房地产行业2023年12月房地产数据点评：销售端仍待复苏，拿地端企稳回升

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年01月03日超 配12023 年 12 月房地产数据点评销售端仍待复苏，拿地端企稳回升 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2023 年 12 月收官，房企销售拿地百强榜单、30 城商品房成交、300 城住宅用地成交等数据均已出炉。国信地产观点：1）12 月地产销售虽环比改善，但全年累计同比降幅扩大。2）百强房企权益拿地额企稳回升，300 城住宅用地成交量边际改善。3）投资建议：销售端表现仍较弱，相信需求端政策会继续放松，打通居民置换链条，新房市场量价有望企稳，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善。同时在未来一年高土储和低库存的图景下，开工势能较大，“城改+保障房建设”将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益。结合当前城投拿地比例，代建龙头企业未来也将大有可为。个股端核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。4）风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。评论： 12 月地产销售虽环比改善，但全年累计同比降幅扩大从房企维度看，12 月百强房企销售额单月及累计同比降幅均扩大。2023 全年，百强房企全口径销售额 60064亿元，同比-17.7%，降幅较 1-11 月扩大了 2 个百分点。12 月单月，百强房企销售额 4775 亿元，环比+11.4%，单月同比-37.1%，降幅较 11 月扩大了 7 个百分点。从城市维度看，30 城商品房成交面积环比改善，但累计同比降幅扩大。2023 全年，30 城商品房累计成交面积为 13447 万㎡，同比-8.5%，降幅较 1-11 月扩大了 0.3 个百分点。12 月单月，30 城商品房成交面积为 1254 万㎡，环比+31%，单月同比-11%，降幅较 11 月收窄了 4 个百分点。与疫情前相比，2023 年 12 月，百强房企单月销售额约为 2019 年同期的 36%，30 城商品房单月成交面积约为 2019 年同期的 64%，均处于 2022 年以来的较低水平。楼市冰冻三尺非一日之寒，等待春意需有耐心。12 月重磅出台的京沪楼市新政一方面具有风向标意义，传递出高层扶持房地产的决心，另一方面在 9 月初“认房不认贷”仅利好置换客群的基础上极大利好了刚需客群，从底部盘活置换链条，楼市复苏值得期待。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：百强房企单月销售额及当年累计同比图2：百强房企单月销售额同比资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理图3：Top20 房企 2023 年 1-12 月累计销售额及累计同比资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理图4：30 城商品房单月成交面积及当年累计同比图5：30 城商品房单月成交面积同比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图6：百强房企单月销售额相比 2019 同期图7：30 城商品房单月成交面积相比 2019 同期资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 百强房企权益拿地额企稳回升，300 城住宅用地成交量边际改善从房企维度看，2023 全年，百强房企权益拿地额 13195 亿元，累计同比+1.7%，是继 2021 全年同比-22%、2022 全年同比-49%后首次转正。国央企仍为拿地主力，拿地金额占百强比重约 80%，其中，保利、中海、华润连续两年位列拿地金额前 3。2023 年 12 月单月，百强房企拿地额 2340 亿元，环比+213%，同比+73%。从城市维度看，根据中指研究院数据，2023 全年，300 城住宅用地成交建面 49252 万㎡，同比-21%，降幅较 1-11 月收窄了 5 个百分点。2023 年 12 月，300 城住宅用地单月成交建面为 14641 万㎡，环比+141%，同比-5.5%；当月 300 城住宅用地成交溢价率 3.1%，仍处于较低水平。图8：百强房企单月拿地金额及当年累计同比图9：百强房企单月拿地金额同比资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图10：300 城住宅用地单月成交面积及当年累计同比图11：300 城住宅用地单月成交面积同比资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理图12：300 城住宅用地当月成交溢价率资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理 投资建议：销售端表现仍较弱，相信需求端政策会继续放松，打通居民置换链条，新房市场量价有望企稳，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善。同时在未来一年高土储和低库存的图景下，开工势能较大，“城改+保障房建设”将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益。结合当前城投拿地比例，代建龙头企业未来也将大有可为。个股端核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。 风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5相关研究报告：《房地产行业 2024 年 1 月投资策略-基本面未出现显著复苏，关注京沪新政效果》 ——2024-01-02《统计局 11 月房地产数据点评-销售尚未回温，新开工单月回正》 ——2023-12-18《京沪楼市新政点评-放松普宅认定标准及个人住房贷款政策，明确“因区施策”》 ——2023-12-15《2023 年 11 月房地产数据点评-销售回暖尚需等待，拿地融资边际好转》 ——2023-12-12《房地产行业 2023 年 12 月投资策略-关注受益于开工端、城改、楼市热度边际改善的核心标的》 ——2023-11-30证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级投资评级标准类别级别说明报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后 6 到 12 个月内的相对市场表现，也即报告