【NIFD季报】房企债务违约仍存在进一步发酵可能——2023Q3房地产金融

中国宏观金融NIFD季报主编:李扬殷剑峰张旸 王蒋姜2022 年 4 月房地产金融NIFD季报主编:李扬蔡真崔玉、陶琦2023 年 11 月《 NIFD 季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《 N I F D 季 报 》 由 三 个 季 度 报 告 和 一 个 年 度 报 告 构 成 。NIFD 季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出； NIFD 年度报告于下一年度 2 月份发布。特别鸣谢贝壳研究院对本报告提供数据支持I 房企债务违约仍存在进一步发酵可能 摘 要 房地产政策方面，2023 年前三季度政府部门持续优化房地产政策措施，以改善房地产市场预期，包括：下调新增和存量个人住房贷款利率；下调首付比例政策下限；将首套房认定标准调整为“认房不认贷”；明确商品房消费者的房屋交付请求权或价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权；在全国范围内推行不动产“带押过户”服务；落实房地产“金融 16 条”；延长保交楼贷款支持计划实施期限至 2024 年底；允许上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制；实施改善优质房企的资产负债表计划；启动不动产私募投资基金试点等。 房地产市场运行方面，第一季度短暂的“小阳春”行情之后，第二、三季度房价环比重回下跌态势，住房销售规模也下行至常态水平，住房销售市场仍在缓慢筑底。房企投资意愿、投资能力仍显不足，商品住宅开发投资完成额、新开工面积、拿地面积同比仍在下降，行业景气程度持续低迷。 房地产金融形势方面，2023 年第三季度末个人住房贷款余额规模为 38.42 万亿元，受大规模提前还贷的影响，个人住房贷款余额连续两个季度负增长；个人住房金融服务继续优化，个人住房贷款的平均放款周期缩短至低于三周，22 个样本城市的首套房贷款利率已步入“3”时代。房地产市场风险仍未出清，金融机构、金融市场出于风险控制方面考虑，对房企融资支持有限。2023 年第三季度末房地产开发贷款的余额为 13.17 万亿元，同比增长 4.0%；而房地产信托规模则继续压降至 2023 年第二 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人： ⚫ 蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 ⚫ 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 ⚫ 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 【NIFD 季报】 全球金融市场 人民币汇率 国内宏观经济 宏观杠杆率 中国宏观金融 中国金融监管 中国财政运行 地方区域财政 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 机构投资者的资产管理 II 季度末的 1.05 万亿元。2023 年前三季度，房企境内信用债（不包括资产证券化产品）的发行总额是 3698 亿元，同比下降 4.2%；房企境外债发行规模为 84.6 亿美元，同比下降 50.3%。 房地产市场的主要金融风险仍是房企债务违约，且因经营性现金流净额和融资性现金流净额的持续下降，使得房企债务违约仍有进一步发酵可能。短期来看，避免房企债务违约风险进一步在行业内扩散并蔓延，是防范化解房地产金融风险的重中之重；长期来看，应加强房企监管，避免因化解风险而出现的道德风险。我们建议，一是全面取消房地产市场的限制性行政政策、增加地方政府收购滞销存量住房规模，改善房企经营性现金流状况；二是通过政策引导金融机构及金融市场参与者一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，避免房企融资性现金流进一步恶化，避免金融市场投资者对房企债务兑付的担忧进一步加剧；三是参照金融机构的监管标准，加强对房企的监管。 目录 一、房地产政策情况 ....................................... 1 （一）中央及部委层面持续推出新的积极性房地产政策措施 .... 1 （二）地方政府层面继续优化区域房地产政策 ................ 1 二、房地产市场运行形势 ................................... 2 （一）一线城市的房价率先企稳 ............................ 2 （二）住房销售市场仍在缓慢筑底 .......................... 3 （三）住房开发投资规模持续下降 .......................... 4 （四）房地产行业景气程度仍持续低迷 ...................... 5 （五）土地交易市场仍未能摆脱低迷状态 .................... 6 （六）三线城市住宅库存去化的压力较大 .................... 6 （七）住房租金价格水平普遍有所上涨 ...................... 7 （八）租金资本化率略有下降 .............................. 8 三、个人住房金融形势 ..................................... 9 （一）个人住房贷款余额连续两个季度负增长 ................ 9 （二）部分城市首套住房贷款利率已低至 3.6% .............. 10 （三）个人住房贷款的平均放款周期已低于三周 ............. 11 （四）个人住房抵押贷款总体风险不大 ..................... 12 （五）存量首套房个人住房贷款利率调整基本完成 ........... 13 四、房企融资形势 ........................................ 14 （一）房地产开发贷款余额的同比增速保持正增长 ........... 14 （二）房地产信托规模仍在持续压降 ....................... 15 （三）房企境内外信用债发行规模均同比下降 ............... 15 五、市场主要风险：房企违约仍有进一步发酵可能 ............ 16 六、对策建议 ............................................ 18 附件：相关指标说明 ...................................... 20 1 一、房地产政策情况 （一）中央及部委层面持续推出新的积极性房地产政策措施 2023 年前三季度，中央及部委层面考虑到我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，持续调整优化我国房地产政策：一是明确房地产行业的国民经济支柱产业地位不变。二是大力支持刚性和改善性住房需求，包括建立和落实首套房贷利率政策动态调整长效机制；全国层面首套房和二套房最低首付比例政策下限调整至 20%和 30%；二套房商业贷款利率政策下限下调至 LPR 加 20 个基点；指导商业银行落实存量首套住房商业贷款利率调整政策；优化个人住房贷款中套数认定标准，将首套房认定标准调整为“