 40.6 个百分点，同比下降 4.9%，同比较上周下降 6.2个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为 12.9%、44.4%、-6.6%，同比增速分别为-0.7%、-13.5%、14.2%。一线城市同比增幅较上周减少了 36.3 个百分点，二线城市同比降幅较上周减少 1.5 个百分点，三四线城市同比降幅较上周减少 19.6 个百分点。 ◼ 新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为 9819 万平方米，环比增速为-0.4%，同比增速为-5.3%。去化周期为 15.4 个月，环比降低 0.1 个月，同比提升 2.9 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 16.3、12.8、62.6 个月一、二、三四线城市环比分别提升 0.1、0.03、4.0 个月，一、二、三四线城市同比分别提升5.0、2.9、33.5 个月。 ◼ 土地市场环比量价齐跌，土地溢价率环比上升，同比下降。百城成交土地规划建筑面积为1746.7 万平方米，环比下降 79.6%，同比下降 41.3%；成交土地总价为 301.1 亿元，环比下降 83.9%，同比下降 21.1%；成交土地楼面均价为 1723.9 元/平，环比下降 20.9%，同比上涨 106.3%；百城成交土地溢价率为 3.1%，环比上涨 0.5 个百分点，同比下降 5.6 个百分点。 ◼ 房企国内债券发行规模环比上升。房地产行业国内债券总发行量为 184.6 亿元，同比下降25.6%，环比上升 143.5%。总偿还量为 205.7 亿元，同比上升 20.7%（前值：-30.1%），环比上升 382.7%；净融资额为-21.1 亿元。 ◼ 板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-1.1%，较上周上升 1.8pct，房地产行业相对收益为 0.3%，较上周上升 0.2pct。房地产板块 PE 为 10.32X，较上周下降 0.15X。北上资金对计算机，交通运输，家用电器等加仓金额较大，分别 15.28 ，7.54 ，6.29 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.73%（上周为-0.74%），净买入 0.33 亿元（上周净卖出 1.06 亿元）。 政策 ◼ 本周，中央层面，1）住房城乡建设部和金融监管总局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。《通知》主要从建立城市房地产融资协调机制、筛选确定支持对象、满足合理融资需求和做好融资保障工作四个方面的内容展开。2）根据经济观察网报道，央行已批复总额 1000 亿元的住房租赁团体购房贷款，支持天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南 8 个试点城市购买商品房用作长租房，年化利率约为 3%，期限最长不超过 30 年，贷款渠道主要为国开行、中国银行等 7 个国有银行。此举不但有望为租赁市场提供更多稳定的房源，促进租赁市场的健康发展，同时也有利于房地产去库存。 ◼ 地方层面，1）广州发放一线城市首批房票，我们认为，房票制度对于城中村改造的推进效率介于货币和实物安置之间，更重要的意义在于能够去库存和缓解政府短期集中的支付压力。从目前的运行模式和市场反馈来看，房票安置由于所涉及的范围较窄，且仍在起步期，其所产生的效用还有待观察。2）1 月 13 日上海奉贤区和青浦区放开了人才限购政策，最大的变化在于取消单身限购、5 年社保将为 3 年。从实施范围来看，青浦和奉贤的人才购房新政实施范围是在新城范围，而不是行政全区。截至目前，上海五大新城中青浦新城、奉贤新城、临港新片区（南汇新城）（2023 年 9 月）、金山区（2023 年 10 月）已调整限购政策，预计后续嘉定新城、松江新城或也将出台类似限购放松政策。 投资建议 ◼ 我们认为，短期关注近期各项支持政策落地实际效果以及效果持续性，中长期关注城中村改造、