房地产行业重大事项点评：政策放松加码，持续性仍待检验

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2023 年 12 月 15 日 房地产行业重大事项点评 推荐 （维持） 政策放松加码，持续性仍待检验 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 事项： 2023 年 12 月 14 日，北京、上海两大一线城市在同一日调整优化了购房相关政策。北京首套住房个人住房贷款最低首付款比例统一下调为 30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区 50%、非城六区 40%。上海首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减 10 个基点，最低首付款比例调整为不低于 30%。 评论： 一、京沪优化购房相关政策细节解读 （一）北京：降低首付比及房贷利率，优化普通住宅认定标准 1、首付比：首套房最低首付比降至 30%，城六区二套房最低首付比降至 50% 调整前：1）普通住宅首套房最低首付比 35%，二套房最低首付比 60%。2）非普通住宅首套房最低首付比 40%，二套房最低首付比 80%。 调整后：1）首套房最低首付比 30%。2）二套房最低首付比按照区域区分，城六区 50%，城六区外 40%。 图表 1 北京取消首付比与普宅/非普宅绑定，大幅降低二套房最低首付比 最低首付比 调整前 调整后 简评 首套房最低首付比 普宅 35% 30% 首付比不再与普宅/非普宅挂钩，一律降低至30% 非普宅 40% 二套房最低首付比 普宅 60% 城六区住宅 50%，城六区外住宅 40% 首付比与是否在城六区挂钩 非普宅 80% 资料来源：北京市住房和城乡建设委员会，华创证券 2、房贷利率：城六区首套房贷利率降低至 LPR+10BP，二套房贷利率降低至 LPR+60BP 调整前：首套房商贷利率为 LPR+55BP，二套房商贷利率为 LPR+105BP，按照目前 LPR计算首套房、二套房房贷利率分别为 4.75%、5.25%。 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 调整后：1）对于首套房，城六区内房贷利率为 LPR+10BP，目前为 4.3%；城六区外房贷利率为当期 LPR，目前为 4.2%。2）对于二套房，城六区内房贷利率为 LPR+60BP，目前为 4.8%；城六区外房贷利率为 LPR+55BP，目前是 4.75%。 图表 2 政策调整后北京房贷利率与区域绑定，大幅降低房贷利率 房贷利率 调整前 调整后 简评 首套房贷利率 LPR+55BP（4.75%） 城六区为当期 LPR+10BP（4.3%），城六区外为当期 LPR（4.2%） 大幅降低首套房贷利率 二套房贷利率 LPR+105BP（5.25%） 城六区为当期 LPR+60BP（4.8%），城六区外为当期 LPR+55BP（4.75%） 大幅降低二套房贷利率 资料来源：首都之窗，京房字微信公众号，华创证券 3、普宅标准调整：不再设置房屋总价标准，并大幅提升符合普宅要求的单价标准。1）新调整的普宅标准中，具体交易价格标准将不再设置总价标准，且符合普宅标准的房屋单价大幅提升，五环以内符合普宅标准的房屋单价从过去的 3.96 万元/平米提高到 8.5 万元/平米；五环到六环房屋单价标准从 3.168 万元/平米提高到 6.5 万元/平米；六环外达标的房屋单价标准从 2.376 万元/平米提高到 4.5 万元/平米。2）认定普宅可降低二手房交易税费，即满两年及以上的普通住宅，免征增值税及附加税，整体降低购房成本。 图表 3 北京普宅认定调整为不再设置房屋总价标准，并大幅提升符合普宅要求的单价标准 普宅标准 调整前 调整后 简评 标准 1：小区容积率 住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上 住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上 无变化 标准 2：单套房屋建筑面积 单套建筑面积在 140 平方米（含）以下 单套建筑面积在 144 平方米（含）以下 单套建筑面积增大 4 平米 标准 3：价格标准 五环内：单价≤3.96 万/平或总价≤468 万 五环内：单价≤8.5 万/平 大幅提高普宅认定单价 五环-六环：单价≤3.168 万/平或总价≤374 万 五环-六环：单价≤6.5 万/平 六环外：单价≤2.376 万/平或总价≤280 万 六环外：单价≤4.5 万/平 资料来源：北京市住房和城乡建设委员会，华创证券，备注：需同时满足三条标准方可认定为普宅 （二）上海：降低首付比及房贷利率，优化普通住宅认定标准 1、首付比：首套房最低首付比下降至 30%，主城区二套房最低首付比降至 50% 调整前：首套房最低首付比 35%，普通住宅二套房最低首付比 50%，非普通住宅二套房最低首付比 70%。 调整后：1）首套房最低首付比降低至 30%。2）二套房最低首付比按照区域区分，主城区 50%，临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 40%。 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表 4 上海二套房最低首付比降幅约 20%-30% 最低首付比 调整前 调整后 简评 首套房最低首付比 35% 30% 首套房最低首付比微降 二套房最低首付比 普宅 50% 主城区 50%；临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 40% 二套房首付比降幅较大 非普宅 70% 资料来源：上海市住房和城乡建设管理委员会，华创证券 2、房贷利率：首套房最低房贷利率下降至 LPR-10BP，主城区二套房降至 LPR+30BP 调整前：首套房商贷利率为 LPR+35BP，二套房商贷利率为 LPR+105BP，按照目前 LPR计算首套房、二套房房贷利率分别为 4.55%、5.25%。 调整后：1）首套房商贷利率降低为 LPR-10BP，目前是 4.1%。2）主城区二套房商贷利率为 LPR+30BP，目前为 4.5%；主城区外二套房商贷利率为 LPR+20BP，目前为 4.4%。 图表 5 上海首套房贷利率下降 45BP，主城区二套房贷利率下降 75BP 房贷利率 调整前 调整后 简评 首套房贷利率 LPR+35BP（4.55%） LPR-10BP（4.1%） 首套房房贷利率下降45BP 二套房贷利率 LPR+105BP（5.25%） 主城区为 LPR+30BP（4.5%）；临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山为 LPR+20BP（4.4%） 主城区二套房房贷利率下降 75BP 资料来源：上海市住房和城乡建设管理委员会，华创证券 3、普宅标准调整：取消普宅要求的价格限制，仅保留房屋类型与单套建筑面积≤144 平米要求。 图表 6 上海普宅标准直接取消价格限制，仅保留房屋类型与建筑面积要求 普宅标准 调整前 调整后 简评 标准 1：房屋类型 五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。 五层以上(