房地产行业跟踪报告-头部房企月报(11月)：销售、投资缩量，融资小幅改善

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2023 年 12 月 25 日 房地产行业跟踪报告 推荐 （维持） 销售、投资缩量，融资小幅改善 ——头部房企月报（11 月）  11 月头部房企销售面积和销售金额普降，同比分别下降 30%、19%。1）11 月16 家头部房企销售面积 1259 万方，同比下降 30%，降幅较上月缩小 3pcts；销售金额 2261 亿元，同比下降 19%。11 月整体成交延续低温态势，销售面积和金额继续处于历史低位。房地产市场供需错配问题仍然突出，成交规模仍在低位。2）从销售面积增速来看，国央企和非国央企分别为-12%、-51%；销售金额增速来看，二者分别为-6%、-46%，国央企销售情况仍显著好于非国央企。3）10 月底以来，北京、广州相继发布公告执行公积金贷款认房不认贷，11 月昆明全面取消商品房限购限售，厦门全市解除限购，二线及以下城市需求端政策应出尽出，基本已实质宽松，但市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或者因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是旧的地产发展模式终结，行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。  头部房企投资策略趋同，保持聚焦高能级城市。1）11 月 16 家头部房企拿地金额 264 亿元，环比下降 70%，同比上升 7%。2）11 月头部房企拿地平均溢价率约 6.2%，一二线城市占比 77%，房企投资普遍聚焦高能级城市核心地块，主要原因是低能级城市流速较慢，拉长项目去化周期，拖累利润实现。3）从投资金额来看，保利拿地最为积极，拿地金额 98 亿元，当月投资强度 31%；中海本月拿地金额 55 亿元，以 40.14 亿元的价格拿下北京市丰台区地段。4）16 家头部房企拿地楼面价/销售均价 81%。  行业融资修复发力，国央企仍为发债主力。本月全行业信用债发行规模 316 亿元，同比上涨 6%，头部房企发行信用债 106.4 亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如中海 11 月平均票面利率仅为 3.02%。2）2023年大部分房企年内已无偿债压力，16 家头部房企中仅有四家房企年内还需还款。  深圳国资委表示帮助万科共同应对风险；融创中国境外债重组生效。1）万科A：深圳市国资委表示在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险；针对大股东深圳地铁约 100 亿的合作或收购项目，双方正在积极协商。2）融创中国：公司宣布境外债重组各项条件已获满足，重组生效日期为 2023 年 11 月 20 日。3）招商蛇口：前三季度归母净利润 38 亿元，同比增长 27.5%；第三季度归母净利润 16 亿元，同比增长 51%。4）华润置地：拟将沈阳铁西万象汇作为商业类 REITs 发行；华夏华润商业 REIT已正式获得证监会准予注册的批复，底层资产青岛万象城 2023 年上半年营业收入同比增长 10.9%至 3.31 亿元，出租率超过 98%。  投资建议：2024 年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023 年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024 年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 111 0.01 总市值(亿元) 11,835.84 1.39 流通市值(亿元) 11,158.34 1.69 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -9.1% -11.6% -26.2% 相对表现 -3.2% 2.1% -13.2% 相关研究报告 《房地产行业周报（2023 年第 50 周）：京沪购房政策再宽松，新房成交环比回升》 2023-12-19 《房地产行业重大事项点评：政策放松加码，持续性仍待检验》 2023-12-15 《房地产行业周报（2023 年第 49 周）：房企“白名单”制持续推进，新房成交回落》 2023-12-14 -25%-14%-2%9%22/1223/0323/0523/0723/1023/122022-12-26~2023-12-22房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业跟踪报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、地产板块跌幅为 1%，港股房企分化明显 .............................................................. 4 二、销售：成交规模跌势延续，房企分化持续存在 ..................................................... 8 （一）销售面积同比下降 30%，头部房企普遍表现不佳 ............................................. 8 （二）销售均价保持高位，销售面积跌幅缩小 ............................................................. 9 三、投资：持续聚焦高能级城市，土地投资强度回落 ............................................... 11 （一）头部房企土地投资强度回落，拿地金额同比上升 7% ..................................... 11 （二）16 家头部房企拿地持续聚焦高能级城市 .......................................................... 12 （三）头部房企拿地楼面价 14477 元/平，溢价率为 6.2% ......................................... 12 四、融资：境内债券融资微增，大部分房企年内无较大偿债压力 ........................... 14 房地产行业跟踪报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表目录 图表 1 11 月地产板块下跌 1%，一级行业中排名第 22 ......................