房地产行业2023年12月投资策略：关注受益于开工端、城改、楼市热度边际改善的核心标的

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年11月30日超 配房地产行业 2023 年 12 月投资策略关注受益于开工端、城改、楼市热度边际改善的核心标的核心观点行业研究·行业投资策略房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《数据背后的地产基建图景（四）-地产基本面仍较弱，看好基建投资增速年内企稳》 ——2023-11-27《房地产行业 2024 年投资策略-筑底期接近尾声，开工端值得期待》 ——2023-11-17《统计局 10 月房地产数据点评-基本面表现仍较弱，期待年底政策发力》 ——2023-11-16《2023 年 10 月房地产数据点评-销售同比改善验证基数效应，期待需求端政策继续发力》 ——2023-11-03《房地产行业 2023 年 11 月投资策略-看好基本面修复与政策共振行情》 ——2023-10-30行业：基本面表现较弱，需求端持续放松。1.销售：从交易量看，累计降幅持续扩大。1-10 月，商品房销售额同比-4.9%，降幅较 1-9 月扩大了 0.3 个百分点；销售面积同比-7.8%，降幅较 1-9 月扩大了 0.3 个百分点。10 月单月，销售额同比-8%，降幅较 9 月收窄了 6 个百分点；而销售面积同比-11%，降幅较 9 月扩大了 0.8 个百分点。截至目前出台的地产政策效果持续性欠佳，潜在购房者观望情绪仍较重。高频数据显示，销售表现依旧较弱，截至 11月 26 日，30 城商品房 7 天移动平均成交面积同比-20.7%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域 7 天移动平均面积同比分别为-23%、-35%、+2%、-26%；一线城市、二线城市、三线城市 7 天移动平均成交面积同比分别为-3%、-14%、-49%。截至 2023 年 11 月 26 日，30 城商品房累计成交面积为 11989 万㎡，同比-8.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-11%、-11%、-2%、-12%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为 0%、-9%、-15%。2.投融资：开发投资和到位资金降幅均扩大。1-10 月，房地产开发投资同比-9.3%，降幅较1-9月扩大了0.2个百分点；10月单月，开发投资环比-17%，同比-11.3%，降幅与 9 月持平。10 月百强房企拿地积极，主要受热点城市土地供应节奏的影响，在城市维度土地市场表现依旧较弱。房企资金压力仍较大，1-10 月，房企到位资金同比-13.8%，降幅较 1-9 月扩大了 0.3 个百分点；10 月单月，到位资金环比-15%，同比-17%，降幅较 9 月收窄了 1.1 个百分点。3.开竣工：新开工表现依旧疲软，竣工增速略有收窄。根据统计局数据，2023 年 1-10月，房屋新开工面积同比-23.2%，降幅较 1-9 月收窄了 0.2 个百分点；竣工面积同比+19.0%，较 1-9 月收窄了 0.8 个百分点。10 月单月，房屋新开工面积环比-14%，同比-21.1%，降幅较 9 月扩大了 6.5 个百分点；竣工面积环比+30%，同比+13.3%，较 9 月收窄了 12.1 个百分点。但我们判断，在高土储和低库存的图景下，明年开工势能较大。板块：本月跑赢沪深 300 指数 2.0 个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨 2.5%，跑赢沪深 300 指数 2.0 个百分点，在 31 个行业中排 21名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2023 年动态 PE 为 9.9 倍，比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.6 倍动态 PE）高 31.7%。投资策略：随着高能级城市需求端政策逐步落地，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善，取得销售和规模的稳定增长。同时，在未来一年高土储和低库存的图景下，开工势能较大，城改+保障房建设将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益，结合当前城投拿地比例和“14 号文”的纲领，代建龙头企业未来也将大有可为。12 月核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录行业：基本面表现较弱，需求端持续放松......................................................................................5商品房销售累计降幅扩大，潜在购房者观望情绪仍较重..............................................................................5开发投资降幅扩大，房企资金压力较大.......................................................................................................... 9新开工表现依旧疲软，竣工增速略有收窄....................................................................................................13板块：本月跑赢沪深 300 指数 2.0 个百分点................................................................................14投资策略............................................................................................................................................15风险提示............................................................................................................................................15请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图表目录图1： 商品房销售额累计同比....................................................................................