保障性住房专题：新房改发展核心，两万亿市场全面开启

敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 保障性住房专题：新房改发展核心，两万亿市场全面开启 [Table_IndNameRptType] 建筑装饰 行业研究/行业专题 [Table_IndRank] 行业评级：增持 报告日期： 2024-1-16 [Table_Chart] 行业指数与沪深 300 走势比较 [Table_Author] 分析师：杨光 执业证书号：S0010523030001 电话：13003192992 邮箱：yangg@hazq.com 联系人：季雨夕 执业证书号：S0010123070055 电话：15362124429 邮箱：jiyuxi@hazq.com [Table_Report] 相关报告 1.“一带一路”十周年，海外建筑市场迎发展新机遇 2023-10-24 主要观点： [Table_Summary] ⚫ 保障性住房为新房改发展核心，十四五有望拉动 2 万亿投资规模 2023 年以来保障性住房多次在重要会议中单独提及，战略高度较往年明显提升，2023 年 8 月国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（“14 号文”），明确保障性住房是新一轮房改的核心内容，将推动建立房地产业转型发展新模式。短期看，保障性住房建设有望实现量速双升；长期看，保障性住房将与商品房形成互补，施行双轨制发展模式。保障性住房分为配租型和配售型，其中保租房规划占比超过 80%。十四五期间全国计划筹建 870 万套保障性租赁住房；在中性假设下，预计十四五期间保障房建设整体将拉动 5.24 亿平米开工面积，带动 23844 亿元投资额。 ⚫ 资金来源：政策资金主导，社会资本参与 14 号文明确规定保障房建设资金的三大来源：中央补助资金、地方专项债、公积金发放开发贷；今年 1 月，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，支持企业、事业单位批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房。从目前投资金额来看，专项债仍为保障房建设主要资金来源，中央直接补助及社会资金作为补充；展望未来，保障房的融资渠道将更加广泛，PSL 和住房公积金贷款再度重启，REITs 发行稳步推进，TOD 等城市发展模式同步配建保障房，全方位金融服务体系将支持保障房的长期建设规划。 ⚫ “装配式+全装修”两大主线，建筑建材相关产业链受益 ①规划设计：保障性住房将在城区人口 300 万以上城市率先开展，长三角和珠三角的规划设计公司有望率先受益，重点关注【华阳国际】。 ②装配式：各主要省份或城市明确规定保障性住房建设应采用装配式建筑，中性假设下有望拉动预制 PC 构件市场规模 2794 亿元。装配式内装从造价、装修时间等具备优势，重点关注【海鸥住工】。 ③土建施工：建筑央企保障房项目在全国范围内均有涉及，但地方建筑国企更具本土优势。重点关注：【中国建筑】【上海建工】。 ④消费建材：保障性住房一定程度上可对冲地产下行压力，为各类消费建材提供增量需求。假设保障房整体建设进度 2023 年前三季度完成全年计划 72%，2021-2023Q3 保障房建设拉动的开工面积占当年住宅开工面积 16%以上，占竣工面积 23%以上。龙头及中小企业受益差别不大，关注估值底部龙头：【北新建材】【三棵树】【东方雨虹】。 ⚫ 风险提示 保障房建设推进不及预期的风险；房地产超预期下行的风险；资金落地不及预期的风险。 -31%-18%-5%8%20%33%1/234/237/2310/231/24建筑装饰沪深300[Table_CompanyRptType] 行业研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明 2 / 34 证券研究报告 正文目录 1 政策梳理：保租房仍为发展重点，配售型保障房开始发力 ........................................................................................... 5 1.1 “两租一售”体系正式确立，保障房战略高度进一步提升 ................................................................................... 5 1.2 配租型占比较高，配售型探索加速 ....................................................................................................................... 7 1.3 保障房是改善民生的重要措施，长期影响地产发展模式 ..................................................................................... 10 2 资金来源：政策资金主导，社会资本参与 .................................................................................................................. 16 2.1 中央补助资金：整体规模较小，保障房投入比例将提升 ..................................................................................... 16 2.2 专项债新增保障房投向，PSL 贷款重启提振信心 ................................................................................................ 16 2.3 住房公积金：时隔四年再次开启发放，各地后续政策值得期待 .......................................................................... 18 2.4 REITS：社会资本长期助力保障房建设 ................................................................................................................ 18 2.5 其他资金：银行贷款加大支持力度，TOD 项目配建保障房成趋势 ....................................................................... 20 3“装配式+全装修”两大主线，建筑建材相关产业链受益 ...........................................................................................