房地产行业第48周周报：新房二手房成交同环比均改善，多家银行与上交所召开房企融资座谈会

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 12 月 5 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 10 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比降幅扩大，二线城市新房房价环比跌幅收窄》（2023/11/16） 《房地产行业 2023 年 1-10 月统计局数据点评：房价止跌带动销售额同比降幅持续收窄；投资与新开工持续承压》（2023/11/15） 《房地产行业 2023 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评：70 呈房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长》(2023/10/20) 《房地产行业 2023 年 1-9 月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压》（2023/10/18） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 48 周周报（11月 25 日-12 月 1 日） 新房二手房成交同环比均改善，多家银行与上交所召开房企融资座谈会 新房成交面积环比增幅扩大,同比降幅收窄；二手房成交面积环比降幅收窄，同比增幅扩大；土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均下降。 核心观点  新房成交面积环比增幅扩大,同比降幅收窄。40 城新房成交面积为 357.1 万平方米，环比上涨 19.9%，环比增幅较上周扩大了 12.4 个百分点，同比下降 3.2%，同比降幅较上周缩小了 15.4 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 51.5%、10.0%、12.4%，同比增速分别为 31.9%、-10.7%、-24.9%。一线城市同比由负转正，增速较上周提升了 41.8 个百分点，二、三线城市同比降幅较上周分别收窄了 8.0、2.9个百分点。  二手房成交面积环比降幅收窄，同比增幅扩大。18 个城市成交面积为 178.6 万平方米，环比下降 0.7%，环比降幅较上周收窄了 1.0 个百分点，同比上涨 36.8%，同比增幅较上周扩大了 13.8 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为 1.8%、-5.5%、12.0%，同比增速分别为 62.2%、18.6%、57.6%。一、二、三四线城市同比增幅较上周分别扩大了 26.5、3.5、30.7 个百分点。  新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期环比下降，同比上升。12 个城市新房库存面积为 10015 万平方米，环比增速为 0.8%，同比增速为-4.6%。去化周期为 17.4 个月，环比减少 0.8 个月，同比提升 5.0 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.4、15.9、60.4 个月，环比分别降低 0.7、0.7、4.6 个月，同比分别提升 4.0、6.4、32.3 个月。  土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建筑面积为 6011.7万平方米，环比上涨 33.7%，同比下降 11.7%；成交土地总价为 1025.5 亿元，环比上涨 24.4%，同比下降 1.3%；楼面均价为 1706 元/平，环比下降 7.0%，同比上涨 11.8%；百城成交土地溢价率为 2.5%，环比下降 0.1 个百分点，同比下降 1.0 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 120.9 亿元，环比下降 18.6%，同比下降 32.4%。总偿还量为 167.6 亿元，同比上升 90.6%（前值：76.7%），环比上升 19.8%；净融资额为-46.7 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.9%，较上周下降 9.1pct，房地产行业相对收益为-3.3%，较上周下降 8.3pct。房地产板块 PE 为 11.60X，较上周下降 0.61X。本周（11.27-12.1），北上资金对电子、医药生物、机械设备加仓金额较大，分别为52.90、42.26、13.67 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.84%（上周为-0.77%），净卖出 3.23 亿元（上周净买入 7.05 亿元）。 投资建议  本周，央行等八部门联合印发《关于强化金融支持举措助力民营经济发展壮大的通知》，要求银行不盲目停贷、压贷、抽贷、断贷，合理满足民营企业金融需求。浙商银行、建设银行、交通银行、农业银行、广发银行、邮储银行等多家银行以及上交所纷纷组织房企座谈会，拟进一步支持房企合理融资需求落地，涉及多家民营房企，甚至包括部分出险房企。我们认为融资政策的宽松要有实际的落地才是对房企最有力的支持，银行大概率仍会根据自身风险管理角度放宽融资，但从信号意义的角度来说，给市场注入了一定的信心，缓解了部分对于民营房企和出险房企的连环信用恐慌。  现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023 年 12 月 5 日 房地产行业第 48 周周报（11 月 25 日-12 月 1 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ........................................................................................................... 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 .......................................................................................................... 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ...................................................................................................... 8 2 百城土地市场跟踪 .....................................................................................